大厦物业管理应急预案范文（通用10篇）

在日常生活或是工作学习中，难免会面对无法预料的突发事件，为了可以第一时间作出应急响应，常常要根据具体情况预先编制应急预案。我们应该怎么编制应急预案呢？以下是小编为大家整理的大厦物业管理应急预案范文，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

大厦物业管理应急预案 1

一、火情报警：

1.在大厦范围内无论何时、何地，大厦员工一旦发现火情，都有责任立即向消防中控室报警。

2.在大厦内遇见火情；如为初起小火，应就近使用轻便灭火器进行自救灭火，保护现场，将情况报告保安部。如火情严重要立即按下墙上的手动报警装置进行报警，或用内部电话报警。电话号码：

消防中控室：

3.电话报警时，不要惊惶失措，要沉着冷静，语言清晰的将火情发生的所在区域、燃烧物质、火势大小、有无人员伤亡、报警人姓名、部门、所在位置报告消防中控室。

4.关闭火场附近的电源、煤气开关及门窗。

5.切勿高喊“着火了”，以免造成不必要的混乱。时刻要保持冷静，只有经消防总指挥授权才可向“119”报警。

二、火情确认：

1.中控室接到报警电话时要详细记录报警人姓名，部门及发生火灾的确切位置及燃烧物质、火势大小、有无人员伤亡。

2.中控室接到电话报警或消防主机报火警，马上通知备勤警员到现场确认，查清下列问题：

（1）火情发生的具体位置、燃烧物质、火势大小、有无人员伤亡。

（2）火源是什么，是电器起火还是其它原因。

（3）确认火情时应注意，不得莽撞开门，要先试一下门体的温度，如果正常可开门检查，如门体温度高，可确认内有火情，此时房内如有人，应先设法救人，开门时注意不要把身体正对开门处，视情况进入。

（4）确认火情后，立即将信息反馈给中控室。

三、火情报告：

1.火情确认后中控室值班员立即（正常上班时间）向保安部经理和消防主管报告（夜间、节假日）向值班经理报告，同时向保安宿舍发出警报信号。

2.向总机值班员（正常上班时间）报警。

3.总机值班员接到报警后立即通知物管中心主任和各部门经理。

四、各级人员行动：

1.大厦物管中心主任接到报警后立即赶往中控室组建灭火指挥部，指挥灭火及抢救疏散行动。

2.非正常上班时间值班经理接到报警后立即赶往失火现场指挥灭火行动。

3.保安部经理接到报警后立即赶往中控室。协助物管中心主任指挥灭火及抢救疏散行动。

4.物管中心行政办公室经理、客务部经理、工程部经理接到报警后，通知本部门各岗位人员坚守岗位做好疏散准备，立即赶往中控室组成灭火指挥部。

5.保安部消防主管接到报警后立即赶往火灾现场，指挥义务消防队实施灭火抢救行动。保安部内保主管接到报警后立即赶往大厦正门，调整警力部署，维护正门及外围秩序。

6.警队队长接到报警后立即带领备勤警员组成义务消防队，赶往火灾现场在消防主管的指挥下实施灭火及抢救行动

7.其他各部门各岗位人员接到报警后坚守岗位，按灭火指挥部的命令行动。

五、灭火战术：

1.保安部消防主管赶到火场后立即组织现场人员进行灭火，并随时同灭火指挥部联系，向灭火总指挥报告火情。

2.冷却灭火法；义务消防队员赶到火场后，立即使用消火栓灭火，及时清理火场易燃物，用消火栓浇湿四周建筑物，降低火场温度。

3.隔离灭火法：将易燃物与火源隔离。

4.窒息灭火法：关闭门窗，用难燃材料压盖较小面积的火源。

5.抑制灭火法：使用ABC干粉灭火器或二氧化碳灭火器扑灭火源。

六、灭火指挥部：

灭火总指挥根据火灾现场情况适时下达如下命令：

1.启动消防泵、喷淋泵、配合火场灭火。

2.打开排烟防火阀启动排烟风机，排除火场烟雾。

3.关闭中央空调，和新风系统，防止火势漫延。

4.切断失火区域的电力供应，电梯降首层。

5.开启正压送风机，向消防疏散楼梯输送新风。

6.命令工程部关闭天然气总开关。

7.下达向119报警命令。

8.下达疏散命令。

七、组织疏散：

1.如现场灭火负责人认为火势不能控制，指挥部立即做出疏散决定。

2.消防中控室开通失火区域及上下两层消防广播，用广播反复播放“紧急疏散通知”，广播稿如下：客户朋友们请注意，大厦xx层发生火灾事故，消防人员正在进行扑救，为了您的安全，请迅速离开房间，疏散前请保管好自己的财物，疏散时请不要乘坐电梯，以免发生危险，请按疏散指示方向走消防疏散通道，谢谢您的合作。

3.失火区域及上下两层进行紧急疏散后，根据人员离开情况，对其它楼层进行广播疏散。

4.客务部接到疏散命令后立即组织人员负责各楼层客户的`安全疏导工作，引导疏散人员走消防疏散通道。提醒疏散人员保持镇静，不要慌张，不要乘坐电梯。提示疏散人员疏散到大厦外围。人员疏散后，检查每个房间是否有人，确认无人贴上标记，如有人员未离开房间，要及时进行劝导，使其迅速离开房间。

5.其他部门人员接到疏散命令后立即进行重要物资、文件的转移。

6.内保主管接到疏散命令后指挥外围警员清出机动车道，做好引导消防车进场的准备工作。

八、后期处理：

当灭火总指挥发出火情排除命令后，保安部立即做好火灾现场的警戒工作，保护火灾现场不被破坏，确保火灾事故调查，工程部应尽快将火灾报警系统、自动灭火系统、消防联动系统恢复正常，客务部负责火灾后期的清理工作。

大厦物业管理应急预案 2

为更好贯彻执行“安全第一、常备不懈、以防为主、全力抢险”的防汛方针，确保同事生命安全，强化生命第一的意识，做到早部署、早防范，切实做好大厦汛期安全工作，结合我校实际，特制定本预案。

一、安全渡汛准备工作

以防为主，树立防控意识。一定要把同事生命安全放在首位，克服麻痹思想和侥幸心理，树立“宁可信其有,不可信其无”的思想和“凡事予则立，不予则废”的观点,增强做好大厦防汛工作的紧迫感和责任感，要紧紧盯住今年的汛期，按照防汛预案，做好汛前、汛中、汛后各个阶段、各个环节的防汛抗灾工作。确实做到深入排查、有效整改、周密部署、严加防范，确保大厦各项防汛措施落实到位。

要建立安全渡汛检查责任制，明确职责任务，做好汛期到来之前安全检查。组织力量并指定专人负责对校舍围墙、排水沟、后山体、包括周边环境等进行全面过细检查，检查情况要做好详细记录，尤其是存在的隐患，要登记汇总提交大厦研究整治方案。大厦领导要认真分析和掌握大厦目前存在的主要安全隐患，对排查出来的安全隐患必须逐一提出整改方案及防范措施，并指定具体责任人抓好落实。制定实用预案。要切实根据大厦的实际情况，尤其是存在的隐患，有针对性地制定汛期应急处理预案，确保预案的实用性。

根据可能发生的险情抢险要求，事先准备好抢险物资和器材，以备急用。加强对汛期重点部位的检查监督，在汛期内必须要有足够的排险抢修力量，有效的预防汛期突发事件。

二、安全渡汛应急反应

1、大厦接到上级政府发布做好紧急防汛准备工作后，或根据台风紧急警报即将发生灾情，防抗台风领导组将发布防抗台风紧急通知，启动大厦防抗救灾应急预案，布置防灾工作，全面进入紧急状态做好各项应急工作。

2、各校应根据本校防抗救灾实际情况，组织实施应急反应工作预案，按照防抗救灾机构设定，开展本校防抗救灾工作，并协助各工作组开展救援抢险行动。

三、突出重点，限时整改办结

1、大厦周边的地质状况，特别是大厦后山有可能倒塌，应抓紧做好防护工作，并建立和完善巡查监测制度，指定责任人定期或不定期观察监测，发现地质有新的'变化或有险情，该转移的要组织转移，该停课的应停课，同时应及时逐级上报，采取相关措施进行排险。

2、大厦遇到洪水暴发或水位上涨等险情。要加强对学生的避险常识和自我保护的教育，不要涉水过涧、过溪、过河，更不能冒险抢渡溪河；要熟记大厦应急信号，应急转移线路和地点；要认真组织同事学习有关汛期防灾抗灾的知识，提高自我保护能力。

3、大厦危房遇强台风易发生倒塌，要撤离人员，能拆除的应及时拆除，暂时不能拆除的应予以封闭，并圈定警戒线，标明危险警示标志，并加强监测。

4、大厦排水设施要定期检查清理，确保畅通，尤其是处于低洼处大厦要密切关注气候变化，遇有灾害性天气，做好防洪自护工作。

5、校园内用电线路的规范设置，如用电线路老化、垮度过大、设置偏低等都要整改，要规范布局、安全设置。

四、杜绝事故，确保安全渡汛

加强组织领导，大厦要成立汛期大厦安全工作小组，校长任组长，负责隐患排查和分析、安排整改措施，指定项目负责人，整改限时办结的跟踪督查；组织预案的修订和演练，应急处理出主意。遇有灾害性天气，主要领导务必在岗在位，靠前指挥，严防各类事故发生，尤其要杜绝责任事故发生。中心大厦将组织对大厦防汛工作责任制落实情况进行督查，凡是责任不落实的，汛期发生责任事故，将按照安全事故行政责任追究制度的有关规定，坚决追究大厦领导及相关责任人的责任。

大厦物业管理应急预案 3

为有效预防及时控制和消除机关综合办公大楼火灾等安全方面所引发的紧急突发事件的危害，保障综合办公大楼机关工作人员生命和公共财产安全，维护正常的工作秩序，特制定本预案。

一、加强领导，成立防火指挥部

机关事务管理局成立防火指挥部，下属灭火行动组、通信联络组、疏散引导组、安全防护救护组，负责领导和处理本预案的突发事件：

总指挥：

副总指挥：

成员：

灭火行动组：由消防科长任组长，消防科全体人员和维保人员为成员，主要负责本大楼的一般初级灭火的扑救工作。

通信联络组：由办公室主任任组长，办公室全体人员为成员，主要负责通信联络及部门的统一协调。

疏散引导组：由组织人事科长任组长，组织人事科全体人员为成员，主要负责火灾时人员的安全疏散及财产的安全转移。

安全防护救护组：由维修科、生活科各科长任组长，各科室全体人员为成员，主要负责火灾时车辆、医疗救护等后勤保障工作。

1、指挥部领导各小组要掌握防火安全工作中的矛盾和问题，及时发现并整改防范。

2、要加强对多单位防火安全宣传培训，提高工作人员的消防意识，做到人人知消防、人人重消防的局面。

3、组织工作人员定期对消防器材进行检查和维护，对不符合要求的器材要及时更换，灭火器要及时更换灭火剂，抢修、抢救器材要处于良好待用状态，将防火、灭火建立在科学的技术保障条件下，将事故消除在萌芽状态。

二、火灾自动报警系统发生的火灾报警信号处置程序

1、消防控制室值班人员接到火灾自动报警系统发出的火灾报警信号时，要马上通过无线对讲系统或单元内部电话通知，巡查人员或报警区域的楼层值班、工作人员迅速赶往现场查看。

2、查看人员确认火情后，要立即通过报警按钮楼层电话或无线对讲系统向消防控制室反馈信息报告火源的正确地点、火势，如是初起火灾，立即组织大楼周边各科室工作人员争取在30秒内形成第一灭火队伍，使用灭火器和消火栓进行灭火。同时向分管领导汇报，立即组织第二灭火队伍进行增援。

3、如发现火情重大，呈蔓延态势，马上拨打“119”电话报警求援，同时放下防火帘，用以隔离火源，阻止烟和有害气体蔓延，缩小火源区域。当消防员赶到后，临时指挥员应将火场现场情况报告消防人员，并服从消防人员统一指挥，配合消防队做好灭火和人员疏散工作。

4、如晚上发现火情，立即与消防科负责人、管理人员、维保人员联系，同时报告分管领导，紧急组织灭火队伍灭火，并视火情拨打“119”报警。消防科全体人员手机24小时处于开机状态。

5、发生火情后，掌握“三近”原则：距起火点近的消防人员或机关工作人员利用灭火器和消火栓灭火；距电话或报警点近的.消防人员或机关工作人员负责报警；距安全通道或出口近的消防人员或机关工作人员引导人员疏散。

6、消防控制室负值班人员在确认火情报告后要同时做到：

（1）立即启动事故广播发出火警指令，同时告知所有工作人员不要惊慌，在消防人员的引导下迅速安全疏散，撤离到安全区域——人民广场。

最佳撤离路线：A区西楼人员出零层西门，经过楼前西大门到达人民广场；C区东楼人员出零层东门，经过楼前东大门到达人民广场；B、C区之间人员走中门，经过正门到达人民广场；A、B区之间人员走一楼北门，出北大门后分别沿府安巷、府佑巷到达人民广场；餐厅和零层及以下楼层人员从零层东西安全门就近撤出大楼，经大楼两侧道路分别出楼前东西大门到达人民广场。

（2）立即启动正压送风、排风系统和消防泵等设施，确保人员安全疏散和有效扑灭初起火灾。

（3）立即通知维修科，安排电工、电梯维保工根据火灾情况实施断电，关停电梯。

（4）在接到消防控制室发出的火警指令后，要按照职责分工，各小组做到“快速反应、全体动员、层层负责、重点控制、讲究策略、协同作战、处置果断”。

三、单位员工发现火情时的处置程序

1、当单位的消防员确认火警时，要立即通过报警按钮或报警电话向消防控制室报警，同时做到：疏散引导组及时引导本楼层人员疏散；灭火行动组实施灭火；通讯联络组拨打“119”电话报警。

2、消防控制室人员接到火情报告后，要按照第二条“火灾自动报警系统发生的火灾报警信号处置程序”的第6项规定实施。

3、第二梯队人员接到消防控制室发出的火警指令后，要按照第二条“火灾自动报警系统发生的火灾报警信号处置程序”的第6项中第（4）部分规定实施。

四、接到非火警突发事件后的处置

1、按照处置火灾的人员分工马上行动，以防突发事件引起火-灾。

2、消防控制室在接到突发事件后立即启动事故广播，告知所有人员在安全人员引导下，有序撤离至人民广场。

五、善后工作

1、经过灭火行动组确认明火已经扑灭，协助领导和有关科室普查火灾造成的损失，并草拟事故安全报告，上报防火指挥部。

2、协助防火指挥部查明事故原因，追究事故责任。

大厦物业管理应急预案 4

为了进一步巩固和加强xx消防安全管理工作，落实各项消防安全管理职责，提高员工消防素质，有效预防和减少火灾危害的发生，保障员工的人身安全和公共财产安全，增强抗御火灾的能力，特制定本预案。

一、组织机构及职责

（一）灭火和应急疏散领导小组

组长：

副组长：

组员：

灭火和应急疏散领导小组职责：

组长：全面负责xx消防安全的指挥协调，研究制定中心灭火和应急疏散预案，指挥和组织做好灭火、疏散、抢险和救护工作。

副组长：协助组长做好消防安全工作，经常组织人员进行消防安全检查，并向组长汇报存在的重大消防隐患，当组长有在岗时，全面负责消防安全的指挥协调工作。

组员职责：根据组长、副组长的安排，快速执行各自的任务，并及时向领导汇报请示。

（二）应急疏散引导组

1.负责指挥工作人员从四楼楼东、西两侧、通信楼内演播室、编辑机房从安全通道疏散，确保安全通道畅通。

2.指挥工作人员从三楼东、西两侧安全通道疏散，确保安全通道畅通。

3.指挥工作人员从二楼东、西两侧安全通道疏散，确保安全通道畅通。

4.指挥工作人员从一楼东、西两侧、鄯善印刷厂厂房和哈密厂前后门安全通道疏散，确保安全通道畅通。

5.指挥工作人员从三楼东、西两侧和通信楼内播出机房安全通道疏散，确保安全通道畅通。

6.指挥工作人员从指挥部楼内办公室安全通道疏散，确保安全通道畅通。

7.负责鄯善各部门、各楼层现场工作人员疏散撤离时的指挥引导工作。

疏散原则：按就近便利的原则，组织人员从疏散通道、安全出口迅速撤离。

（三）灭火行动组

职责：利用现场消防器材进行初期火灾的扑救，指挥现场人员迅速撤离，火灾扑灭后，保护好现场。

（四）通讯联络组

职责：负责应急信息的传递，及时传达各项指令和反馈现场信息。

（五）抢险救护组

职责：负责应急过程中对事故现场伤亡人员的救援工作，及时拨打急救电话120，联系医务人员赶赴现场进行救护。

二、应急反应和人员疏散措施

（一）报警和接警处置

当发生火灾或险情时，现场目击者应大声呼喊“着火拉”，并立即采取灭火措施，同时向中心领导或安全管理部门以及“119”报警，接到报警后，由安全部门通知各行动小组立即启动《xx办公楼灭火和应急疏散预案》，各行动小组按各自的岗位，履行其职责。

（二）应急疏散的`组织

当发生火灾或险情时，疏散引导组应按各自的岗位，指挥人员按指定的疏散路线撤离现场，撤离人员应听从引导人员的指挥，防止拥挤堵塞通道。

（三）灭火行动组

当发生火灾或险情时，灭火行动组应立即组织人员利用现场消防器材进行初起火灾的扑救或排除险情。

（四）通讯联络组

当发生火灾或险情时，通讯联络组应确保通讯畅通，做好信息传递，及时传达各项指令和反馈现场信息，及时向“119”报警，并派人员到单位丁字路口等消防车辆。

（五）安全防护救护组

当发生火灾或险情时，安全防护救护组应组织人员对事故现场伤亡人员进行救护，及时拨打急救电话120，联系医务人员赶赴现场进行救护。

三、拨打火警电话方法

（一）讲清着火单位名称、详细地址。

（二）讲清着火部位、燃烧物、火情大小。

（三）讲清报警人的姓名及报警电话的号码。

（四）派人到单位门口或十字交叉路口等接消防车辆。

四、注意事项

消防部门在灭火或排除险情时，工作人员和现场人员应大力配合和支持，救援工作结束后，要保护好现场，配合火灾事故原因调查分析，灭火和应急组长应组织现场人员清理现场，消防事故隐患，以防火灾或险情再次发生。

五、消防管理

由安全管理部门，组织安全网员经常检查；安全通道是否畅通；报警装置和灭火器是否完好有效；消防安全责任是否逐级落实；要害岗位人员是否培训。

1.负责四楼、三楼、二楼消防器材的检查，并重点负责四楼、二楼的安全巡回检查。

2.负责一楼消防器材的检查，并重点负责一楼的安全巡回检查。

3.负责物资库房、磁带库鄯善印刷厂厂房消防器材的检查，并重点负责物次库房、磁带库、厂房的安全巡回检查。

六、有关应急电话号码

火警：119

急救中心：

大厦物业管理应急预案 5

为了加强消防安全管理，预防和减少火灾事故的发生，保障干部职工和财产安全，维护正常的工作、生活秩序，根据《中华人民共和国消防法》、公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，结合我局实际，制定本预案。

一、组织机构

为确保我局消防安全应急预案能够顺利、安全的实施，设立指挥部和灭火行动组、通讯联络组、疏散引导组、防护救护组、后勤保障组。

（一）指挥部

总指挥：

职责：总体负责机关办公楼安全应急预案的实施和指挥。

现场指挥：

职责：在总指挥领导下，负责现场指挥灭火、疏散等工作的具体实施，确保灭火、疏散行动能够按照预案顺利进行。

指挥部成员为各股室负责人。

（二）灭火行动组

组长：

成员：

职责：负责按照应急预案或现场指挥员的指令扑灭初起火灾和防止火势蔓延，配合专业消防队进行火灾抢险。

（三）通讯联络组

组长：

成员：办公室全体工作人员

职责：做到报警及时，保持通讯联络畅通，保证各种指令能够迅速、及时、准确传达。

（四）疏散引导组

组长：

成员：人教股、财务股全体工作人员

职责：主要负责疏散着火现场人员到安全地方，并引导消防车及消防人员进入着火现场，负责现场警戒，维护现场秩序，看守抢救出来的物资，以保证灭火行动顺利进行。

（五）防护救护组

组长：

成员：法制股、监察室、个私协全体工作人员

职责：负责救护受伤人员，并配合专职消防人员及医护人员救护抢险火场被困伤员。

（六）后勤保障组

组长：

成员：办公室全体工作人员

职责：负责保证灭火用水供应和其他灭火物资设施供应，以及联系灭火后的水、电、现场抢修、恢复等工作。

二、处置程序

（一）接警报警应急程序和措施

1、工作人员发现火情后应立即查清起火地点、位置，并通知办公室人员赶赴现场予以确认，确定后应立即拨打“119”火警电话，讲明起火地点，起火的部位及物资、火势大小，被困人员情况。同时报告办公室负责人，逐级报告直至总指挥。

2、发生火险后，楼内工作人员应立即采取应急措施，清点本楼层人员安全撤离，切断与火灾相关的电源、火源，搬迁易爆物品等。

3、报警同时要通知通讯联络组，便于及时采取措施和协调各小组的行动。

（二）指挥部应急程序和措施

1、指挥部人员接通知后到现场指挥指定的地点集合。

2、调集灭火行动组控制火点消灭火灾，防止火势蔓延。

3、下达疏导楼内工作人员指令，根据现场火情，利用手机或电话通知疏散引导组到现场开展工作。

4、下达各小组行动指令。

（三）灭火应急程序和措施

1、灭火区域的单位领导和义务消防员要立即用灭火器、消火栓扑救初期火灾。

2、灭火行动组成员接到报警后，应立即赶赴着火现场。

3、根据预案或指挥员的指令，迅速检查是否切断起火现场电源、火源，检查是否存放有易燃、易爆物品，启用携带的或利用就近配置的灭火器、消防栓等灭火器材进行扑救（电器、微机起火应用二氧化碳灭火器进行扑救）。

4、如火势较大，暂时扑灭不了，应根据现场情况及时采用冷却、隔离等措施，防止火势进一步蔓延，待消防队赶到配合完成灭火任务。

5、采取隔离措施时，灭火区域相邻单位有关人员应按统一指挥将易燃物品及时搬到安全地点。

（四）疏散引导程序和措施

1、疏散引导组接到报警后，立即赶赴着火现场组织疏散。

2、根据火情向需要疏散的人员发出通报。

3、根据预案或指挥员的指令，疏通紧急疏散通道，先疏散现场员工，再疏散危险物品及其他物资。

4、派员负责引导消防车及消防人员进入着火现场。

5、派员负责灭火现场警戒，维护现场秩序。

（五）通讯联络应急程序和措施

1、通讯联络组要保持通讯联络畅通，及时准确地将各种指令、情况及信息上传下达。

2、通讯联络组成员随时向指挥部转达火场信息和传达指挥部命令。

（六）防护救护应急程序和措施

1、防护救护组要对大楼实行警戒，保证消防车行进畅通无阻，防止无关人员进入现场，维护好现场秩序。

2、对受伤人员及时抢救。

3、对受伤严重的及时拨打“120”急救电话。

4、帮助撤出人员撤离大楼并进行安置。

5、配合专职消防队员及医护人员抢救火场内被困伤员及重要物资。

6、灭火结束后维护现场原始状态，配合调查人员做好事故现场调查工作。

（七）后勤保障应急程序和措施

1、后勤保障组应迅速调集运送灭火所需物资设备，为完成灭火、疏散救护任务提供必要的支持和保障。火区烟雾大时，应向灭火抢险人员提供湿毛巾。

2、保证消防设施正常运行，及时排除消防设施故障。

3、灭火结束后，后勤保障组在指挥部的安排下做好善后处置工作。

三、应急对策和要求

1、大楼工作人员发现突发火灾，首先保持冷静，认清火势走向，判断最近安全出口位置，可以就近用灭火器进行力所能及的灭火以控制火势，保障逃生的`顺利通道。

2、如果走廊或者房间外发生火灾，遇到不透明门，首先要小心触摸房门金属部件，一旦发热不要打开房门，改走另外的安全出口，如果火势较大难以逃生，可以返回房间，躲进隔热较好的房间，关好门窗并用水浸湿棉织品堵塞门和其他通风处，及时和外部联系求救。

3、如果房间通道内有烟雾，请用湿布或毛巾捂住口鼻，匍匐前进，切忌慌不择路或跳楼逃生。

4、在抢险救火中，楼内工作人员都要积极发挥主动作用，做好配合灭火和疏散等工作。

5、所有参战人员都要听从指挥部的统一指挥，接到命令迅速到达指定地点。

6、各小组人员要协同作战，共同完成紧急情况下的各项任务。

四、其他

1、预案贯彻。机关全体工作人员要认真学习本预案，熟悉各自的职责和任务。

2、预案启动。在火警发生时，局办公室等相关部门应立即组织灭火，全力将火灾消灭在初始阶段。如火灾难以控制，立即启动本预案。

大厦物业管理应急预案 6

目击报警

（一）小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。

（二）如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报告。

（三）如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。

（四）关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。

（五）引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。

（六） 切勿在火警现场附近高喊：“着火了” ，以免造成不必要的混乱。

（七）在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。

（八）带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。

消防监控室报警

（一）消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知安全员赶赴现场确认，并通知当班领班。

（二）火情确认后立即通报安全负责人或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。

（三）立即将火情通报物业经理或值班领导以及工程维修组主管。

（四） 值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您” ，同时提请业主关好门窗。

（五） 接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的.指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。

（六）接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话（或中英文）进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派安全员或客服专员逐单元上门通报，通报顺序为：

起火单元及相邻单元

起火层上面2层

起火层下面1层

（七）详细记录火灾扑救工作的全过程。

报警要求

（一）内部报警应讲清或问清：

1、起火地点；

2、起火部位；

3、燃烧物品；

4、燃烧范围；

5、报警人姓名；

6、报警人电话。

（二）向“119”报警应讲清：

1、小区名称；

2、火场地址（包括路名、门牌号码、附近标志物）；

3、火灾发生部位；

4、燃烧物品；

5、火势状况；

6、接应人员等候地点及接应人；

7、报警人姓名；

8、报警人电话。

成立临时指挥部

（一）物业中心经理或安全负责人接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。

（二）临时指挥部由物业服务中心经理、安全组负责人、工程组负责人以及其他相关人员组成，由物业中心经理任临时总指挥。物业中心没经理尚未到场时，由安全负责人或值班队长代任总指挥。

（三）临时灭火指挥部职责：

1、根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令。

2、根据火势情况确定是否疏散人员。

3、立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。

4、 在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。

5、根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。

6、根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。

7、下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。

8、根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。

9、消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。

10、火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。

人员疏散和救护

小区内发生火情时，各组员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。

（一）火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开。

（二）人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。

（三）认真检查起火区域及附近区域的各个单元，并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。

（四）接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。

（五）疏散顺序为：先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。

（六）在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。

警戒

（一）安全组接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好小区内部及外围警戒。

（二）清除小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。

（三）控制起火楼层出入口，严禁无关人员进入该楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资。

（四）保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。

（五）加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。

（六）保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。

善后工作

（一）火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，工程部应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。

（二）安全组组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。

（三）安全负责人将小区财产损失情况和事件的全部经过上报公司各级领导。

（四）灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结

大厦物业管理应急预案 7

一、物业管理应对突发事件制定处理预案的原则以及方法

1.原则。首先，依法办事。小区保安是应对突发事件的主力军，当小区中发生了突发事件时，包括小区保安在内的管理人员必须作出应急反应，挽救业主的生命与财产。当突发事件得到妥善处理之后，物业管理处应该依照法律、公司制定的制度等进行奖惩，并且追究相应责任人的责任，虽然物业管理单位并没有执法的权利，但是应该配合执法机关执法，以此找到相应的责任人。其次，方法得当。小区中会发生各种各样的突发事件，因此各个突发事件所采取的处理方法必然不同，所以物业管理人员必须运用恰当的方法来制定处理预案，千篇一律也就是失去了应急的作用；最后，切实可行。应急处理预案制定并不是为了应付上级检查，所规定的内容应该具有切实可行性，而不是假大空话，这对广大业主的现实生活将毫无意义。因此河东小区的物业管理人员必须从实际出发，制定出安全可行的处理预案。

2.方法。突发事件的类型不同，物理管理人员就应用运用不同的方法来处理，针对性强，才能够提高突发事件的处理效率。比如业主彼此之间、业主与物业公司之间出现的问题，都属于小区内部矛盾，物业管理人员可以通过劝说、沟通等比较温和的方式解决，注意在劝解的过程中，要做到以理服人，礼貌待人。有些问题一时难以解决，而且可能会扩大影响，此时管理人员一定要采取可解不可结、可缓不可急的方法，最大程度地耐心了解，不能将矛盾激化，否则问题更难以解决。处理问题时，既要做到尊重业主，同时也不能违背公司制度，如果事件是由于业主忽视而发生，情节并不严重，也没有造成严重的损失，物业管理人员可以当场解决，对其进行安全教育，而如果情节十分严重，则应该直接交给公安机关处理。而对于犯罪分子坚决不能姑息，要将其控制在一定的范围内，立即拨打报警电话，并且配合公安机关抓捕犯罪分子。

3.程序。首先，保安发现紧急情况要立即报告给保安队长；其次，保安会依据情况的严重程度，安排相应的保安达到事故现场；最后，控制现场，如果情况危急要立即报告给公安机关，但是在公安机关人员未到来之前，必须保护现场，无关人员不允许进入现场，避免影响公安机关取证。在这一过程中，管理人员应该与周围群众进行有效沟通，以此了解事件发生的过程，将重点信息记录下来。有些突发事件，比如火灾，则应用在消防机关到来之前，就需要采取应急预案，最大程度地减少损失。

二、应急预案程序以及重要内容

1.消防处理预案程序与内容。首先，物业管理人员在发现火情时，都要立即报警，同时携带灭火设备，快速达到失火现场，按照火灾严重程度，积极补救，消防人员到达现场之后，要将重点内容上报；其次，物业管理领导要派遣专门的人员来维护秩序，在重要的位置打上警戒线，不允许无关人员进入，保护人员安全，同时也防止不法分子进入现场趁火打劫；再次，物业管理所有人员在听到火警信号之后，都应该主动前往失火现场，听从领导安排，如果业主家有人，则应该先救人，再救财产；最后，物业管理领导安排专门人员配合消防人员查找火灾发生的原因，编写出书面材料，呈交给消防部门。

2.抢劫、盗窃等刑事案件应急处理预案。

（1）处理程序。首先，如果小区物业保安人员接到报警电话，要马上通知保安部门；其次，保安要保持惊醒的头脑，要求业主说明现场位置、时间以及案件类型，这样保安人员在报警时，也能够转述清楚，便于公安部门制定方案，采取行动；再次，保安人员报案之后，要立即达到现场进行确认，同时通知保安队长；最后，保安队长将主要情况报告给物业管理领导，同时与公安部门进行配合。

（2）现场处理步骤。首先，保安人员携带关键的设备，比如对讲机、钥匙、手电等，最快速度达到案发现场；其次，保护案发现场，将其运用警戒带包围起来，不允许任何人进入其中，将聚集的群众疏散开来；再次，与当事人或者报案人员进行沟通，以此了解整个案情，将重要信息记录下来，同时要求受访者签字；第四，有条件可以对案发现场拍照，将现场情况全部都记录下来，交给公安机关；第五，物业管理者应该安排一名管理人员跟随伤者到医院，了解伤者的情况；第六，如果不法分子正在行凶或者正要逃跑，管理人员在保证自身安全的前提下，要加以制止，抓捕不法分子，当公安人员到来时，将其交给公安人员处理；第七，如果犯罪嫌疑人绑架群众，管理人员要马上报警，同时与犯罪嫌疑人有效沟通，稳住情绪，避免事态扩大。

（3）各个部门职能。首先，保安队长应用积极与公安部门进行配合，将案件重要信息都报告给公安部门，同时做好记录工作，进行最终的善后；其次，工程部门则应该将需要的工具都准备好，便于公安机关人员进行救援；最后，客服人员要耐心解答业主的问题，同时为业主以及其他有需要的'人员提供药品，并且与办案人员进行配合，清理现场，安抚业主。

3.对自然灾害事故的应急处理预案。

（1）地震灾害的应急处理预案。首先，地震发生时，物业管理人员要保持镇定，坚守自己的岗位，同时安排人员寻找比较宽敞的地方，管理领导必须坚守管理区域，掌握第一手资料；其次，组织相关人员远离玻璃、支架等处，有悬挂物的位置也不能停留；再次，发生地震时，不能使用电梯，也不能在楼梯下面停留；最后，物业管理部门要做好后续的工作，尽可能地保证业主的正常生活。比如工程部门要将所有的附属设备全部都切断，比如供水设备，生活水泵等，同时将所有不是应急电源的也要切断，而客服人员则应该尽可能地疏散群众，将业主都聚集到比较空旷的场地上，以此保证群众不会受到余震的影响；而管理人员则应该做好记录工作，同时保持清醒，随时听从管理中心的命令。

（2）地震警报解除后的工作程序。首先，工程部门人员要检查小区中的各项设施以及房屋结构，如果有必要，应该要求专业的技术人员来进行鉴定，如果生活设备损害十分严重，要立即维修，房屋结构如果损害十分严重，则安排业主到其他地方居住；其次，客服服务中心应公开致函全体业主，解释管理区域受损情况及修复情况，并通知业主回到本物业管理的居住区域；最后，保安队派人员应加强楼内巡视，严防不法人员趁乱作案，危害管理区域及业主的利益。

4.对突发性水浸和室内水浸的处理预案。

（1）关于突发性水浸的处理方法。维修人员接到水浸通知后，即携通讯设备前往水浸现场观察，关闭水阀门。水浸危及附近的电表房、设备房等公共设施时，要动员员工在上述设施周围堆放沙包隔离，防止浸水。

（2）关于室内水浸的处理办法。客服服务中心接到客户投诉室内浸水时，要立即派人前往现场观查。现场观查人员到浸水业户区域，必须得到的业户/用户同意，不能撬门强行入内，要设法找到阀门地点，以关闭阀门。浸水情况严重，必须关闭本物业管理区域的设备机房总阀门，避免水浸扩大。立即通知保洁公司，派人携带专用吸水设备赶到现场进行吸水作业。

5.机电设备设施抢修、应急处理预案。

（1）停电应急处理措施。当接到市电计划停电通知后，立即检查备用电源系统，做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给业主，使业主对工作进行适当安排，尽量减小停电所造成的影响。同时，立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间，及时将信息反馈给用户，并协助用户解决停电造成的困难。

（2）给排水系统应急处理方案。市政供水计划性停水，物业管理公司客服部提前通知用户，说明停水原因、停水时限等，做好准备工作。市政供水管网故障造成突发性停水，来不及通知用户时，管理公司客服部设法满足用户生活用水，事后向用户说明原因。由于供水设备故障造成突发事故，按下列程序执行：接到事故报警后，水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的迅速向物业公司汇报，请求支援。事故不能在2小时内处理的，物业管理公司应写通知告知业主，并附上处理方案告知业主。根据现场的具体情况，关闭相关的供水设施，并启动相关的排污设施，防止水患。

（3）电梯应急处理方案。

一是电梯的应急救援。乘客在遇到紧急情况时，应当采取以下求救和自我保护措施。通过轿厢内的警铃、对讲系统、移动电话或电梯厢壁上的提示方式进行求救，并准确告知救援人员轿厢内的情况。与轿厢门或已开启的轿厢门保持一定距离，听从管理人员指挥。在救援人员到达现场前，千万不要撬砸轿厢门或攀爬安全窗，更不要将身体任何部位伸出轿厢外。

二是接报电梯紧急情况的处理程序。值班人员发现电梯出现紧急情况或接到求助信号后，应当立即通知维修专业人员到现场进行处理，同时。通知电梯维修保养单位。通过对讲系统或其他可行方式了解乘客情况，告知其注意事项，做好安慰工作。专业人员到场后，首先要开展救援行动，如救援有困难，应当催促维保或有关单位实施救援。发生火灾时，应当采取以下措施：立即向消防部门报警。按动电梯消防按钮，以供消防人员使用，如无消防功能，应将电梯直驶至首层，并切断电源或停于火灾尚未蔓延的楼层，切断电梯总电源。进场内或轿厢内发生火灾时，立即切断电源、疏导乘客撤离，用灭火器灭火。

三、结语

综上所述，可知河东小区物业管理部门制定的应急处理预案比较全面，其他小区物业管理人员完全可以借鉴。但是处理预案要想真正发挥作用，还需要物业管理人员熟读于心，有条件可以进行演习，这样能够提高物业管理人员突发事件处理的效率。处理突发事件时，管理人员必须要保持惊醒的头脑，不能慌张，否则会给不法分子以可乘之机。

大厦物业管理应急预案 8

“预防为主，安全第一”，全员行动，努力确保新城在用系统设备安全运行，最大限度地保护人员生命，减少财产损失和环境破坏，全面提高物业管理水平，制定消防系统应急预案：

一、应急组织机构

(一)应急组织结构

组 长：

副组长：

消防控制中心：

给排水抢修：

通风抢修：

强电抢修：

电梯抢修：

后勤保障：

(二)应急小组职责

组长：对火灾事故有直接指挥、下达命令、组织抢救的绝对权力。

副组长：协助组长开展现场指挥安排和决策后的各项处理工作。

消防控制中心：消防控制中心操作人员坚守岗位，听从组长的指令操作设备。

给排水抢修组：负责处理关于喷淋、消火栓等消防水系统抢修和运行的各项工作。

通风抢修组：负责处理关于排烟、正压鼓风等关于消防通风系统抢修和运行的各项工作。

强电抢修组：负责处理各设备断送电、消防应急电源等消防电系统抢修和运行的各项工作。

电梯抢修组：负责处理电梯设备断送电、抢修和运行的各项工作。

后勤保障：负责应急过程中所需的抢修物资材料和相应的后勤保障工作。

二、消防应急预案启动原则

消防中控室主机出现报警应立即分析现场是哪种情况发生，具体步骤如下：

根据报警主机显示的报警地点、设备，应立即派消防操作巡检人员进行现场核实。

1、如果是误报警或者设备本身的问题，应按消防操作规程处理;

2、如消火栓、喷淋头意外爆裂跑水，应立即启动给排水系统应急预案;

3、如突然停电，不超过2小时，消防系统本身的UPS可以维持正常运行;超出2小时，应立即启动停电紧急预案。

三、火灾处置

1、本物业内任何人员在任何区域发现烟火时，应立即使用最近处火灾报警按钮、消防电话、对讲机向消防中控室报警(电话：xx)。报警时要讲清起火的具体地点、燃烧物、火势大小、报警人的姓名、身份、所在部门和位置及是否有人员受伤。现场人员视情况拨打119报警电话，同时向值班领导和物业前台值班员报告。

2、发生初起火灾，发现人员应立即报告消防中控室，然后采用就近的.灭火器材进行扑救。

3、由应急小组组长根据火情报警情况，确定是否启动应急预案。

组长宣布应急预案启动后，进入现场指挥和事件处理决策安排，各副组长负责落实组长的指挥和安排决策，各小组成员根据副组长的要求，迅速开展各项应急处理工作。各部门应密切配合，程序如下：

⑴各部门接到火情通知后，除按指定任务执行外，其他人均应岗位待命。

⑵公共秩序维护员维护现场秩序，根据情况疏导辖区内的车辆和人员及通道，以便公安消防队顺利到位，防止其他人员进入本物业管理区域的火灾现场，同时负责楼内人员的疏导和解释工作。外围工作人员立即将停放在外围的车辆进行疏散，暂时将前来的车辆或人员引导到安全场地，劝阻疏散围观的人员。

⑶派人到本物业外围主要路口引导公安消防队到达本物业区域的火灾现场。

⑷维修班长携带通讯设备迅速赶到变配电室，给排水维修工携带通讯设备迅速赶到消防水泵房，电梯维修工视情况停止电梯运行，消防维修工携带通讯设备迅速赶到消防中控室，按照消防应急小组组长的命令保障消防联动系统正常运行。

⑸若超市、半地下车库发生火灾，除消防广播联动外，消防控制中心操作人员听从消防应急小组组长的指令操作设备，适时开动消防应急广播系统，通知业主疏散(半地下车库同时通知车主)。通知的顺序为：发生火灾区域→可能受影响区域。按指令将相应的非消防类风机的电源切断，相应楼层的正压送风口接受其动作信号(或者是强起)，同时打开相应的正压风机，同样消防中心打开相应区域的排烟口并接受其信号(或者是强起)同时打开相应的排烟机。消火栓和喷淋灭火系统按灾情进入灭火状态。着火区域内的扶梯将由消防控制室停止其运行，垂直普通电梯立即迫降至首层并停止其运行，而消防电梯则迫降首层待命。对非消防类电源进行切断同时启动应急照明，疏散通道上的防火卷帘将会根据相应的感烟、感温探测器进行两次安降，确保人员疏散，而着火区域内中厅处的防火分区卷帘则会一次降至底部，以防止火势的蔓延。

⑹后勤保障人员准备好饮用水、食品等物品，同时做好各种联络工作。

4、受伤人员现场救护

发现有人员受伤，立即拨打120急救电话,等待医疗单位救护。

四、消防应急预案解除

1、全面疏散后，各部门要清点自己人员人数，查看是否全部撤出危险区域。

2、在火灾扑灭后，负责与供水公司、然气公司、供电公司等单位联系;及时恢复消防设备及其它设备的状况，将所有设施设备复位。及时与公安警务部门联系，处理善后事宜。

3、负责保护现场，并重新配备消防灭火器及损坏的相关设施。

4、应迅速清理保护范围以外的其他区域，尽快使其恢复正常。

5、火灾扑灭后，除保护好火灾现场外，其他地方应尽快恢复原状，由组长宣布应急预案解除，转为正常生产管理程序

五、注意事项：

1、小区内发生火灾事件，门岗值班人员必须第一时间向本部门领导和物业前台值班员汇报，物业前台值班员接到报告后立即向值班领导汇报。

2、当火情由本物业公司自己组织力量可以扑救时，不惊动公安消防机关。

3、确认火情时应注意：不要草率开门，先试一下门体、锁把，如无温度异常可开门观察;如温度较高，已可确认内有火情。此时如房间内有人，应先设法救人。如没有人，应做好灭火的一切准备后再开门扑救。开门时不要将脸正对开门处。

4、公安消防队到场后，应急组长主动介绍火灾情况及根据其要求组织所有人员协助做好疏散和扑救的工作。

5、火情发生后，所有对讲机或其它通讯设备应处于待命状态，呼叫时，要用简明的语言，准确报告情况。

6、处理火情时一定要镇定，迅速采取有效措施，绝对不能说不利于人员情绪稳定的话。配合疏散时，要将业主有秩序的从安全通道疏散，绝对不能引起混乱，要防止不知火情危险的业主再回到他们的办公或生活区域，疏散时由专业人员负责带路和断后。疏散中不能停留、堵塞通道。

7、应急电话：火警---119 急救中心---120 匪警---1

大厦物业管理应急预案 9

为确保小区发生突发事件后，能够及时、有效和有序地实施应急处置处理，协助有关部门实施救援工作，稳定事态，减少损失，根据有关法律法规，结合我街道物业管理工作实际制定本预案。

一、应急处理范围

本预案适用于小区内安全稳定等突发事件。

二、应急处理组织机构及职责

（一）海顿管理处成立突发事件应急处理领导小组（简称领导小组），统一组织领导应急处理工作。

组长：

副组长：

成员：

领导小组主要职责是：

1、组织领导小区内发生的应急处理工作；

2、根据事故发生情况，统一部署有关应急处理预案的实施工作，并对需要应急救援的情况采取紧急处理措施，协助有关部门实施救援工作；

3、在管理处中紧急调用各类救援物资、设备、人员；

4、根据突发事件发生情况，有危及周边单位和人员的险情时，组织人员疏散工作；

5、对群体性上访人员做好政策解释工作，协调处理有关物业管理中的`相关问题；

6、协助配合有关部门做好稳定社会秩序和伤亡人员的善后及安抚工作。

大厦物业管理应急预案 10

一、物业管理前期筹备工作

（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、接管后的日常管理服务工作

（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：

1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；

8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。

（四）、环卫绿化工作：

1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

（五）环境和卫生管理规定

为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。

六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

七、保持小区的安静，不得在休息时间（12：00—14：00，19：00—8：00）制造噪音。

八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物

（六）、房屋及设备、设施管理：

1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。

3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。

4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。

5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。

6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。

（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的.协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。

（九）、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

三、小区车辆管理规定

1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；

2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；

3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；

4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；

5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；

6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；

7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；

8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；

9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。

四、管理模式

（一）拟采取的管理方式

服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。

（二）管理处组织机构

1、办公室：

（1）负责日常事物，代收代发报纸信件

（2）检查楼宇和绿化养护、保洁

（3）协调处理邻里关系

2、工程部：

（1）负责房屋质量检查

（2）建立设备设施维保计划

（3）做好日常维修保养工作

3、财务部：

（1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、租金、代收费等

（3）统购日常维修器材、分发器材

4、保安部：

（1）选好保安员搞好培训，管好保安

（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

（三）管理人员的配备

1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。

2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。

3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。

4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。

5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。

6、保安14人，24小时值班。

五、人员的选拔和培训管理

（一）人员选拔

根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。

（二）培训目标及方式

为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。

公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。

（三）培训计划及内容

公司制定员工培训计划，定期对员工进行培训，提升员工素养，提高服务质量。

（四）培训考核

为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。