（优选）房地产论文

无论是在学习还是在工作中，大家都跟论文打过交道吧，通过论文写作可以提高我们综合运用所学知识的能力。你知道论文怎样写才规范吗？下面是小编整理的房地产论文，欢迎阅读与收藏。

房地产论文 篇1

今年年内，我国加入世界贸易组织（WTO）的前景十分乐观。加入（WTO）后，我国将降低关税，更加开放国内市场，这有利于扩大出口和对外投资，并直接对我国主要城市特别是上海、广州等沿海中心城市的房地产业产生全面的影响。

一、各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加

由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋势于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。如随著进出口业务的大量增加，作为海运、报关企业集中的上海北外滩地区的办公物业需求将明显增加；此外，经济活动的频繁意味著职工收入的增加和就业的增加；关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金的增加，使住宅类房地产需求增加。同时，随著汽车关税的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也将更加明显。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。

二、房地产商品更符合市场需求，房地产业及相关行业发展空间增大，但竞争更趋激烈

房地产业及其相关行业，包括房地产建筑业和服务业将全面引入国外同行的全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平均有提高，房地产商品更符合市场的需求。

同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，但是由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能。对国内同行来说，竞争压力增加，但优势企业、优势项目将更易获得国外金融资本的支持，优势将增强；而作为弱势企业、弱势项目来说，对手的强大和增多，将使其更显弱势，市场优胜劣汰加速进行。

三、房价构成有所变化，对房价中长期促升作用明显

由于关税的下降和国外竞争对手的进入，在短期内均会使房地产建造成本明显下降，如进口建材、建筑物设备等的关税，将从目前的百分之三十降至百分之十几，但由于房地产需求增加，将使土地的'价格上升，两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用，但房价的构成中，地价的比重增加，建筑费用的比重将减少。短期内，对房价及房价构成的影响，应根据不同情况而定。对于中小城市，由于土地供应相对充足，土地价格不易上升，而建筑费用降低，短期内对房价有下降动力；而对于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高档物业来说，土地相对稀缺，在建筑费用降低的同时，土地价格将上升，房价构成变动较明显，而短期内房价上升下降因素相互抵冲；中长期看，建筑费用不会持续下降，而加入WTO对土地需求的增加则是长远的，它是房地产价格特别是土地价格中长远向好的一个重要内在动力因素，但这需要政府适当的土地政策配合。房地产价格中长期向好的受益者，更多的将是土地和房地产开发成本较低、市场定位准确的企业。

四、国内房地产受国际经济状况变动的影响越来越明显

由于加入WTO后，中国经济与世界经济联系更密切，世界经济全局和区域的变动，对我国经济的影响越来越明显，而房地产的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变动的影响也人越来越明显。

根据加入WTO对我国房地产业的影响，结合我国经济状况和趋势及房地产市场状况，可考虑以下对策∶

1、增加房地产市场的中远期预测谨慎乐观成分

根据国家计委在1998年度的预测，中国经济的调整期望有在20xx 年底至20xx年初结束，如再加上加入WTO的积极因素，估计经济调整的幅度将更趋缓，时间也可能会适当提前。加入WTO及经济结束调整转而起动后的同个月内，将首先随投资增加而使非住宅类房地产需求增加，住宅类房地产需求随后也将进一步增加。故房地产企业应在目前供大于求，特别是办公楼空置严重的情况下，增加房地产市场预测中的中远期乐观成分，特别是增加对非住宅类及土地中远期需求状况预测的乐观成分。考虑供过于求及强力竞争对手加入情况，这种乐观应是谨慎的乐观，企业中远期决策可以此为重要参考依据。

2、增加竞争意识和市场意识

要学习国外先进的观念、技术和管理，熟知变化的市场状况（包括竞争对手状况），减少房地产开发投资的盲目性，降低房地产开发成本，注重市场定位的准确性。面临即将进入的强劲竞争对手，各房地产企业应尽快制定并实施相应行动方案，尽快解决建设成本过高且无升值潜力或落伍于市场而空置的商品房，运用各种资本运营手段，增加自身竞争力。

房地产论文 篇2

摘要：当前，房地产行业发展迅速，能够满足人们的住房需求。要想促进房地产行业的快速发展，需要对客户消费心理进行深入的研究，制定出合理有效的房地产市场营销方案，深入挖掘房地产市场价值。随着房地产行业的发展，人们对房地产行业的市场营销策略进行了广泛的研究，但是有些房地产营销策略自身存在着一定的限制性，导致房地产营销存在意识误区。本文主要是结合消费者心理和营销策略进行研究，希望能够为房地产的营销提供借鉴，制定出满足消费者和房地产共赢的营销策略。

关键词：房地产；消费者心理；营销策略

房地产行业是我国国民经济发展的重要产业，其发展情况直接关系到整个国民的经济发展水平。由于房地产行业在我国发展的时间较短，相关的营销制度比较薄弱，在实际的运用过程中，呈现出不完善的情况，房地产行业的发展，缺乏有效的市场营销策略的指导。房地产营销中的失败案例，是由于没有从消费者的角度制定出合理的营销策略有关。因此，需要对消费者的消费心理和消费需求进行深入的研究，制定出合理的营销策略，以促进房地产行业的快速发展。

一、影响消费者够烦心理的主要因素

1。环境格局设计。随着社会经济的发展，人们的生活水平得到了极大的提高，追求高质量的生活环境，良好的生活环境是消费者购房的主观意愿，人们倾向生态环保绿色购房环境，并且每个消费者对于购房的环境格局呈现出不同的要求，具有各自不同的审美观点，通常房屋环境的主要格局是复室、两室二厅、三室两厅和四室两厅等。

2。地区位置便利。地区位置便利也是消费者购房首先需要考虑的问题，交通直接关系着人们的出行，对人们的生活质量具有重要影响，是人们日常生活的重要组成部分，相对而言，市区内的交通要更为便利，但是拥挤。郊区的交通较为缺乏，但是环境更为舒适，对于购房地区的选择，与消费者的不同心理需求有直接关系。

3。设施配套齐全。当前，人们追求高质量的生活，小区内的`配套设施齐全也是人们购房需要考虑的问题。小区内的物业管理质量，受到了消费者的重视，其主要的配套设施主要包括：科技智能化的配套设施、运动设施和安全服务管理等，能够满足人们对舒适生活的要求，符合物业管理的心理需求。

4。价格选择消费。价格是消费者在购房时首选的条件，每个消费者都希望用最少的钱，买到性价比最高的房子。因此，在消费购房时，消费者通常会查阅各方面的资料，选择优惠和折扣较大的房子进行购买，购房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，决定着消费者对于购房价格的心理选择。

二、营销策略对消费者心理的影响

1。潜意识影响。营销策略影响着房地产行业的发展，房地产营销策略的制定，是在消费者购买行为的基础上发展起来的，直接关系到消费者的购买意愿和服务意愿。消费者完成购买，就是对房地产产品的价值的肯定，消费者会在无意识中来对房地产项目进行评判，消费者自身意识到的冲动和感受，就是潜意识的影响。

2。自我形象影响。消费者购买目的主要是从心理补偿、释放心理压力和满足自身的本能欲望三个方面来实现的，消费者购买房地产产品通常会与自身的形象保持一致性，充分展现出了消费者自身的世界观、人生观和价值观。我国的房地产行业发展迅速，房地产种类丰富，消费者在购房时，会追求一致性的心理，需要结合自我形象来进行购房，选择出适合项目人群的房地产产品。3。房地产产品视觉形象影响。视觉对消费者的购房意愿有着直接的影响，房地产行业通常会利用视觉优势，来获取消费者的关注，需要在房地产企业内部建立良好的视觉形象，保证视觉形象的稳定性和统一性，视觉形象对消费者的消费心理产生了重要的作用，会引发消费者的联想和引起消费者的注意，实现对房地产产品视觉形象感情上的认同，提高房地产产品的忠诚度。

三、客户消费心理营销策略的制定

1。客户消费心理的产品策略。以消费者需求为导向的产品策略，要求运用发展的眼光去看待消费者的消费需求，要让消费者感受到所购买的房产相较于其它同类产品拥有更高的使用价值。尽量去满足消费者的购买心理，加强对消费者营销策略的规范。消费者的购房习俗是长期形成的，并且在短时间内难以改变，需要建立在消费者价值与规范心理的基础上，激发消费者的购买意愿，达到售房的目的。

2。客户消费心理的价格策略。当前，房地产行业发展迅速，价格是消费者购房首选的条件，也是房地产销售中较为敏感的因素，直接关系着消费者的购房意愿。当前，我国的房产销售中，最常见的房地产价格策略，是依据消费者的需求和市场竞争价格来制定的，需要以消费者为导向，消费者下完房产的价格越低越好，质量越高越高。在制定购房策略时，需要满足消费者的价值心理，要结合整栋楼的位置、朝向和景观等，设置不同的茶几，考量价格策略和价格体系，制定出合理的价格策略标准，满足消费者的情感心理需求。3。客户消费心理的销售渠道策略。消费者的心理与营销策略之间存在较大的联系，影响着房产销售工作的顺利实施。房地产行业需要制定产品策略和价格策略，确保房产销售工作的顺利开展。如果房产行业处于供不应求的状态，企业无需制定出合理的消费者营销策略，企业要想节约营销成本，可以通过建立销售团队的形式直接进行房产销售，对销售人员的营销能力要求不高。如果房产营销处于供大于求的现象，对团队营销能力的要求较高，需要培养大量的房产营销人员，来促进房地产行业的快速发展。

四、结语

消费者的消费心理直接影响着营销策略的制定，房地产行业要想取得良好的销售效果，必须要对客户消费心理进行研究，制定出合理的营销策略，从产品策略、价格策略和销售渠道三个方面进行研究，让消费者得到心理上的满足，以便得到更多目标群体和目标用户的认同和接受。房产销售者应意识到房产销售策略的重要性，以促进房地产行业的持续发展。

参考文献：

[1]刘菲。消费心理与房地产营销策略之间的关联分析[J]。企业技术开发，20xx，28：70—71+78。

[2]王学娟，王海燕。基于消费心理的吉林省房地产营销策略研究[J]。企业技术开发，20xx，28：76—78。

[3]陈秋琨。消费心理与房地产营销策略的互动机制研究[J]。中小企业管理与科技（上旬刊），20xx，06：149—150。

[4]肖凡。基于消费心理的房地产营销策略分析[J]。科技与创新，20xx，08：38。

房地产论文 篇3

摘要：房地产业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动国民经济增长的重要因素。随着国家宏观经济政策的不断调整，房地产业愈来愈趋向于理性化与规范化，同时市场竞争也日益加剧。如何更好地控制房地产企业的成本，提高企业的经济效益，获得较大的利润空间，成为房地产企业管理中需要重点关注的问题。在当前房地产业竞争日益激烈的大形势下，企业必须在管理制度和流程方面进行优化和改进，从而提高企业运行效率，降低企业成本，提高企业效益。文章从房地产企业成本管理的重要性出发，对当前房地产企业成本管理中存在的问题进行了分析，并提出解决问题的相关对策，以期为房地产企业成本核算与控制提供有效的方法与参考。

关键词：房地产企业；成本管理

一、房地产企业成本管理的重要性

房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，也是我国国民经济发展的基本保证。人口素质的提高、社会全面的进步、城市经济和城市的现代化，都是以房地产企业为基础的。近年来，受高额利润的刺激，房地产业飞速发展，但随着国家相继出台对房地产业的调控政策，各地也纷纷出台限贷、限购政策，使得房地产企业的利润受到了很大的影响。房地产企业要保持适度的利润，不仅要“开源”，进行市场的开拓和推广，更要“节流”，也就是要降低企业成本。如何降低企业成本，那么就需要从成本的预测、分析、核算与控制入手，从而加强企业在成本管理方面，特别是有利于建立、建全企业责任成本体系和成本考核体系着重入手；进而加强企业成本管理，最终使企业的内部成本管理体系逐步建立健全起来并使之逐步完善；加强企业成本管理，有利于建立健全企业的责任奖惩制度，以鼓励先进、督促落后，调动各部门及人员不断降低成本的积极性，促使企业竞争力不断增强；加强企业成本管理，有利于提高房地产企业的经济利润。成本管理的好与坏，不仅影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力，也关系到企业的生存与发展。要把房地产企业的成本管理放在一个战略核心的位置上。房地产企业开发周期长，开发成本也比较高，投入的资金量也大,这使得房地产企业尤其要重视成本的管理与控制工作。

二、房地产企业成本管理存在的问题

（一）成本管理意识淡薄，重视程度不足成本管理，是指企业在营运过程中实施成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活动的总称。而房地产企业成本管理更是贯穿于企业的各个阶段，从土地的取得，项目的设计，工程的招标、采购、施工，以致后来项目完工后的销售，成本核算等。对于成本管理通常来讲分为三个步骤，即按照事前、事中、事后管理的程序进行。但某些房地产企业在成本核算中，往往只重视对项目成本进行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。认为成本管理只存在于某一阶段，只属于某一部分人员的责任，而没有把成本的控制贯穿于整个过程，缺乏全员参与，导致在某些环节出现了资源的浪费，造成了整体成本的上升，对企业的经济效益产生了一定的影响。在这样的大背景下，越来越多的企业意识到成本管理是维持其生存的根本途径之一，成本管理的重要性不言而喻。企业的成本管理必须从原先的仅从事后找原因转变为重事前和事中的分析与管理，从而使企业由成本的经验性控制向成本的规划性控制转变，以提高企业竞争优势。

（二）缺乏先进的成本管理方法在企业的发展过程中，出现了各种各样的管理模式。而其中对于成本方面也有较多的管理方法，如变动成本法、作业成本法、目标成本法、标准成本法等。而有些企业并不能结合自身的特点和实际运营情况，更好的完成企业的成本管理目标，甚至不能更好的选择和运用适合企业的成本管理方法和成本管理工具，导致最终不能完成企业自身需要达到的目标。而一些房地产企业还采用传统的成本控制方法，主要根据财务部门的决算报告来制定成本。而由于财务人员知识体系的局限性，使得出具的报告具有一定的偏颇，这种核算方法不能充分发挥成本控制的作用，与房地产企业成本管理的理念有一定的差距。这种成本控制方法不能充分发挥事前控制和事中控制在整个成本核算中的作用，使得成本核算中存在的问题不能及时被发现并提出解决的方案。

（三）成本控制体系不完善，缺乏全面性及系统性房地产企业的成本控制是指在项目开发过程中，根据成本计划具体制定材料购买、施工时间等，对实际发生的各项成本费用进行审核、控制，并及时反馈，进而采取措施，保证成本计划的顺利执行。很多房地产企业在成本控制中并没有形成全面的成本管理体系，还处于粗放的状态，这也给企业的成本管理工作带来不小的障碍。或者有些房地产企业虽然建立了全面的成本管理制度，但在实际执行中却形同虚设，并没有充分发挥其应有的作用，使得房地产企业的成本管理工作不能真正落到实处，对房地产企业的长期发展产生不利的影响。

（四）财务管理体系不健全企业的财务管理部门不仅要处理企业日常财务核算事宜，还要参与到企业的内部管理中，为企业管理人员提供各类管理信息，为实现企业的战略目标打好基础。但因企业缺乏与自身发展相适应的财务管理体系，尤其是企业很多财务人员因思想、素养及培训不到位，导致员工只求稳定，不求发展，工作不积极、不主动，进而影响了企业的成本管理的.实施。因此在对专业知识的掌握上缺乏一定的主动性和积极性，限制了自身能力的提升，使得业务视野变得狭隘。与各部门的组织协调也有所欠缺，从而造成部门协同不力，企业运营效率低下，整体管理水平落后的问题。

三、完善房地产企业成本管理的对策

（一）实行财务人员牵头，全员参与的管理理念为提高房地产企业的成本控制意识，在企业中不仅要提升员工的整体素质，实行全员、全方位、全过程的成本管理理念，制定考核制度并予以实施，实现责任到人、控制到位、考核严格、目标落实的最终目标。随着同行业竞争的加剧和产业结构的变化和房地产业成本信息要求的增加，财务人员必须花费更多的精力和时间寻求合适的成本计算方法，从而计算出房地产业在各个阶段的实际成本，为管理者制定决策提供必要的信息。企业财务人员要在企业成本管理中发挥应有的作用。如何体现财务工作管理的价值，是每位财务工作者应当深思的问题。财务人员应创新现代财务理念，利用信息化成本控制技术等手段，充分发挥财务工作在房地产开发项目中的监督、反馈等职能，更好地做好企业的成本控制工作。

（二）加强核算及监督，选择有效的成本管理方法，重视事前与事中的控制对房地产企业开发项目来说，成本核算是对该项目所发生的全部支出，运用一定的会计核算方法进行的合理划分。要加强其对成本核算、成本控制和成本分析的监督，避免在施工过程中出现费用虚增的情况。正确实施成本监督对于房地产企业全面成本管理能否管控到位，企业经济效益能否提高，直到至关重要的意义。以往，主要关注成本核算，但是随着国家政策及市场环境等因素的变化，企业的成本管理理念也在不断发生着变化，尤其是从静态成本管理到动态成本管理的转变，从单纯的成本核算向企业成本控制的转变。房地产企业在运用成本管理相关工具时，应充分权衡某个项目或工程能为企业带来的利弊，避免效益低于成本的状况发生。因此现在的企业应将目标成本法充分运用到企业的成本管理中去，在目标成本管理过程中使价值链上的全部成员共同参与，追求企业的成本费用最小化和利润最大化。房地产企业要重视成本的事前与事中控制，在项目开发之前就要做好成本预测，对未来的成本水平及其发展趋势进行预测和规划，而作为能够使企业成本在其掌控的最重要的环节即为事中控制。主要操作模式是指对项目运营过程中发生的成本进行监督和控制，并根据企业的项目预订目标及工程实际情况对成本预算进行必要的修订。

（三）完善企业内部控制制度，增强企业战略成本管理在房地产企业成本管理中，要构建完善的内部控制制度，把成本控制工作视为一项系统工程，对成本控制人员的工作更加严格要求，加强对成本控制的重视程度，加强对开发项目的全过程控制。现在企业成本管理系统正经历着从成本核算到成本控制的转变过程，这也使得战略成本管理成为管理控制系统中不可或缺的一部分。从理论来讲，战略成本管理不仅拓宽了成本管理的“空间”，即成本管理的对象从关注企业内部活动拓展到企业外部，而且还延伸了成本管理的“时间”，即从基于企业的日常经营控制而转向基于企业的长期战略管理。现代成本管理的本质是“基于价值链的全面成本管理”，企业的战略成本管理来源于价值链分析。

（四）完善企业财务管理体系，提高房地产企业的成本控制水平和能力房地产企业要建立健全适合企业自身发展的财务管理体系，避免因财务风险而造成成本控制在某些方面的脱节。企业要建立起全过程财务，建立成本控制机制，以避免因成本控制不当导致错误的管理决策。从企业整体来说，该体系的完善程度、运行是否合理，涉及企业的各个部门，并直接关系到成本责任制度的推行。因此，应建立一个合理的内部财务管理体系，并使之逐步完善。一个企业的成本管理应以企业自身业务开展及运营模式为基础，最为理想的管理方式则是将成本控制嵌入到企业的各个领域、各个层次、各个环节，与企业的发展战略目标相适应。在房地产企业的营运过程中，成本管理工作已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要维持一定的利润，并持续生存下去，成本核算与控制工作就一定要做好。并且，企业一定要结合自身能力和发展目标，因地制宜的选择适合企业的成本管理工具方法或综合应用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理体系，从而加强房地产企业对各个开发环节的成本控制，提高自身的成本管理水平，以适应市场发展的需要，以更好地实现成本管理的目标。在现代商业环境下，加强房地产开发企业的成本管理已成为房地产企业的重点关注内容。

参考文献：

[1]刘良娣.房地产企业成本管理中的问题与对策研究[J].知识经济,20xx(02):108-109.

[2]李小敏.全成本管理体系在房地产企业开发项目中的应用[J].财会通讯,20xx(08):55-57.

[3]任宏,寇胜彪,叶贵,何强.房地产企业责任成本管理研究[J].工程管理学报,20xx,27(06):117-121.

房地产论文 篇4

我国的房地产企业会计人员普遍素质较低，有的是关系户，有的是没有接受过正规会计专业知识训练的人员，这些人即使是能遵守会计法规，也难免出现原理性和操作性的失误；还有很多会计人员为了迎合上级，使会计数据与实际情况不相符，导致会计信息失真。一方面，我国房地产企业的财务会计体系仍然不规范，主要表现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上，许多房地产企业自身判断的结果与正规会计机构的判断不符；另一方面，我国的会计法规制度尚不完善，尤其是针对新兴行业的会计核算规定不明确，导致房地产行业的会计信息失真，也加大了会计核算工作的难度。

房地产行业的监督机制分为内部和外部两种，内部会计监督的主体是决策者，决定会计人员的薪酬，也会直接影响企业的.决策。加之，外部监督是由房地产行业的主管部门实现，这些都或多或少地导致了房地产企业的会计信息失真；房地产企业从开发到收益往往需要很长的过程，在项目的不同阶段利润波动很大，其特殊性决定了一般企业的会计核算准则并不适用于房地产企业；在筹资活动以及相关的投资活动中，房地产企业产生的现金流量是不同于一般企业的。

房地产行业会计信息质量的影响因素：

1收入确认：一般的收入确认标准是风险和报酬的实质转移，但会计人员需要针对房地产企业有基本的职业判断能力，何时确认收入对房地产行业会计信息的准确性有很大影响。

2成本、费用的归集与分配：一般情况下，房地产企业的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考虑到特殊情况，比如高层建筑的不同户型的成本与售价存在着差异，这种情况就不能使用平均成本，要选择更有利的归集与分配方法。

3往来款项：房地产企业一般都是通过往来款项来协助调节收入和成本，这种条件下就会出现两种请康影响到会计信息的质量，一是利用售楼中心隐匿收入；二是委托其他单位售房，将收入挂在委托账户。

4税费：房地产企业有营业税、土地增值税和所得税三种税种，其中增值税可筹划的空间较大。开发商可以利用权责确认成本及预付应付款项，从而减少企业所得税和土地增值税。

5资产确认：一般企业都是在年末进行资产减值准备测试，而房地产企业的时间跨度较大，如果不提供准确信息，相关部门是很难进行资产认定的。

提高房地产企业会计信息质量的对策

1要提高会计人员的专业素质和职业道德。面对当前房地产行业复杂多样的交易和事项，会计人员就必须具备相应的专业素质和职业道德。作为房地产企业，可以定期组织会计人员参加会计学习培训和职称资格考试，以提高他们的专业素养。同时，还要加强会计人员道德思想的教育，只有这样才能保证会计信息真实公允。

2建立和完善的房地产行业的会计规范体系。目前，我国房地产行业的一些特殊事项，比如说预提账款、开发费用摊销、会计期间选择等等，还没有相关的会计准则或会计制度加以规范，极大地影响了房地产企业的财务状况和经营业绩信息的实效性。为此，就需要建立和完善房地产行业的会计业务标准，才能避免会计人员依据企业需求作出不规范的会计处理。

3要加强完善房地产行业相关的会计制度。房地产行业的会计信息失真的一大主因就是缺乏新兴行业的会计核算规定。既要适应全球经济大环境，又要考虑到我国的特殊国情，按照国际会计准则的结构框架和内容去制定我国的会计准则框架和内容，尤其是新兴行业的会计准则，只有这样才能时房地产行业的会计报告适应全球化竞争的要求。

4完善项目工程的会计核算准则指引。由于不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法，从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。因此，我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引，以此来规范房地产行业的会计信息管理。近几年来，国际会计准则的一些条例也得到了改进，旨在提高财务会计报表的真实性和加强会计信息的透明度。

综上所述，只有建立起完善的房地产企业的会计规范体系，制定出科学的会计核算准则，才能提高房地产企业信息披露中的信息质量，才能促进房地产企业会计的规范化和房地产行业的健康发展。

房地产论文 篇5

以大数据及消费心理为视角，结合房地产营销模式现状，探讨了计算机网络互联网+房地产营销模式的构建问题，对房地产企业的市场营销具有一定借鉴意义。

房地产行业作为国民经济的支柱产业，对发展城市基础设施建设、加快城市化进程及带动相关行业发展具有重要推动作用。利用大数据及信息技术实行互联网+房地产营销模式则具有鲜明的时代特征，同时针对消费心理并实现市场定位精准化，有利于提高房地产企业的营销效率，降低企业的营销投入成本，有效改善和弥补传统营销模式的短板与不足。

一、互联网+房地产营销模式现状

(一)离线商务营销模式：以互联网为依托，将房地产营销模式中的价格、服务和预订等信息以线下的形式传递给经营商店，并由此推动给线下消费者，因此又称之为“O2O模式”。该模式具有广阔的市场发展空间，极大节约营销成本，有效提高营销效率和质量。

(二)社交网络营销模式：借助于新型网络交流平台与网络社交优势建立社交网络关系，通过消费者与营销人员的互动性对消费者进行精准定位，充分了解满足费者需求，具有高效的针对性、创新新与信誉度。

(三)大数据营销模式：对多种网络平台的数据进行综合性分析，充分运用大数据网络信息技术对相关数据进行分析和处理，实现市场定位精准化，宣传工作目标化，该模式对行业发展走向和前景能进行有效预测，增强企业的市场竞争力，获得较高投资回报率。

二.消费心理

消费心理是指消费者在消费活动中的心理活动和心理特征的过程。消费者在购买行为时，会产生感觉、感知、记忆、注意、想象、情绪、思维等心理活动，呈现出一般规律的心理活动。大多数消费者在买房时，他们必然经历一个理性的和复杂的消费决策过程：需求的认知，信息的收集，选择和评价，这其中消费者购房心理占有主导因素。基于20xx年新浪地产网与桂房网等网络数据及统计分析显示，影响消费者购房心理的主要因素包括：区位(22%)：如市区/城郊/商区等;配套设施(11%)：医院/学校等;价格(30%)：平米售价/总房价/折扣/增值潜力等;房屋质量(20%)：建筑质量/风格/户型/朝向采光等;环境(9%)：绿化/休闲设施;物业管理(3%)：服务水平/费用等;开发商品牌(5%)：声誉/资质等。显然消费心理分布的不同对房地产企业营销策略具有重要影响。

三.考虑消费心理的互联网+房地产营销模式构建

(一)发挥互联网优势优化营销资源：充分发挥互联网优势，对行业资源进行优化合理配置实现高效整合，并根据消费者心理制定针对性调研方案，发展潜在市场消费者，并建立高效畅通的互联网沟通交流机制，根据反馈信息将潜在消费者进行专业化分类归档。

(二)针对消费心理拓宽营销渠道：充分调研消费者心理，以互联网为平台拓宽房地产营销渠道，利用多元化销售途径调节企业和消费者在需求、空间结构等方面矛盾，从实际供求情况出发，以最小成本为消费者提供服务。

(三)以互联网为依托进行多元化推广：充分发挥互联网方便快捷、受众人群广泛的特点，将互联网作为企业发布营销信息的重要场所，将互联网营销推广手段与传统化推广手段有机结合，强化与不同心理的消费者之间沟通交流，以分享网站等形式推广品牌，扩大受众数量。

(四)以消费心理为依据制定合理营销价格：从消费者心理和市场需求的实际情况出发，制定有针对性、合理性和科学性营销价格，充分发挥市场在资源配置中基础性作用，充分发挥消费者在互联网+房地产营销定价模式中的主导地位，以拍卖和折扣等形式制定营销价格。

四.互联网+房地产营销模式具体措施

(一)加强消费者数据库建设

实现高效精准营销，最根本的是消费者数据库的建立和消费者行为的分析。企业需要以多种方式获取消费者信息。在线网站是最直接访问网络上的互动信息流，网上活动实名用户注册、互动媒体等形式的互动可以增加到消费者数据库。企业信息数据库的进一步挖掘和分析消费者行为信息，如消费者的历史，健康，生活轨迹，使用手机的频率，时间，以确定他们的需求，提供数据支持，制定精准营销策略。

(二)加强交流途径多元化管理：1、加强建设跨媒体渠道。若想完成全覆盖的房产信息网络，提高用户的使用频率，可以通过整合高人气的搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等资源，以增强购房意向。搜索引擎为企业推广的房地产产品和服务创造了巨大的商机，不仅为房地产企业发布信息提供了一个极好的平台，而且还提高了用户的`参与意识，实现互动营销和口碑营销。2、加强建设网络聚合平台。首先，收集国内主流的房地产开发商，利用3D技术全方位的立体显示楼盘的地理位置，户型和配置等，搜索建设并完善房地产行业的信息。第二，提高用户搜索的准确性，精准整合房产户型、价格、地理位置等，满足消费者的相关检索心理，提供高效、准确的检索结果。最后，针对新房、二手房、旅游、旅游地产、商业地产等不同地段，根据消费者的心理和购买频率进行合理的分配和广告宣传，达到开发商房产信息高效推广的目的。3、加快移动客户端应用程序的开发。对于消费者来说，移动客户端应用程序实现了消费者高效便利了解房地产信息、参与企业互动的目的。对于企业来说，房地产移动客户端应用程序不仅为企业带来更多的潜在买家，同时是企业获取客户信息，把握客户需求的极佳平台。

(三)加强线上线下结合，提升用户转化率：1、在线整合资源，提供便捷服务。首先充分了解网上浏览的需求，提供人工咨询、安排独家代理等增值服务。其次，向开发商争取折扣，为消费者提供优惠价格，同时创新房地产金融模式，解决购房者的资金需求。最后，企业要实现多样化的购买方式，通过团购，秒杀和其他新的方式来提高购买消费者的购买欲望。2、线下优化服务质量，增加看房体验。因为房地产不可移动的特殊属性，房产营销体系不可或缺的是线下看房的体验。一方面，企业要保护消费者的利益，选择优质的线下开发商及专业的物业顾问合作。另一方面，推出系列的看房体验活动，以吸引消费者的关注，增加消费体验。

(四)加强增值服务与反馈机制建设：1、加强增值服务。一方面，通过开发手机应用程序，汇聚共同地点和兴趣的业主形成新的社交圈，以便向客户提供精准的项目宣传，客户维护等互动服务;另一方面，企业应整合社区资源，聚集衣食住行，休闲娱乐的商家信息，打造以社区为中心的新型商圈。2、创建用户反馈机制。建立完善的用户反馈机制，时刻与用户互动了解用户意见，根据分类、记录等来改进产品或服务。主动处理客户投诉，以良好的态度、及时的行动来解决消费者的问题，提高客户满意度。

五、结束语

现代信息技术的发展为互联网+房地产营销模式展提供了广阔空间，而考虑消费心理需求则进一步贴合市场实际，在模式的构建和发展过程既要重要充分运用互联网优势，又要充分把握消费者心理，才能制定合理化营销策略，实现互联网+房地产营销模式的健康运转。

房地产论文 篇6

关键词：房地产企业；工程项目；精细化管理；策略

房地产开发是符合大众生活需求的，项目的精细化管理工作是必不可少的，在管理的过程中也要有一个系统性的并且科学合理的管理制度，管理的规则要根据房地产企业实际工作情况制定，并且要进行全方位的管理，目的是为了提升项目管理的效率。还需要在项目管理的过程中及时解决出现的问题，为房地产项目实现收益的最大化。房地产的市场竞争是非常严重的，精细化管理工作能够让越来越多的员工重视房地产企业的发展，转变房地产项目管理观念，就一定要建立一个科学合理的管理制度和观念，强化精细化管理模式在项目管理中的实践作用，在一定基础之上去提升管理人员的管理水平，为房地产企业的发展提供理论依据。

1、国家房地产调控政策及影响

1、1现如今国家房地产政策及调控

我国房地产调控要实现的目标是平衡总体与供给之间协调发展，在经济的基础之上让房地产企业与国民企业协调发展保持均衡，同时房地产企业的整体发展要与社会保持密切关联。在此前提下，房地产的调控应该采取经济手段或者法律手段和行政手段，在这个过程中最重要的是调节市场的杠杆，此内容要结合经济层面和社会层面［1］。根据相关管理单位规定，多地区二套房的贷款首付要求要比一套房高出十个百分比，但是很多地区的相关部门并没有重视此项条例，而且更有甚者不断刺激房价飙升。通过一系列的政策调控工作，让上述情况有所缓解，严格明确贷款比例，并且把主体分为了四个侧重点；即一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。

1、2调控下的整体市场反应

房地产企业在进行市场调控之后，所有地产在销售方面明显有回升趋势，这种回升趋势依然处于持续状态中，无论是商品房还是住宅，都同比以往增长一定的百分点，调控政策出台以后受到末班车效应的影响，各地的交易量也得到了明显提升，包括二手房的交易也呈现火爆局面。经历几个月的洗礼，交易房的趋势处于平稳状态里，但同比去年仍大幅上涨。新政策的需求让市场进行了集中释放并且得以平复，尤其在各地方细则陆续出台后，各地市场普遍回归平静，市场成交量明显回落。房市后续温和回升，房价持续上涨；也导致了全国多地房地产企业交易量的下降，末班车效应明显有了差距。基于此缓慢回升趋势，自实施调控以来的指数高点，且有继续缓慢上扬的趋势。可以说，调控下的房地产市场除了末班车效应催生的火爆局面外，基本维持正常回升势头，市场行情缓步趋向平稳，受调控的影响实在有限。

2、工程项目的精细化管理特征

2、1高效性

随着时代的迅猛发展，房地产公司应该加快速度，不断提高工作效率。由于工程项目的复杂性，存在大量的资质证书，流程数据，进度款支付，工程变更等资料。构建了各式各样的总账和分类归档，管理人员可以快速获取所需信息。同时，利用网络和无纸办公，可以清除过去纸质文件流通的诸多障碍，加快工程项目的落实。越来越多的房地产公司开发了自己的企业门户网站，通过信息共享在网站上上传各种公告事项、会议、程序等，并通过工程项目的实时动态管理，体现出精细化管理的效率，排除安全隐患。

2、2专业性

在以前，房地产公司通常被认为是朝南的，只负责分配资金。项目的建设是由参与单位完成的。如今，随着建设项目的五方终身责任制度的实施，越来越多的房地产公司开始关注改善自己的项目管理水平，可行性也得到了显著改善。房地产公司不再只是拿钱了，从处理和许可程序到施工期间的各种检查和技术，在完成记录和文件传输等方面，房地产公司在项目的各个阶段都实施了改进管理，并发挥了重要作用，使项目能够有序运行。体现了项目管理的专业性。

2、3严苛性

包括房地产公司在内的建筑行业通常具有相对较低的学术资格，因此意识形态比较随意。然而，工程不应该是草率的。因此，房地产公司改善管理的行为和意识，制定行为准则来管理项目，并明确有关人员的工作职责。此外，通过奖励和惩罚机制对工作内容进行细分，可以改善管理。项目管理人员可以按照每个参与部门的要求，根据每个项目制定管理规范，这样他们就可以根据严格管理和细致管理的规范和指导原则来管理和执行项目，体现了精细化管理的严苛性。

3、房地产企业工程项目精细化管理的相关措施

3、1建立完善制度

一个完善的管理制度是任何一家企业可持续发展根本，它发挥的作用是至关重要的，所以工程的管理人员一定要对工程的管理制度有一定把控能力；在企业自身建立规章制度的'同时，一定要根据企业的实际发展情况进行制定，要符合企业的内部生产，并且还要对企业的施工项目进行内审和外审相互结合的审核模式，对于房地产企业的管理制度建立来说，房地产企业的领导层也要参加进去；管理人员要与领导层共同进行制度的设定，同时进一步强化项目经理责任制，遇到问题了还要及时进行沟通协调，对相关问题进行合理解决后在履行合约内容，还要全方位掌控工程的进度；后勤保障也是必不可少的项目建设，后勤保障要与工作人员的实际要求方面出发，要有一套完善的奖惩制度，用相对应的制度去调动人员的积极性。

3、2对管理模式的创新

随着工程项目的施工技术不断更新，传统的管理模式是顺应不了现代化的工程项目的，目的是为了更好地适应新发展；房地产管理部门要根据各个项目进行针对性的创设活动，要对各部门进行精细划分，精细化的拆分会充分发挥集体的力量，这样会让管理人员的更加地服务于工程项目；房地产企业现场的管理也要进行精细化的划分管理，管理人员在做好本职工作的基础之上，还要让第三方来进行检查，施工的质量和安全是尤为重要的，第三方检查单位更具客观性与规范性。

4、结论

综上所述，在现在的房地产发展当中，大多数的房地产企业都对工程项目的管理工作进行了充分重视，也能够正确地意识到项目工作的价值和意义；在日常的管理工作中，我们相对应的管理人员一定要对工程的各个方面进行合理把控，并且做出不断的合理调整和细化分析；同时，通过全面强化管理人员的管理水平，以此来达到工程项目的精细化管理，多方位为房地产企业做考虑，提高建筑的质量，减少安全隐患的发生。

参考文献

［1］黄斐然。精细化管理在房地产企业工程项目中的应用［J］。住宅与房地产，20xx（30）：101，115。

［2］彭晖。精细化管理在房地产企业工程管理中的应用研究［D］。天津：天津大学，20xx。

作者：叶艺聪单位：福建联美建设集团有限公司

房地产论文 篇7

摘要：合同管理工作在房地产企业提升经营风险防范工作力度以及提升成本控制工作力度的过程中起到的作用是较为重要的，在房地产项目开发全过程控制工作施行的过程中占据的地位是较为重要的，房地产企业经营水平高低和合同管理工作之间呈现出来的相互关系是较为密切的，在房地产项目开发整个流程中占据的地位是较为重要的，和房地产企业获得的经济效益之间有着较为密切的相互关系，笔者主要针对提升房地产企业合同管理工作的力度进行分析，并提出提升房地产企业合同管理工作力度的过程中应当使用的措施，以期今后相关的工作人员对这个问题进行研究的时候起到一定程度的借鉴作用，最终在我国社会经济发展向前推进的过程中做出一定的贡献。

关键词：房地产企业；合同管理；成本控制

合同管理指代的是企业将自身当成是当事人依法开展相关的合同订立、履行以及转让等一系列工作的统称。房地产开发企业和合作企业之间施行的经济往来措施，一般情况之下使用到的是签订合同的措施。房地产项目开发工作是一项复杂性和系统性比较强的工程。

一、对合同管理在房地产企业中起到的作用进行分析

1.可以为企业经营目标的实现做出一定程度的保证

合同隶属于契约包含的范围之内，是当事人之间依法确定、变更以及终止民事权利和义务关系的过程中需要使用到的一项协议，合同是房地产项目任务委托以及承接工作进行的过程中需要使用到的法律依据，在施行的过程中是合同双方需要遵循的最高行为准则，在合同当中是对双方应当享有的权利以及应当承担起来的义务做出的规定，对合同双方都起到了较为重要的制约、督促以及保障作用，在房地产项目施行的过程中，涉及的所有活动都是需要依据合同中的规定办事的，在此基础之上才可以保证实现经营目标。

2.提升合同管理工作的力度

提升合同管理工作的力度，满足我国市场经济发展进程向前推进的过程中提出的客观要求。在我国市场经济发展向前推进的过程中，不断地强调的一点就是市场微观主体在市场管理工作进行的过程中发挥出来的作用，虽然说在市场经济发展向前推进的过程中，政府的职能被弱化了，市场主体自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市场管理的要求得到满足。承包商在建筑市场中占据主体地位，因此在我国市场经济发展向前推进的过程中起到的作用是较为重要的。

二、提升房地产企业合同管理工作的力度的过程中应当施行的措施

1.公司部门架构中应当设置专门的人员展开合同管理工作

从事合同管理工作的人员不单单是一个档案管理人员，与此同时也是一个精通工程、成本、财务的人员。合同管理人员自身承担的职责不单单是针对合同展开整理、记录以及归档工作，也是应当针对合同要素展开审核工作的。审核合同的金额是否科学合理；审核合同库款的方式方法是否是科学合理的；审查合同中涉及的款项结算工作进行的过程中需要提交的当地主管税务机关的发票是否正确；审查合同中涉及的有作用的经济数字是否是科学合理的。合同管理人员应当将合同条框中提出的'明确要求作为依据展开付款审批工作，以此为基础也就可以确定下来是不是每一笔款项都是严格的依据合同条款展开支付工作的，笔者提到的这几项工作在企业风险控制领域中占据的地位是较为重要的。

2.构建完善性比较强的合同台账合同管理机制

相关的工作人员针对资金支付申请展开审批的过程中，是需要将合同的具体执行情况登记下来的，其实也就是构建合同台账。一个较为完善的合同台账中应当包含的是销售类型合同台账、管理类型合同台账以及工程类型合同台账。销售类型合同台账主要指代的是和销售活动有一定相互关系的经济合同，其实也就是在财务中划归到消费费用领域中的合同。管理合同也就是在日常工作进行的过程中使用到的和经营管理相关的合同，其实也就是在财务账务中划归到管理费用包含的范围之内的合同。每当将一笔实际付款金额支付掉之后，合同工作人员应当将实付金额天禧在这一次申请额度范围当中，以此为基础也就可以对已付款金额形成全面且明确的了解。

三、结语

总而言之，合同管理工作在房地产项目管理领域中占据的地位是较为重要的，也是防范和控制经营风险的过程中需要使用到的一项极为重要的措施，针对房地产企业全过程成本控制工作取得的效果来说是十分重要的。在现阶段我国房地产行业市场竞争越发激烈的情况之下，房地产行业中的各个相关企业只有将合同管理工作做好的前提条件之下，才可以对经营风险形成有效的控制，从而也就可以在此基础之上使项目开发投资获得的经济效益水平得到一定程度的提升。

作者:瞿有亮 单位:湖北联投小池滨江新城投资有限公司

参考文献：

[1]袁意生.御海龙湾项目建设成本管理体系构建与实施策略研究[D].长春:吉林大学,20xx.

[2]孟繁璋.房地产企业合同管理策略与方法——兼论合同与财务管理的融合[J].财会学习,20xx(10):26-27.

[3]范戈.基于4P营销理论下的逆市房地产市场营销策略分析[D].重庆:西南财经大学,20xx.

[4]何明琴.关于如何加强企业合同管理的几点思考[J].科技风,20xx(17):58-59.

[5]王天仁.现代企业管理的一项重要基础工作——关于加强国有企业合同管理的思考[J].中国工商管理研究,20xx(11):55-56.

房地产论文 篇8

摘要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键!

关键词：市场营销；市场机会；风险管理

1房地产市场营销管理的意义

房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。

回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。

2房地产市场营销风险的形成和成因

从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。

2.1房地产市场营销风险的主观因素成因

1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者***的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。

2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。

3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。

在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的*** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。

4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的'经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。

2.2房地产市场营销风险的客观成因

市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。

1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。

2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。

3房地产市场营销风险管理的种类

3.1内部环境的风险管理

企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有：

1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。

2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。

3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。

3.2市场监控的风险管理

市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。

1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。

2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。

3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。

3.3产品的风险管理

产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。

4市场营销风险管理的控制

在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估：

1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。

2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。

3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。

4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。

5总结

总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。

房地产论文 篇9

一、解决房地产企业成本核算问题的对策

(一)明确成本核算对象

在明确成本合算的对象时，必须充分考虑开发工程的地点、结构、装修、用途、施工队伍等多种因素，合理的归集和分配费用来确定费用承担者。必须要以每一独立编制的设计概（预）算或独立的施工图中所列的单项开发工程进行成本核算；如果是属于结构类型大致相同的群体性开发项目，并且在同一开发地点、开竣工时间相近、由同一施工队施工，可以合并成为一个成本核算对象；对个别规模较大、建设工期较长的工程，可以结合经济责任制的原则，按开发项目的区域或部分划分成本核算对象。例如，在同一个工程项目中包括公寓、裙楼和写字楼的建筑，由于它们之间的功能不同所以在设计上也会不同，进而使得建筑成本存在很大差异。对于这种情况，如果不进行单独核算，就会导致成本在各功能区上平均化，使得成本与收入不能配比。

(二)准确地归集和分配成本的费用

一般而言，房地产工程巨大，成本核算的对象也比较多，只有采用一定的方法进行分配，接着间接地进行成本费用的归集处理，这样做出来的效果才更能符合房地产企业的发展，也降低了问题的发生率。对于基础设施费用的处理，可以先按照基础设施费用的发生原因并结合一定的规则进行分配，尽可能保证分配的公正、公平。对于土地征用费、土地拆迁补偿费等各项成本费用的处理必须按照土地的实际面积来处理，给予合适的补偿费用，尽可能从企业的角度出发，但是要保障土地所有者的'相关权益，充分考虑分配的成本在企业核算范围之内的承受能力。

(三)合理设置会计科目和会计账簿

会计科目的划分是进行会计账簿核算的前提。房地产企业中的各项成本，必须事先经过严密地考察，认真审查之后确定相应的会计科目。只有会计科目设置的准确，会计账簿才有意义。对于开发成本项目，与此有关的科目不宜设置太多，对于发生次数较少的成本费用，尤其是单笔发生的费用，尽可能将其合并处理，这有有利于后期成本费用的处理。如果发生的金额较大，并且总是经常性的发生，对于这种情况应该单独设置会计科目，避免在后期的处理过程中产生更多不必要的问题。

二、借款费用处理中遇到的问题

在房地产中发生的借款费用，一般都是企业为了经营活动需要承担的与借入资金相关的利息费用，这其中包括有长期、短期的借款利息。在借款中产生的各类利息一般都是与债券相关折价和溢价摊销等费用、借款时发生的辅助费用有关。但是如果这些产生的利息没有正确地处理，则必然影响整个房地产工程的正常收益。在《企业会计准则—借款费用》规定,“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额,在符合本准则规定的资本化条件的情况下,应当予以资本化。”从这条准则中我们可以知道与房地产开发过程有关的借款费用并没有涉及在准则范围之内，因此要做好借款费用的处理，还需要处理各方面的问题。在房地产的开发中，开发周期比较长、运营的资本比较大，风险也大，如果将开发过程中的借款费用直接计入当期损益，那么开发成本必然会受到影响，开发成本的核算就不准确。

三、借款费用处理的建议

对于房地产开发过程中的借款费用处理，应将其资本化处理。对于开发过程中产生的借款，借款的原因必然与开发过程中的某种项目有着必然的联系，是由于某种项目而发生的借款，因此借款费用也可也作为项目成本的间接费用。对于借款费用的具体处理方法，以下将具体分析。

(一)确定借款资本化的开始时间

对于开发过程中产生的每一笔借款费用，都应该由相关人员记录好，这样在后续的处理时可以做到有据可循。如果应用于房地产开发的土地，是为了特定的房产项目而使用的，此时发生的借款费用应将其资本化处理。比如获取的土地是为了项目进行开发，并且将其应用于后续的构建、准备活动，与后期的施工活动是一样的，这期间产生的借款费用就可以将其资本化处理。而如果土地并不是为了特定的项目而使用的，那么由此而产生的借款费用不应该将其纳入资本化资产范围。例如获取的土地并不为了经营活动，而只是单纯地为了将购买的土地作为一种储备对象而购入，在此期间产生的借款费用则不能采用资本化的方式处理。

(二)多个项目借款费用资本化分摊

在房地产的开发过程中，开发的项目往往不止一个，经常性地涉及到很多的项目。对于这些不同项目的借款费用分配，必须按照合理的方法，一定的原则进行分配。当开发过程中同时开发多个项目，与此有关的借款费用也是迅速增加，为了进一步提高资金的使用效率，对于每一个项目的借款费用都要进行合理分配。面对实际情况，每一个项目的支出并不一定属于每一笔贷款，换句话说，每笔不同的借款费用与项目支出之间存在较大的交叉现象，对于这种情况，多个项目之间之间进行借款费用的分摊必然会影响到整体的会计损益，进而影响到房地产企业的经济效益。在现有的情况下，我们应该按照每一期的实际支出比例将一定时期内所发生的利息进行分摊，这样的做法相比而言是比较合理的，同时也能够体现出利息分摊与资金使用相配比的原则。

四、结束语

现如今，各行各业之间的竞争日益激烈，房地产市场的竞争也一样。做好房地产开发过程的成本核算，明确成本核算的对象，及时处理好在开发过程中产生的各项借款费用，是提高房地产企业竞争力的重要手段。

房地产论文 篇10

1我国工程项目采购管理存在的现状

对于我国工程项目来说，由于工程项目的不同，采购流程也具有差异性，主要在采购的方式、采购的来源以及采购的对象等细节上表现出来。从整体来说，采购流程如下：

（1）完成项目施工方案设计后，房地产企业的材料员要按照项目的进度计划和材料的清单，对总计划以及分计划的采购部门进行材料需求的制定。

（2）采购员要按照材料的计划，采取议标或者公开招标的方式来确定材料的供应商。

（3）在供应商确定后，房地产企业要与供应商进行采购合同的签订，根据合同的内容，要提醒供应商及时的交货。另外，当货运送到工地后，就需要房地产企业派代表或者专业的工作人员同监理工程人员对货物的质量、数量进行验收工作。

（4）在确保货物合格后，供应商就要求买方开具发票并付款。

2传统采购管理模式的特点、缺点

（1）典型的非对称信息。对于传统采购管理来说，首先考虑的就是选择供应商的问题。一般情况下，在进行采购时，需要在多个竞争性的供应商中选择最好的供应商。同时还要求采购方要保留部分的信息，供应商获得的信息量越多，竞争的机会就越多，这样以来对采购方就不公平。

（2）质量验收检验的控制难度大。传统的采购模式，只能使用事后把关的措施对质量和交货期进行有效的控制。质量的验收检验是采购部门事后把关的重要工作，并且控制存在一定的难度。

（3）供需关系竞争大于合作。就传统的采购模式而言，双方的关系则是临时、短期的合作关系，竞争大于合作关系。在进行公开招标时，较多供应商是降低投标的价格而中标。供应商为了短暂的利益，就会致使产品质量进行一定的降低，更为严重的是供应商利用市场的突变以及采购方存在的困难来实施要挟行为。

（4）采购周期长以及响应用户需求能力迟钝。由于采购需要通过计划收集以及公开招标等过程，所以，采购的周期较长。另外，双方的合作较为短暂，若存在材料的增加以及减少现象，供应商不一定按照采购方的.实际需求进行供货，则是根据合同进行供货，在一定程度上就会要求对方增加费用，使供应方得到更多的谈判筹码，这样就会对项目的工期产生严重的影响。

3供应链工程项目采购管理的策略

采购管理作为工程项目管理中的一部分，工程项目供应链制约着采购管理，然而工程项目供应链包括工程项目内部供应链、外部供应链。在个性化、多样化的市场中，采购管理要与多变、复杂的供应市场之间建立一种协调的物流供应渠道，这样以来就可以及时的进行货物的供应，以此满足客户的需要。对于采购管理来说，则战略层面的采购管理是工程项目供应链采购管理在进行外部资源管理的过程中，企业要考虑供应商的选择以及战略伙伴关系的因素，从而可以解决采购技术存在的问题，以此来满足采购供应的要求，另外，要禁止只是为了满足生产的供应而寻找战略伙伴。对于战略层面的采购管理来说，主要有以下几个内容：

（1）材料资源的集成。目前，随着科学技术的进步，市场的激烈竞争以及需求的多样化，房地产企业要以自身的资源能力在市场的竞争中很难的进行生存，因此，就要求工程项目采购管理对资源进行集成，通过采用外部资源来增加市场的竞争。

（2）信息的集成、共享。对于采购管理来说，信息的集成、共享是实施供应链管理的重要因素。由于供应商对市场的控制，房地产企业只有通过信息的集成和共享，才可以对市场需求的变化做出较迅速的反应，及时的发现市场存在的规律，从而确保企业的利益。

（3）提高房地产企业的业务能力。提高房地产企业的竞争力，可以通过提高房地产企业的核心业务能力来完成，对核心业务进行培养和开拓。

4供应链工程项目采购管理的措施

（1）与供应商建立战略合作伙伴的关系。在供应链工程项目采购管理的基础上，与供应商建立战略伙伴合作关系，这样以来房地产企业和供应商就会实现信息的共享、风险的共担以及共同获得利益等。对于战略合作伙伴的关系来说，则要求双方之间相互信任以及合作。所以，就可以体现出房地产企业工程项目与外部的资源进行集成和优化的特点。战略合作伙伴关系对采购管理两者的作用主要有以下几个方面：

1）供应商。建立战略合作伙伴关系，对整体的供应链采购管理增加责任感以及利益的共享，对未来需求具有预见和控制能力。与此同时，建立长期的合作伙伴关系可以确保供应方案设计的稳定性。

2）采购企业。建立战略合作伙伴关系，不仅可以使企业对采购管理进行更好的控制，还可以满足采购的需求，使不必要的产品检查得以有效的消除和减少。

（2）维护好合作伙伴关系。就供应链上的房地产企业而言，基本上经济都是独立的。由于一些利益和机会的诱惑，房地产企业可能会隐瞒一些信息，这样就会导致双方的战略合作关系产生破坏的影响，就会破坏对方的经济利益。所以，采购管理要集中在双方互相合作关系的维护方面。

5结束语

对于房地产企业来说，供应链的工程项目采购管理是一种较新的形式，研究方法和理论还不够完善，仍需要进一步的改善和修正。但是，在很大的程度上，可以提高房地产企业的竞争能力，还可以节约采购的成本。除此之外，还体现了供应链工程项目采购管理的价值所在。

房地产论文 篇11

摘要：近年来，我国的经济发展带动了房地产行业的迅速发展，并使之成为我国经济的重要组成部分。在房地产行业不断发展的同时，房地产企业的资金管理成为其经营管理中的重点问题。为促进房地产企业的健康可持续发展，需要对其资金进行科学的管理。文章对房地产企业资金管理的特点和重要性进行分析，并针对其中存在的问题，提出相应的解决对策。

关键词：房地产企业；资金管理；资金风险

随着房地产行业的飞速发展，国家采取一系列调控政策，使得房地产企业面临的形势越来越严峻，企业间的竞争也日益加剧。为促进房地产企业的长远发展，需要深刻认识其资金管理中存在的问题，并采取有效的解决措施，否则就会阻碍房地产企业的发展。

一、房地产企业资金管理概述

（一）房地产企业资金管理的特点

房地产属于典型的资金密集型行业，其资金管理具有流动性、开放性、增值性以及扩张性等特点。流动性是指因为房地产由于投资周期长，项目每个环节的投资需要在后续的房地产销售环节中及时回收资金；开放性是因为房地产行业涉及的产业链繁杂，涉及到上下游环节众多，而且主要面向竞争性比较强的国内外市场；增值性则是需要通过合理的资金管理，实现企业资本价值最大限度增加的目标；而扩张性则是由于房地产企业的资金管理会主要支配和使用企业外部资源，具有明显的资金扩张需求。

（二）房地产企业资金管理的重要性

第一，有利于企业提高管理水平。资金管理是房地产管理的重要组成部分，且资金是企业运营的物质基础，房地产企业经营中的每个环节都离不开资金，也离不开资金管理。如果能提高资金管理的有效性，那么也能提高整个企业的管理水平。第二，有利于企业防范资金风险。房地产行业属于资金密集型行业，每个环节都要占用大量资金，也会面临各种风险。只有通过资金管理，才能够优化企业内部的资金结构，确保其科学性和合理性，进而有效防范这些资金风险，促进企业的长远发展。第三，有利于企业持续健康发展。房地产企业的资金管理水平对整个房地产行业的正常运转起决定性作用。有效的资金管理方案，能解决房地产企业在项目每个环节中遇到的各类问题，从而确保项目的顺利完成，提升企业的核心竞争力。因此，提高房地产企业对资金的管理效率，就能保证企业的持续健康发展。

二、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）资金的风险管控意识不强

我国相当多房地产企业的资金风险管控意识都比较薄弱，致使其面临的风险超出企业能接受的范围。由于房地产企业项目的投资周期比较长，资金回收所需的时间相对也会比较长，这就容易降低企业资金的流动性。如果企业不具备风险控制意识，那么在风险出现时，企业就可能因为无法有效规避风险，而难以继续经营下去。

（二）资金的计划管理难以合理执行

许多房地产企业重视对资金利用效果的分析，却没有建立完善的资金预算制度，使得部分资金的计划难以合理的被执行，或者实际的资金使用额远远超出预算范围。由于资金的计划管理没有真正的落到实处，从而会影响整个企业的财务工作，导致企业决策者作出错误的企业营运战略，这对企业的发展是十分不利的。而且，由于项目资金计划管理工作不到位，还会给房地产企业的整个资金管理工作造成混乱，容易形成严重的资金浪费。

（三）资金的制度建设还需要完善

部分房地产企业没有专业的房地产资金管理人员，使得企业建立的一些与资金管理相关的制度并不完善，从而影响企业资金的合理分配。例如企业项目的土地开发环节资金安排过多，而营销环节资金分配又不足，项目投资环节的资金分配又存在不合理现象，这些都会影响企业的资金管理计划，降低其资金管理效率。因此，为确保房地产企业资金的合理运转，必须建立完善的资金制度。

（四）资金的融资渠道过于单一

目前，我国房地产企业资金的融资渠道主要有三种：第一是企业本身具有的资本金；第二是通过银行贷款来融资；第三是股权融资。由于企业本身的资本金相对有限而股权融资的要求又比较高，所以中小型房地产企业更多采取银行贷款的形式进行融资，这就导致资金的融资渠道过于单一，一些对资金需求量较大的企业难以得到满足。此外，随着国家限购政策的出台，致使许多房地产企业无法从银行获取自己所需的贷款数额。

（五）资金的使用效率还需提高

房地产行业存在着“跟风”现象，一些房地产企业热衷于在繁华地段投资建房，片面的追逐眼前利益，而不重视开发周期中可能存在的风险。由于企业对项目的合理性，以及行业未来的发展趋势没有充分的认识，也没有对市场需求进行全面的调研，使得企业的投资难以在短时间内见到成效，难以快速回收资金，从而降低资金的使用效率。

（六）资金的管控手段过于简单

虽然我国的房地产行业发展的时间不短，但是其资金管控手段却比较落后，基本都是以承包的形式进行的.。再加上房地产行业会涉及多方面的产业链，且每条产业链对资金管理的要求是不同的，承包的资金管理形式会阻断各产业链，不利于资金的聚集，从而使企业管理层不明确资金的走向。同时，这种简单的资金管控形式，也会延长资金的回笼时间，不利于房地产企业的资金流通。

三、房地产企业资金管理的对策建议

（一）强化资金的风险管控意识

房地产企业应该强化资金的风险管控意识，让全部员工都必须具备应有的风险意识，只有每位员工在实际工作中都有意识的防范风险，不仅可以有效降低风险发生的概率，而且在风险出现时，大家才能有条不紊的采取措施规避风险，从而维持企业的正常运营。同时，作为高风险的行业，将风险控制在房地产企业能接受的范围内，还有利于企业资金的正常流动，通过对资金的全方位调控，有效规避资金运营中存在的风险。

（二）合理执行资金的计划管理

房地产企业应重视资金计划环节，并采用科学的方法，集合房地产企业投资、前期工作、工程施工、销售、财务等专业人员对房地产项目资金及企业的资金结构进行全面深入的分析，围绕房地产项目投资计划、施工节奏、销售计划、融资计划、项目预算等制定切合实际的房地产项目全过程资金计划，在全过程资金计划的基础上编制年度资金计划、月度资金计划，以确保资金计划得到合理执行，并能严格按照资金计划管理资金。与此同时，企业还应安排专门的人员，对资金的计划情况作出全面的检查，并严格监督资金计划执行过程，不能忽略任何细节，以免给企业的资金管理带来风险。如果在检查和监督过程中，发现有问题存在，则应及时解决问题，或根据实际情况及时调整资金计划，或严格执行资金计划合理有效安排资金，避免其阻碍资金计划的合理执行。

（三）建立完善的资金管理制度

房地产企业的资金管理是整个企业管理中的重点，为提高资金管理效率，需要完善相关的资金管理制度，并制定相应的监督管理制度，要求企业的资金管理人员严格按照制度要求开展工作。比如，在房地产企业内部，构建一套行之有效的全面预算管理制度、房地产项目投资制度、房地产项目销售制度、资金计划管理制度、项目融资管理制度、资金审批管理制度、资金安全使用制度等资金管理制度，规范房地产项目开发资金计划、使用、回收等过程，让企业所有与资金有关的行为和活动都处于可控状态，增加资金运行的透明度，提高资金的利用率。同时，构建项目经济后评价制度，评价项目资金使用、管理情况，不断积累经验，提高房地产企业资金管理。

（四）丰富资金的融资渠道

单一的融资渠道会阻碍房地产企业的发展，为促进其发展，就需要不断的丰富其资金融资渠道。首先，可以通过房地产产业链条与上、下游客户建立融资渠道，如通过延长支付时间等从上游施工方、材料商等处进行融资，或者通过促销形式客户提高首付款金额、售后回租等方式进行融资。其次，可以通过金融机构以多种形式进行融资，如传统的房地产项目开发银行贷款融资，在无法获得银行贷款支持下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，筹集资金，从而减轻资金周转的压力。另外，还可以通过股权形式进行融资，如处于创业初期的中小型房地产企业，可以产业基金的形式进行融资，使中小型房地产企业可以得到不断的发展，如上市公司通过收购、兼并房地产企业等资本运作方式，使房地产企业间接上市融资，得到更大的发展。

（五）提高资金的使用效率

房地产企业回收资金的根本途径是房地产销售，而在销售环节，可能会出现供不应求的现象，也可能存在无人问津的情况。因此，为了确保房地产的销量，首先要提高项目开发的准确性。这就要求企业在投资项目前，要做好市场调研工作，通过科学的分析，进行正确的投资，力求能够缩短资金回收的时间，并确保资金回收额。其次，房地产企业要开拓思路，以创新的思维，开展精准的营销手段，通过快速实现销售与回收资金，提高资金的使用效率。

（六）运用多样化的资金管控手段

房地产企业应随时掌握资金的使用情况和流动情况，所有的资金活动都应建立相应的台账，便于企业加强对资金的管控。与此同时，为保证资金信息的准确性，应同时建立手工台账和系统台账，并定期对其进行专项检查，对账目进行汇总，并对账单开展跟踪工作，保证所有的资金流向都有据可依。此外，为了监督资金管理人员的工作，还应该建立相应的绩效考核机制和奖惩办法，并制定资金管控每个阶段的对应制度，以确保房地产企业资金管控的有效性。综上所述，伴随着市场环境的变化，房地产企业的资金管理面临着越来越多的问题。因此，需要强化企业员工的风险管控意识，丰富融资渠道和管控手段，建立完善的资金管理制度来提高资金的使用效率，才能有效解决房地产企业资金管理的困境。

参考文献：

[1]陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师,20xx(22).

[2]高峰.探讨房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].四川水泥,20xx(09).

[3]林宏连.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].建材与装饰,20xx(37).

[4]陈莉.论房地产企业资金管理内部控制的问题与对策[J].管理观察,20xx(15).

房地产论文 篇12

摘要：会计成本分摊与所得税处理是房地产企业会计核算的重要内容，本文围绕房地产行业会计核算中的成本分摊和所得税处理，介绍了核算的内容以及核算方法等。

关键词：房地产行业；成本分摊；所得税处理

一、相关概述

对于房地产行业会计核算来讲，要想确保成本会计核算的准确性，首先需要合理确定成本核算对象，在这方面应当遵照以下几个方面的原则来实施：对于单体开发项目而言，在成本核算对象的确定上一般都是以每一个独立的编制设计概算或者是施工图所列示的单体开发工程项目来作为其会计成本核算的对象。而在开竣工时间基本接近或者相同、开发地点位置相同、同时施工单位或者总包开发、开发项目的结构类型也一致的开发项目，在进行成本会计核算时也可以将它们合并为一个同一成本核算对象。对于成片开发的项目，可以按照建设项目的施工期作为划分的依据，按照各期进行成本会计核算。房地产行业在成本的确认上一般都是按照税收成本来进行会计核算结果的确认，一方面成本作为房地产行业的'消耗，在成本计量的会计方法选择上会对成本造成直接影响。折旧方法、存货发出计价方法、成本结转方法以及成本分配方法等都可能导致企业在资产计价、所得税以及成本等各个方面计量出现偏差。同时，房地产企业的成本还需要得到足额的补偿，在成本凭证的保存以及搜集上也需要确保其完整性和合理性。一般情况下，房地产行业的成本主要包括六个主要内容，分别是前期工程款、拆迁补偿费及土地征用费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费以及公共配套设施费等。其中土地征用费以及拆迁补偿费主要是指房地产企业为了获得土地的使用权以及开发权所需要付出的各项费用支出，如土地出让金、土地使用费、耕地占用税、契税等。前期工程费则是指房地产企业在项目开发前期围绕项目测绘、项目可行性研究、场地平整、项目规划、项目设计、水文地质勘察以及项目筹建等所花费的各项费用支出。

二、房地产行业会计成本分摊分析

对于房地产行业成本分摊，主要有以下几种分摊方法，分别是占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法以及层高系数建筑面积法等。其中，占地面积法是按照已经动工的建筑项目所占的土地面积占整个开发利用总面积的比重进行成本的分摊。建筑面积法则是按照已经动工的建筑项目所占的面积占整个建筑项目总建筑面积的比重进行成本的分摊。直接成本法则是按照某一期建筑开发项目所具有的直接开发成本占当期全部开发成本的比重进行分配。而预算造价法则是按照期内某一个建筑项目的预算造价占整个期间内所有的对象预算造价的比重进行成本的分配。而对于同一个建筑项目，其中既包含住宅项目，又包含其他类型房地产项目时，房地产企业在进行成本分摊时就可以采用层高系数建筑面积分摊法进行成本的计量和分摊。具体来讲，对于房地产行业成本分摊的对象主要包括土地成本的分摊、公共配套设施费的分摊、其他成本项目的分摊以及利息费用的分摊等。对于土地成本，房地产企业财务人员大都是按照占地面积法进行成本的分摊。假如房地产企业在进行土地成本计量和分摊时需要结合其他的分摊方法，则应当会同税务机关进行协商。假如房地产企业在进行土地开发时，同时也将房地产开发一并进行，则这一开发模式属于一次性取得土地分期开发房地产，此时的房地产企业土地成本需要在征得税务机关批准的情况下首先按照土地的整体预算成本进行土地的成本分摊，等到整个土地项目都开发完成之后在对土地成本的分摊进行必要的调整。对于公共配套设施费用的分摊，假如将它们单独作为过渡性质的成本对象，则对于此时的公共配套设施开发成本需要按照建筑面积法对公共配套设施费进行合理的分配和处理。对于其他的相关成本项目，房地产企业可在政策和规定允许的范围之内，自行合理选择合适的成本分摊方法进行成本的分摊。而房地产行业利息费用的分摊主要有预算造价法和直接成本法两种方式，同时房地产企业也可以根据自身需求使用借款费用资本化方法进行成本的分摊。而对于开发间接费用，税收制度中有着专门的规定，房地产行业企业为了管理和直接组织相关的开发项目而发生的间接费用，并且此费用不能够直接归属到某个特定的成本对象时，此类费用支出就属于成本费用类支出。在这其中，开发间接成本主要包含了职工福利费、修理费、管理人员工资、水电费、工程管理费、项目营销设施建筑费、折旧费、劳动保护费、办公费等。

三、房地产行业所得税处理分析

房地产企业所得税是针对从事房地产开发、经营、管理以及服务的房地产行业企业生产经营所得以及其他相关所得所征收的一种税收。对于房地产企业所得税来讲，进行季度预缴所得税时，应当按照企业的会计利润加上预售收入所计算出来的企业预计利润，并在此基础上扣除掉房地产企业之前年度的待弥补亏损之后的余额来作为所得税应纳税额的基础，以此来计算出房地产企业预缴的所得税额。尽管税法中有规定，对于企业所得税应当按照月度或者季度的实际企业利润进行所得税的缴纳，但是由于房地产企业一般项目周期时间都比较长，同时都会对房屋进行预先销售，并提前收取销售款。所以对于此类销售收入，房地产企业需要实现按照预计的计税毛利率进行所得税的预缴。与此同时，房地产企业在预缴所得税时还应当考虑到企业的实际利润。假如企业季度内完工产品或者其他收入已经产生了利润，并且按照原先的预计进行的所得税预缴明显小于实际所得税，则应当按照实际所得税额进行所得税的缴纳。

参考文献：

[1]王小梅.关于房地产企业会计核算的探讨[J].中外企业家，20xx(04).

[2]万小章.房地产企业会计核算特点分析[J].中国管理信息化，20xx(12).

房地产论文 篇13

摘要：科学、合理以及准确的计算房地产成本是进行成本管控的重要前提，对房地产开发项目的产品定价也具有重要的作用。本文分析了房地产开发成本核算存在的问题及原因，并给出了相关的解决方案。

关键词：房地产；开发成本；核算

一、概述

对于一个企业而言，促使其朝着未来既定的目标发展离不开良好的经营管理。而经营管理中，会计成本核算具有重要的作用。通过企业的会计成本核算，特别是房地产企业在开发过程中的成本核算，企业可以非常清楚地了解在目前的经营管理中，各项费用以及成本的具体支出情况，才可以依据相关的数据对企业进行成本费用的调控，从而达到成本最优化、利润最大化的目标，也可以达到资源的有效整合和分配，从而使得企业的经营发展朝着既定的目标前进，获得更多的经济效益。房地产企业的开发成本是非常巨大的，通过对成本核算的具体数据与预算的差额进行分析，从而达到成本目标的调控，促使房地产企业健康发展。

二、房地产企业开发成本核算存在的问题

（一）成本核算的对象不明确

随着房地产企业的逐步成长和壮大，进行房地产开发的土地都是成片进行开发和建设的，建成后的房地产主要是用以商业用房、公寓以及小区住房等。目前，房地产企业成本核算对象的划分依据主要是项目所在的区域、进行分期的工程项目、按照建成后房地产的用途或者将整个开发项目作为成本核算的对象之一。这些成本核算对象的划分都是依据开发项目的具体情况进行分析的，再加上加大规模房地产开发项目的复杂性，种种因素都造成了开发成本核算的对象划分不明，过细会造成工作量大大增加，过粗会造成数据分析不明，这些都会使得成本核算的整体质量受到不利影响，同时，也非常不利于房地产企业对开发成本的监控以及分析，特别是开发成本在房地产企业中占据着非常重要的地位。

（二）开发过程中发生的成本费用分配方法存在不合理之处

对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发的产品当中，这是比较明确的。但是在发生的成本费用中，仍然有些支出是难以准确分配的，例如，常见的拆迁补偿款、配套设施费用以及基础设施费用等间接费用。按照国家相关的规定，应当按照占地面积、建筑面积等相关比例以及预算造价等进行分配，从而计入到成本核算的对象中去，但值得注意的是，每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来进行成本费用分配和划分的标准。从房地产行业整体来看这个问题，成本费用的分配往往具有任意性，在实际的过程中并没有形成科学统一的标准来进行成本核算的管理以及缺乏相关的约束性条款，使得成本核算方法出现较大的差异。

（三）房地产开发项目成本核算的周期判断不明，出现竣工决算拖延的现象

一个房地产项目涉及到的工程量较大、持续的时间是非常长的，也不存在明确的标准来对核算周期进行确定，从而为成本的核算提出了艰巨的挑战。周期不明也使得竣工决算拖延，违背了会计核算的及时性原则，无法使得收入与费用产生配比，从而对房地产企业计算项目的利润、结算相关的税费造成了阻碍，严重的情况下会产生与税务部门长期纠缠的局面，阻碍企业的可持续发展。与此同时，拖延竣工结算也会使得房地产企业不能及时的对项目进行评价，对后期的项目开发无法起到积极的推动和指导作用。现实的工作中，竣工决算的拖延往往是由于企业的资金出现匮乏、人员办事效率低下等原因，有些房地产项目甚至出现基础设施未全部完成建设等情况，这些往往对项目不能产生较大的影响，但是却在一定程度上影响着整个开发项目的决算时间，也对企业的成本管控工作产生不利影响。

三、加强房地产开发成本核算的策略

（一）明确房地产开发成本的'核算对象

由于成本核算的对象不明，造成很多的成本核算出现问题，因此，将成本核算对象进行明确，可以从以下几个方面进行：其一，将经过规划部门审核的总平面图作为开发项目成本核算对象。这种成本核算对象的明确主要适用于那些开发规模较大、时期较长、一般采用的分期开发形式的项目；其二，按照产品的开发形态进行成本核算对象的确定。这种确定的方法常常用于拥有多种房地产产品的企业，这样进行成本核算的可行性较大；其三，将单个的房地产项目作为一个核算对象。这种成本核算对象的确定往往适合于一些开发项目大、耗费大、开发出来的产品往往只有一种的项目。以上三种常用的开发成本核算费用对象确定的方法对成本费用的监控非常有利，对于开发项目的价值评估也是非常有利的。

（二）对开发项目的成本费用分配方法要进行合理的选取

通常而言，建筑安装成本的归集对象往往是非常明确的，但是对于其他的间接开发成本费用，则必须按照有效合理且可行性高的方法进行分配和归集，例如常见的配比原则或者受益原则。房地产企业进行间接费用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面积法、价值分配法、个别认定法、预算造价法等分配标准。但是，一家房地产企业一旦确定了一种方法，则应当保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期间的成本费用具有可比性。往往在条件允许的情况下，采取个别认定法是最好的形式，可以使得成本费用的分配更加精准，但缺点是消耗的人力、物力等都较多。对于那些非自用的房地产开发项目，往往采取的成本费用核算方式是利用面积的比例进行均摊。在现实中最为常用的方法之一是对开发项目的价值进行评估，依照评估的价值进行间接费用的分配。一旦合理的进行间接成本费用分配，就可以使得房地产开发项目进行合理的利润管理和事前的评估，因此，合理确定成本费用分配方法是十分重要的。

（三）对成本核算的周期进行合理确定，及时的进行竣工结算

开发项目的周期确定应当根据项目的实际情况来确定，不应当仅仅按照理论来进行。首先，如果一个项目的规模较小，同时，持续的时间短，那么可以将项目的整个时期作为成本核算的周期，这样的周期确定方式可以使得开发项目的成本核算更加合理。但是，如果项目的开发时间较长、规模较大，如果仍然按照项目的建设周期来进行成本核算周期的确定，往往是不合理的，也违背了成本核算信息时效性这一原则。目前常用的方法是按照经过审批的总平面图确定的开发期数来进行成本核算周期数的确定。其次，及时进行竣工结算的前提条件是已经发生的成本费用受到了准确、合理以及全面的记录，如果需要进行成本费用的估计，那么必须对确定的估计数进行再次核对，也要培养会计人员的成本预估能力。在进行“预提费用”科目的核算时，要将未实施的工程预算计入到成本中去，从而可以使得项目的决算按照预期的计划进行，以后实际发生了该项费用就将其转出。由于其在总成本所占的比例非常小，不会对单位成本以及总成本的产生较大的影响。

参考文献：

[1]薛叶振.对房地产开发成本核算问题的思考[J].中国总会计师，20xx（11）.

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[3]崔秀娟.房地产成本核算与成本控制措施[J].企业改革与管理，20xx（12）.

房地产论文 篇14

（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显着。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、

会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

（三）房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的'利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。