房地产论文(优)
房地产论文(优)
在各领域中，大家肯定对论文都不陌生吧，借助论文可以有效训练我们运用理论和技能解决实际问题的的能力。那么一般论文是怎么写的呢？下面是小编帮大家整理的房地产论文，希望能够帮助到大家。
房地产论文1
摘要：房地产企业是随着我国的城市化进程加快以及社会经济发展，人们生活富裕起来而逐渐发展壮大的，因此在一定时期内房地产企业的发展一直处于上升阶段，但是要想房地产企业的持续发展壮大，就应该注意房地产企业的特殊性质。因此本文在我国会计制度不断完善的阶段，侧重分析房地产企业的会计核算工作中存在的问题，进而注意问题的解决措施，以增加房地产企业的市场竞争力，促进企业的科学发展。
关键词：房地产企业；会计核算；问题；措施
房地产企业的发展带动社会的经济，因此它已经成为我国经济发展的重要组成部分，所以更多的人选择投入到房地产企业，增加自己的经济收入，但是因为大家盲目地投资和扩张，没有充分分析好企业的发展实际情况，尤其是会计核算的问题，很多房地产企业没有成熟完整的会计核算体系，所以本文关注会计核算的问题，提出改进的措施。
一、论述房地产企业会计核算
（一）会计核算的内涵
房地产企业在表面意义上指的是对房屋以及建筑物的开发和销售工作，这是随着社会经济发展新兴起的一个行业，这个行业的特点是经营风险大，资金投入量大，生产周期长，所以会计工作对于企业的发展就很重要。而会计核算是房地产的会计工作人员依据会计准则，在充分分析好企业的生产实际情况以后，制定的会计核算制度，最终完成企业的经营目标，达到房地产企业的经济效益最大化的目的。
（二）房地产企业会计核算的必要性
房地产企业因为经营项目都很大，因此经济活动很复杂，涉及的经济数额巨大，而且使用周期长，因此对于会计核算来说工作量大，同时会计核算是存在于企业的整个生产和经营环节，它需要各部门之间的配合，因此一旦企业的会计核算的任何一个环节出现问题，那么企业就可能会面临很大的经营风险和经济损失，所以说企业要积极的应对市场的竞争环境，并且做好会计核算部门的责任分工，降低会计核算的风险，保证企业的会计核算工作的顺利开展，最终促进房地产企业的发展。
二、房地产企业会计核算中存在的问题
（一）房地产企业的会计核算体系建设不科学
因为房地产企业是新兴的企业，是由于国家经济发展水平提高，城市化进程加快而出现的，所以房地产企业具有自己的性质，但是房地产企业要想在激烈的市场竞争中稳步发展，就需要依据新会计准则和房地产企业的发展实际情况制定相应的会计核算体系，但是房地产企业会计核算的发展实际情况是会计核算制度不完善，体系不健全，因为房地产企业领导者只是关注经济效益，对会计核算体系不重视，这就导致在实际工作中会计核算的作用发挥不出来，致使资金的使用混乱，很多会计数据对不上账，资金流失严重，会计风险增加，加上会计核算的体系建设不科学，因此会计核算没有实际的应用作用，企业中也没有专门的会计核算部门，会计核算准则的制定没有统一性。
（二）房地产企业对现金流的控制不全面
因为房地产企业对资金的需求量大，因此现金流量与其他企业相比具有很大的不同，它是因为在房地产的不同经营时期对现金流的需求和使用都不同，所以房地产企业对现金流量的控制存在一定的困难和问题。就房地产企业的开发项目而言，因此开发时间长，项目种类多，所以对于现金流量的需要大的基础上还要使用周期长，所以对会计核算的工作要求很高，需要做好分类以及数据的收集，保证资金流动的安全性和核算数据的完整性。现阶段很多房地产企业都是使用编制的现金流量表，但是这种流量表会造成企业的会计信息不完整，不利于企业的长期经营，对于投资者需要的会计数据不能完整的提供，所以就不能对房地产企业的经营状况以及现金流量的情况做科学的数据反映，所以成为房地产企业会计核算的主要问题，需要企业重视对现金流量的控制。
（三）权责发生制的会计核算存在弊端
现阶段房地产企业中一般喜欢使用权责发生制的会计核算制度，随着企业的发展以及经营项目的扩展，这种制度已经存在很大的弊端，不适应企业的科学发展，她的问题主要体现在会出现人为干预到企业的利润调节中，因为权责发生制不能科学的准确反映出房地产企业的实际收入情况，所以会计信息存在不准确的问题，因此就会造成企业的赊销现象严重，企业的`应收账款数额巨大，企业的资金流通就会出现问题，影响企业的资金运转，同时企业没有专门的国有资产的管理，因此国有资产流失严重，资金管理不安全，影响房地产企业的销售，企业销售没有一个完全的标准，影响企业的最终收益。以上问题就表明因为房地产企业的性质决定其权责发生制的制度不利于房地产企业的可持续的发展。
（四）房地产企业的风险信息披露不够
房地产企业的经营存在很大的风险，风险种类也很多，出现风险的原因主要是企业的风险信息披露不足造成的。这不利于房地产企业对于风险的控制和管理。在房地产企业的开发和经营过程中，企业的资源、投资和会计核算的制度的不健全等都是影响风险存在的主要原因，因为房地产企业的重心是土地资源，所以我国的土地资源的结构影响企业的投资和发展，现阶段国家土地资源没有得到很好的利用，资源浪费现象严重，利用率低，导致房地产企业的土地资源储备不足，影响后续的投资，增加企业的开发成本。而且我国的人口多，但是分布不均匀，地区之间的经济差异性大，虽然房地产企业有开发的空间，但是因为地域差异，所以房地产企业的经营开发存在很大的风险，就目前房地产企业的信息披露情况来看房地产企业的会计核算没有统一的制度管理也是很大的问题，存在很大的风险。
三、完善房地产企业会计核算制度的措施
（一）建立健全房地产企业的会计核算体系
房地产企业应该依据自己的经营项目采取不同的会计核算方式，这样才能够保证会计核算的水平的提高，也才能够有利于房地产企业依据自身的会计核算的基本内容建立健全企房地产企业的会计核算体系。应该改变以往的权责发生制的会计核算方法，采用收付实现制的会计核算手段，企业管理者应该首先重视会计核算对其发展的影响，然后制定相应的会计核算制度，保证会计核算的工作秩序，明确大家的工作职责，在企业的内部控制工作中，重视会计核算的工作内容，增加对资金收入和支出的管理，建立企业的监督体制，监督工作的进展情况，这也是为了避免企业的经营管理中的一个有效的控制，对销售的做好记录，尤其是应收账款的管理，保证企业的资金流动的安全性，最终给房地产企业量身定做一套完整的会计核算体系。
（二）增加会计信息披露的内容
房地产企业的经营的风险性大，因此企业虽然具有很高的利润空间但是这不能真实地反应出企业的实际经营状况，所以就需要做好信息披露工作，因为信息披露不完整，会给企业的管理者造成错误的信息指导，影响房地产企业的发展决策。因此房地产企业要增加信息披露的内容，增加土地信息披露和现金流的披露，因此土地资源是房地产企业发展的基础，只有企业在发展中及时地掌握好土地资源的分部和储存情况，在能保证后续的房地产企业的开发，也才能够评估出企业的成本，有利于企业预算和资金的使用规划，而同时对现金流的披露可以有利于企业对资金的合理的安排，尽量避免企业的投资风险和现金的使用风险，这有利于企业的长远发展计划的实现。
（三）完善企业的会计准则
因为现阶段我国的会计准则制定的不完善，还存在很多的问题需要解决，因此我国可以借鉴国际的会计准则的规定，依据我国的企业的发展实际，然后协调和衡量我国的会计准则的标准，制定合理的会计准则，为企业服务，纵观整个世纪的会计工作，大家都是工作量非常之大，但是因为我国的会计内容不完整，所以我国的会计成本增加，而同时会计的国际竞争力大，阻碍房地产企业走向世界，因此我们需要使我国会计准则与国际会计接轨，促进我国会计国际化，从根本上改变房地产企业会计制度的不完整，为企业的扩展经营提供制度的保障，打开市场，提高竞争力，促进企业的发展。
（四）设置合理的会计科目，确定好企业的会计标准
房地产企业的会计核算工作是需要合理的体现企业的经营状况的工作，会计核算是需要给企业管理者的投资提供数据支持，保证企业的投资科学性的，因此对于企业的投资来说，需要对企业的会计标准做好规定，保证房地产企业的会计在符合国家法律法规以及会计行业标准也基础上，制定会计工作的标准，同时要细化会计的科目，因为会计工作的复杂性，所以需要对会计的投资和经营做好管理，保证企业对项目的了解和掌握，便于最后的会计科目的完整，保证企业的会计核算的工作进展有序。
结束语
综上所述，我们了解到房地产企业会计核算存在的问题，因此我们需要在分析的基础上完善企业的会计核算制度，以保证房地产企业的可持续的发展，借鉴国内外的会计标准和先进的经验，促进房地产企业的会计核算的有效管理，减少风险的出现，保证效益最大化。
参考文献：
[1]邢英.房地产企业会计核算问题浅谈[J].财经界(学术版),20xx(22)
[2]宋军杰.房地产企业会计核算探析[J].中国乡镇企业会计,20xx(07).
房地产论文2
［摘要］央企多元化发展之一的写字楼房地产开发，属中小型专业房地产开发商，在强者林立的房地产行业中面临激烈的竞争。笔者通过从业思考，认为中小型专业房地产开发商的经营要采取和加强落实集中化、差异化战略为目标、精品战略为基础的品牌建设培育，以及一流的物业管理，实现专业化、市场化的内部和外部管理;并集中优质资源优势进行业务拓展，才能实现持续高质量发展。
［关键词］中小型;写字楼;房地产;精品战略;高质量发展
1、引言
即便有央企背景和母公司的一定扶持，作为中小型写字楼的地产开发商企业，在云集多家房地产企业的房地产市场中，必然面临激烈的竞争;在写字楼市场中，机遇与挑战也并存着。要在强者林立的房地产行业中站稳脚跟，实现长远可持续高质量发展，必然要基于专业经营管理，走专业房地产开发商之路。这是对自身优势与劣势、机遇与挑战有清晰客观分析后的必然结论，是安身立命之本。
2、以PＲT写字楼项目为例，应采取集中化、差异化战略
PＲT项目拥有崇尚自然与和谐之道的设计，以冷辐射系统为代表的引领建筑发展潮流之一的节能环保亮点，提升健康舒适指数的尖端科技，优越的地理区位，地标性的建筑外观，知名物业管理公司的服务，具备了以差异化、集中化定位和打造节能建筑的国际一流品牌和超甲级写字楼高端品牌和价值的条件。因此，应采取集中化、差异化战略，集中力量，彰显个性，突破房地产行业传统的注重投资和项目规模扩大的发展模式，争取在写字楼局部市场形成优势，通过局部的胜利，提高自己的市场地位，促进自身发展。
3、为了实践集中化和差异化战略措施，应走精品战略之路
3.1通过走精品战略之路来提高企业的竞争力
根据自身亮点和优势，为了实践集中化和差异化战略措施，作为PＲT的经营管理独立法人，PＲT公司还应走精品战略之路，即精心打造和培育PＲT项目品牌。产品附加值决定公司利润。我国的房地产市场在经过政策的洗礼后，房地产开发的各项成本，尤其是土地成本开始飙升。因此，PＲT公司要通过走精品战略之路来提高企业的竞争力，提高产品的美誉度、知名度及附加值。
3.2精品是硬件和软件的结合体
作为写字楼精品来讲，硬件就是指产品的市场定位、规划设计、建筑外观、产品质量和节能设施等生产过程的一系列要素;软件就是产品文化、居住文化、企业文化等。PＲT项目在致力于清洁新能源、低碳节能、能源回收再生实践的同时，全面提升室内环境的健康舒适指数，关注员工切身利益，追求人居、建筑、自然之间的和谐，在硬件和软件方面都迈出了精品战略之路。在市场竞争白热化阶段，设计理念的创新(更新)、生活方式的引领、服务内涵的挖掘，将使得项目更富有个性化色彩，成为市场瞩目的精品。
4、建立以品牌为基础的联盟来促进精品战略
4.1在基建和经营过程中形成了上下游企业联盟的条件
PＲT公司相对于大型写字楼房企来说竞争力弱，造成其很难独自应对环境的变化和大型企业的竞争压力。在建设阶段，基建实践了“小业主、大社会”的管理模式，联合建筑行业的设计单位、监理公司、建筑商、各专业机电设备供应商、专业顾问、第三方检测等近两百家相关参建单位，合力圆满完成了项目的建设。PＲT公司也与写字楼商、广告公司、物业公司等建立了合作关系，初步形成了以品牌为基础的联盟，借助联盟方在营销、物管行业内的品牌效应、在地区的品牌效应，迅速提升了自身的品牌知名度。
4.2与上下游企业组成战略联盟促进专业化、市场化内外部管理的实现
经营开局以后，PＲT公司利用建设期间积累的经验教训，从强化价值链的目的出发，建立以价值链为基础的全方位、多层次的联盟，与上下游企业、房地产相关部门生产行业、学校等科研机构形成长期合作关系。下一步可以利用公司外部最优秀的专业化资源，组成战略联盟，形成优势互补，提高市场竞争力，共同面对环境和大型写字楼地产企业的压力。具体可以适时考虑以合资、相互持股投资合作、功能性协议合作等方式形成联盟，在联盟各方获得收益的动力下，实现专业化、市场化的内部和外部管理及公司的高质量发展。此外，PＲT公司内部实现精细化管理和流程化管理，是长期发展的企业能力方向之一，通过提升运营能力、提升项目管理能力等，也是强力促进企业发展的重要战略措施。
5、优秀的物业管理是走精品战略之路，培育高端品牌的前提
众多节能尖端技术和高品质设施设备的.综合应用，是PＲT区别于其他一般写字楼的重要特点。项目名声在外，一直保持优化运行状态、节能环保效果充分显现，为物业公司任务的重中之重。必须保障项目所采用的各项节能环保尖端新技术和高性能设施设备，特别是冷辐射空调系统进入良好、稳定的运行状态。PＲT公司必须关注物管工程技术团队人员接受系统设施设备操作、维保等相关培训，督促物管工程技术人员精密开展设备设施调试运行，保障各项满足大楼使用功能的设施设备顺利运行;要求物管公司对操作与管理人员进行系统运作数据统计，学结经验，不断调整和完善各设备系统，使项目逐步达到一流的物业管理水平。优秀的物业和设备设施管理，是实现公司集中化、差异化战略的基础，是走精品战略之路、培育高端品牌的前提。
6、集中优质资源建立专业化优势，拓展集中化、差异化和精品战略
6.1依托技术和经验资源拓展集中、差异化新业务
依托成功建设、经营、管理PＲT项目的业绩与经验，PＲT公司进入稳定发展阶段后，若内外部发展地产环境和条件成熟，可依托建设经营PＲT项目团队的技术和经验，争取开发新项目，或开展工程管理咨询、项目发展顾问业务，或开展楼宇新技术应用研究推广，或整合母公司系统各类物业的经营。若不适宜拓展新增项目，可依托母公司主业的雄厚实力，实现从地产建设、经营到创投的转型，拓展地产基金运营，甚至以PＲT为核心资产，进行整合上市。
6.2把有限的资源集中到一两个核心业务
当然，PＲT公司根据实际情况，应把有限的资源集中到最擅长或最能创造价值的一两个方面作为核心业务，学会做“减法”，逐步构筑自身的核心竞争力。房地产开发价值链上有众多环节，如投资项目策划、土地获取、土地开发、规划设计、资本运作、施工管理、房地产营销、质量管理、售后服务等，应该分析自身的优势、劣势、能力，充分利用社会资源，尽量缩短自己的战线。PＲT公司应选择将非核心业务剥离出去，交由专业的公司去操作，既可减少成本，又可提高运作效率。
7、结语
总之，中小型专业房地产开发商的经营，比如以有突出亮点的PＲT写字楼项目公司，必然要采取和加强落实重要的策略措施:以集中化、差异化战略为目标、精品战略为基础的品牌建设培育，一流的物业管理，实现专业化、市场化的内部和外部管理，并集中优质资源优势进行业务拓展，才能实现持续高质量发展。
参考文献:
［1］陈功章.广西SWY房地产开发有限公司发展战略研究［D］．桂林:广西大学，20xx.
［2］叶如平.新时期房地产企业多元化经营战略［J］．中外企业家，20xx(12):26－27.
［3］朱胜声.多元化经营对企业价值的影响［D］．上海:复旦大学，20xx.
［4］段静.YD置业公司发展战略研究［D］．郑州:郑州大学，20xx.
房地产论文3
一、房地产开发中工程经济分析的重要性
1)社会大环境下需要工程经济分析。改革开放以来，市场经济在中国的发展可谓是突飞猛进，国家对经济的干预减少，市场对自身的调控增加，这也就造成了各个企业之间竞争力的不断增强、竞争更加激烈。鉴于这个竞争激烈的社会，房地产开发企业如何才能更好的生存和发展，则是一个亟待解决的问题。和别的房地产开发企业相比，房地产开发商所面临的国家宏观政策和微观政策是相同的，也就是所面临的社会大环境是相同的。那么在这个大环境下如何才能比别的房地产商更胜一筹，做好房地产工程经济是必要的，这样就能降低房地产规划过程中所面临的工程成本，因此在出售住房的过程中就能够相应的降低房价，就能够吸引更多的买房者，在很大限度上提高了房地产企业的投资收益。房地产开发的工程经济分析不仅对房屋的建设和经营有着很大的影响，而且在社会主义建设新时期，我国正逐步加快推进城镇化进程，在我国广大农村开始建起了大量商品房，那么房地产开发之前的拆迁工作便显得尤其重要。房地产开发的工程分析也可以应用于此，它能够在推动农村拆迁的过程中发挥重要的作用，推动农村拆迁工作高速有效的运行。
2)企业自身需要工程经济分析。一个发展完善的房地产企业，在开发过程中是必然要进行工程经济分析的。房地产企业对房地产开发时，事先如果进行了完善又合理的工程经济分析，就能够有效地降低房地产开发的成本，并且能使房地产企业对房地产开发的投资管理更加有效的实施。做好合理有效的房地产开发过程中的工程经济分析，能够有效的降低成本、规避风险，并且能够获得良好的经济效益，大大提高了房地产开发商的工作积极性。
二、房地产开发中的工程经济分析
在房地产开发过程中，房地产开发者也就是房地产企业，在进行工程经济分析时，他们的主要目的还是为了降低企业成本，赢得更广泛的`市场，来获取更大的利益。房地产开发过程中对工程经济进行正确有效的分析，就必须高度重视对工程建设过程中的成本分析。只有这样房地产开发企业才能提高管理水平，进而提高效益，在房地产开发事业中占据有利地位。
1)房地产开发项目应准确进行前期市场定位。房地产开发过程中，我们首先需要对前期的市场进行准确的定位。首先我们需要对房地产开发项目的地理位置进行合理的分析，其次对开发项目的具体内容也要进行合理的分析，紧接着我们还要明白我们的开发项目适应什么阶层的居民，并且还要对与这个开发项目条件类似的其他房地产开发项目的价格进行考察等。通过研究前期市场的市场定位后，房地产开发管理者对其进行正确的分析。房地产开发商们已经在战略角度上通过对以上各个环节的分析和定位，在宏观方面已经可以预估房地产开发过程中所需要的工程造价。那样基本上就能够让这个房地产开发项目大体上符合所面临的消费人群的定位和市场定位，不会造成严重脱离市场定位的情况。房地产开发项目中准确的前期市场定位，也会为后期房地产开发过程中所遇到的实质性的工作提供模板和标准，为以后的房地产开发工作确定明确的目标，还能够在根本上很好地控制房地产开发过程中的工程经济成本。
2)工程设计阶段进行严格成本控制。在房地产开发商对其市场定位和需求定位确定好之后，房地产开发商应该在房地产开发的工程设计阶段进行严格成本控制。因为工程设计阶段是房地产开发项目中为房地产的开工做准备，但并没有进入正式开工的阶段，可以称得上是纸上谈兵。我们只需要在纸上把房地产开发管理者的想象呈现出来，正式的房地产开发设计还没有正式实施，因此还有对它修改的可能性。只要房地产开发管理者在工程设计阶段设计完备，就能够避免很多的问题，减少那些因为没有很好的设计而造成的资金投入过多的问题。相反，如果房地产开发者在工程设计阶段设计的成本就已经失控，那么在后期的工作中就会遇到更多很难解决的问题，还有可能造成房地产开发项目过程的失控，无止境的增加房地产开发过程中的成本。通过对国内房地产分析的实践表明，在房地产开发项目中，设计分析阶段的费用只占房地产开发整个过程的1%，但这1%的费用会对整个房地产开发过程中40%的费用有重要的影响。因此这一阶段的成本控制是非常重要的。
3)工程实施阶段进行严格成本控制。在建设阶段进行严格成本控制，是整个房地产开发的最后阶段，也是最重要的阶段。在这个过程中，房地产开发者首先要对项目的进度进行合理的统筹，因为这直接影响到了资金的运转。如果项目统筹的好，项目就会运行的快，这就会在很大程度上降低项目的成本。其次，要完善合理的招标制度，那样房地产开发商就能够在市场最优原则的指引下，与提供物美价廉建筑材料的供应商进行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享体系，那样就能够很好地协调利益，达到互利双赢的效果。
三、结语
综上所述，房地产开发者在房地产开发中对工程经济进行合理有效的分析，不但能够预测将要遇见的困难和有效减少过程中的困难，而且能够取得更高的市场份额，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析体系并无完善，过程中也许会遇到很多问题，这还需要企业和政府的共同努力。
房地产论文4
一、引言
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从20xx年至20xx年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。
二、房地产企业税收主要分布情况
（一）开发建设环节
房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。
（二）转让处置环节
房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。
（三）持有使用环节
房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。
三、房地产企业主要税种的.筹划策略
（一）营业税税收筹划
营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。
（二）土地增值税税收筹划
对于房地产企业来说，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，土地增值税实行四级累进税率，税率从30%到60%，增值越多，税率越高。因此，房地产企业可以根据增值税的特点和相关优惠政策，合理进行税收筹划。根据土地增值税相关条例规定，对于增值率不超过20%的普通住宅，可以免征土地增值税。因此，房地产企业在对房屋进行定价时，要充分考虑相关的优惠政策，以提高企业利润作为目标。举例来说，A地产在20xx年开发了一个项目，该项目列为普通住宅，共10000平方米，20xx年5月完工，该房地产项目共发生的费用如下：取得地盘价款300万元，开发成本500万元，为了响应国家限制房价的政策，年末企业推出一批低价房源，管理层的初步定价策略有两个，方案一的定价策略是1300元/平方米，方案二的定价策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企业应该缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及地方教育附加为72.8万元，扣除项目金额为1112.8万元，增值率为16.82%，由于为普通住宅，且低于20%的增值率，应该免征土地增值税。方案一的净利润为247.2万元。如果采用方案二，企业应该缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及地方教育附加为75.6万元，扣除项目金额为1115.6万元，增值率为21.01%，增值率高于20%，应交土地增值税为70.32万元，方案二的净利润为224.08万元，很显然，在这两个方案中，考虑土地增值税的优惠政策之后，可以为企业带来更多的利润。其次，房地产企业可以利用利息扣除方法进行税收筹划。由于房地产企业利息支出的扣除方法有两种：一是能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；二是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。所以可以根据具体情况选择适合的方法进行税收筹划。当企业利息费用比较高时，可以通过提供金融机构证明，采用分摊利息的方式进行利息费用扣除；如果利息支出比较小时，则可将其计入开发成本一并扣除，这样也有利于降低企业土地增值额，进而减轻了土地增值税负担。
（三）企业所得税税收筹划
企业所得税税收筹划的重点在以下两个方面，一是通过合理的方法实现递延收入；二是对企业的成本、费用进行筹划，以减少企业的应纳税所得额。具体来说，企业可以根据需要选择不同的折旧方法、采用不同的存货计价方法等来实现。尤其对于房地产企业，其固定资产占企业总资产的比重很高，在适当的情况下，企业可根据发展，缩短固定资产折旧年限，进而提高当前的折旧额，企业所得税的应纳税所得额就会随之减少，形成递延所得税。举例来说，某房地产企业有一套房屋，价值100万元，预计使用5年，净残值为零，企业在进行税收筹划，根据情况如果由三种可供选择方案，一是将折旧年限变为3年，二是采用双倍余额递减法计提折旧，三是采用年数总和法计提折旧，通过计算可知方案一不仅可以满足税务机关要求，还可以给企业带来更多的经济利益。
（四）房产税的税收筹划
房产税的计税方法有两种，一种是按照房产原值一次性扣除一定比例之后按照余额的1.2%计征；另一种方法是从租计征，以房产租金作为房产税的计税依据。因此，房产税的税收筹划重点就是如何对房屋进行分配以及如何分解房地产的租金收入，以实现税收最小化。比如：某公司自行建造一座办公楼，价值400万元，将其全部对外出租，租金每年30万元，则该房地产企业应该缴纳的房产税为3.6万元，如果房地产企业在对外出租过程中，将水电费、物管费等分解开来，由物管公司收取客户水电费、物管费8万元，则企业的房产税为2.64万元，这样就可以节省0.96万元的房产税。
（五）其他税种的税收筹划
对于房地产企业，在进行房产交易过程中，还会涉及到印花税、契税等税种。对于印花税，计税依据是应税凭证记载金额或者应税凭证件数。且不同种类合同适用的税率一般存在很大的差异，比如企业与银行之间的借款合同需要按照借款金额的0.005%缴纳印花税，而对于企业之间的借款合同则无需缴纳印花税，因此，适当情况下，房地产企业可通过企业之间借款来代替与银行的借款。房地产企业在转移土地以及房屋权属时还需要缴纳契税，关于契税税收筹划，一般企业可以将房屋的销售与相关设备销售分开进行，签订两份销售合同，这样可以分解收入，节约契税。
四、结论
对于房地产企业来说，其税收筹划的空间很大，通过采取适当的方法进行税收筹划，不仅有助于提高企业的竞争优势，而且能够很好地响应国家的宏观调控政策。随着国家对房地产调控的不断加强，房地产企业的利润在不断下降，因此，房地产企业为了能够稳定发展，有必要通过相关措施降低成本，而税收筹划又是企业降低成本的一条有效途径，企业应该结合各种税收的特点以及自身经营情况，做好税收筹划工作，以使企业资金得到有效配置，进而实现利润最大化。
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一、房地产企业全面预算管理的基础
(1)项目设计定位对项目预算影响大。开发项目设计阶段基本决定了项目的业态、建筑结构等主要指标，设计方案一旦确定，调整的难度非常大，因此项目前期设计直接影响到项目开发进度及总成本。如果规划设计不充分，项目实施过程中变动因素就多，不可预见问题发生时，预算无法随时调整，由此造成预算与业务进度、效果的匹配程度存在扭曲。特别是在预算内容、资金收支时间节点方面与实际执行结果有较大差异。
(2)预算内容应与项目开发进度一致。预算是项目开发相关内容的具体量化表现，脱离了这个基础，预算就无法发挥其规避风险，起到资源配置的作用。在项目开发过程中，企业一般根据项目开发进度情况，及时调整相关预算，保证项目预算与开发进度保持一致。
(3)项目成本控制是预算管理控制的重点。房地产企业成本控制的好坏直接关系到企业的经济效益，而房地产项目成本金额高、类型多、涉及面广、影响因素多、时间跨度长，具有很大的不确定性。因此合理预计成本，并加以有效地控制是项目预算管理的重点。在企业面临越来越复杂的经营环境情况下，房地产企业可通过多类型的预算进行控制，如项目概算、项目预算、动态成本等。在成本控制下项目预算向精细化、科学化方向发展。
二、房地产企业全面预算管理的内容
(1)业务预算。房地产企业的业务预算通常包括销售预算、开发成本预算、期间费用预算。
一、是销售预算
房地产企业开发的产品周期长，产品销售与国家调控政策有关。编制销售预算要根据房屋销售清单、工程完工进度及预售时间和计划等数据进行编制。销售预算每一物业可售面积、价格及销售总额构成，由销售预算和回款进度预算两部分组成。以项目推盘认购时间为起点，以全部可售房源销售完毕为终点，结合项目开发进度编制。其中包括由销售预算决定的预缴的流转税，企业所得税及土地增值税。销售预算由销售部门编制，相关的税金预算由财务部门编制。在销售过程中，企业一般根据对当前及未来一段时期内的市场进行分析，对预算期内可售物业形态、可售面积、价格、回款进度作出适度调整，确保销售预算能按时完成。如一个项目全年销售预算预计 100 000 平方米。但由于市场反应平淡，第二季度后仅完成销售了 30 000 平方米，后面二个季度必须要销售 70 000 平方米才能完成预算。根据市场行情很难完成预算，所以在二季度销售结束后，需要及时做出总结对市场进行研判，对以后各月的销售预算进行调整。
二、是开发成本预算
开发成本预算包括土地成本、前期工程费用、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。土地成本根据土地出让合同及相关交易税费构成，通常由前期部门编制 ;前期工程费用主要由设计费用预算和规费预算，主要由前期部门和设计部门编制。前期部门排出办理相关资格证书的时间节点，在该时间节点内预估可能会发生的.各项费用，设计部门根据设计合同完工时间，编制设计预算 ;建筑安装费及基础设施费由工程部门和预算造价部门编制，工程部对项目进度时间节点控制直接影响到项目的付款，在编制预算时需要根据工程完工节点编制工程付款预算。如在项目出正负零时，支付工程款总价的 5%，基础验收合格后支付工程款总价的 30%，主体结构完工后支付工程款总价的 50%，结构封顶后支付工程款总价的 70%，竣工验收后支付工程款总价的 95%，剩余的 5% 作为保修金，保修期满后支付。开发间接费用中的职工薪酬福利由人力资源部门编制 ;项目贷款利息由财务部门根据投融资预算编制。开发成本预算是项目预算中最难、最复杂的部分，以项目开发进度为基础，由各业务部门按责任范围分别编制。在编制过程中需综合考虑项目现场实际情况，合理预计成本及发生时间，对项目成本实现全覆盖 ; 在执行过程中，项目开发成本预算一般以目标成本为纲要，以合约为基础进行控制，确保预算有效实施。随着开发项目进度的深入，成本预算的准确度也随之提高。
(2)财务预算。财务预算应当按照企业会计准则确认收入和分摊成本。收入的确认一般根据国税发 20xx 年31 号文件执行，即 ：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品已开始投入使用。开发产品已取得了初始产权证明。三个条件中最早的时间点为结转收入的时间。成本分摊按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
三、房地产企业全面预算管理控制
(1)严格预算执行
公司下发的正式执行预算，一般不能随意调整，如需调整采取半年度调整和紧急调整。半年度调整是根据对上半年公司经营情况进行分析和总结，然后根据实际情况对下半年预算进行调整。紧急调整是在不调整会影响到公司正常的经营活动，经过董事会特别批准才能进行调整。该调整不能重复多次进行，一定要结合实际情况按严格的标准进行。
(2)加强预算考核
房地产企业与传统制造业企业有很大不同，所以在设定绩效考核时有很大的难度，需要更为精确的设定。以项目整体开发预算和关键时间节点作为绩效考核的主要依据，根据预算完成实际情况进行考核。对于各职能部门，根据预算进行分解，以平衡计分卡思路为每个部门和每个岗位设定 KPI 指标，作为主要的考核依据。将公司整体工作预算和实际完成情况作为 KPI 指标考核结果的系数，最后得分作为业绩考核的结果。使房地产企业的绩效考核与全面预算管理能结合在一起，使得房地产企业全面预算管理不流于形式，推动全员认真编制和执行全面预算管理。
四、结语
房地产企业全面预算管理是一项系统的工程，是企业提高自身管理水平的重要组成内容，企业应当根据实际情况，建立属于本企业自身的全面预算管理体系。并且要把权责利、约束机制、激励机制相统一，把企业管理方法和策略融会贯通于预算执行的全过程，实现现金收支两条线，深化目标成本控制，最终实现全员及全方位的预算管理目标，为房地产企业可持续健康发展提供管理支持。
房地产论文6
金融业作为房地产业发展不可替代的重要支持和动力，与房地产业有着不可分割的密切联系。住房分配制度的改革在带动以住宅为主的房地产业快速发展的同时，也为房地产金融业务的发展创造了空间和舞台，提供了发展的土壤；而银行信贷资金的支持在保证住房分配货币化改革顺利实施的同时，更为以住宅为主的房地产业的发展和广大购房者输送了急需的血液”成为房地产业发展的助推器”就是在这种相互依存的关系下，江西省的房地产金融业务得到了前所未有的发展，走过了从无到有、由弱渐强的历程。
一、江西房地产业发展现状随着住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施、招商引资力度的加大和建设花园城市步伐的加快，江西房地产开发投资迅猛增长，房地产业开始步入发展的快车道。
(一)房地产业成为推动经济增长的重要产业之一。20xx年江西省房地产业实现增加值174.74亿元，占全省GDP的比重为55，比1999年上升1.11个百分点，1999-20xx年江西省房地产业增加值平均增速18.025，比全省同期第三产业增加值平均增速高出8.09个百分点，是第三产业中增长速度最快的行业之一。房地产业的发展带动了众多相关产业的发展，成为推动全省经济增长的重要产业之一。
(二)宏观调控有利于房地产业的健康平稳发展。
从20xx年开始，针对房地产业的过快发展，国家出台一系列政策对房地产业进行宏观调控，江西省房地产业呈现出新的特点：
1.房地产开发投资增幅回落较快。
20xx年全省房地产业投资完成324.41亿元，比上年增长445，增幅比上年回落27.2个百分点。20xx年1-9月，全省房地产开发完成投资170.87亿元，同比增长24.45，增幅比上年同期回落10.1个百分点，其中住宅投资113.54亿元，同比增长29.15，增幅比上年同期回落13.7个百分点。房地产开发投资增幅的回落，表明在国家各项宏观调控政策的陆续出台后，江西省的房地产开发投资得到了有效调控，而且收效明显。
2.新购置土地面积增幅有明显上升趋势。
1999年至20xx年，江西省房地产开发企业
累计购置土地面积5560.38万平方米，年均增长48.625；支付土地购置费145.69亿元，年均增长60.465。土地购置面积在20xx年4月以前，快速增长，20xx年增长率最高达201.145，20xx年4月份以后，土地购置面积出现负增长。20xx年1-9月，全省房地产开发企业累计购置土地面积891.14万平方米，同比增长25.75，增幅同比增加49.2个百分点，表明房地产开发企业仍在继续加大对土地储备的投入。
3.房地产市场供求依然旺盛。
20xx年1-9月，江西省商品房累计施工面积3023.48万平方米，同比增长22.9%，其中累计新开工面积1370.58万平方米，同比增长33.3%;商品房累计竣工面积574.33万平方米，同比增长33.5%;商品房累计销售面积576.43万平方米，同比增长45.8%。商品房新开工面积、竣工面积和销售面积增幅均有提高，增幅分别比去年同期提高29.7.9.2和23.4个百分点。可以看出，江西省房地产市场依然非常活跃。
二、江西房地产金融业务发展现状
近年来，江西省房地产金融业务发展迅速，房地产信贷一直保持较快的.增长势头。截止20xx年末，全省金融机构房地产贷款余额占全省金融机构人民币贷款余额的比重为12.91%，比1999年增加了10.48个百分点。从江西省房地产金融业务的发展和变动情况看，具有以下特点：
1.房地产信贷业务发展迅速。20xx年末江西省房地产贷款余额389.68亿元，比1999年增长8.46倍，年均增长45.42%，高于同期全省人民币贷款增速35.33个百分点。1999-20xx年全省房地产贷款增长速度逐年加快，20xx年最高达到67.71%，20xx年以后受宏观调控影响，又呈现出增速减缓的态势，20xx年和20xx年的增长率分另ij为31.6%、23.76%。
2.房地产金融业务主要集中在中心城市。地域的差异导致江西省各地房地产市场发展极为不平衡。与房地产市场发展不平衡的特点相对应，全省房地产金融业务发展也不平衡，房地产金融业务主要集中在城市化进程快、居民收入稳定、经济环境好的地区和城市。20xx年末，仅南昌市的房地产贷款余额就占全省房地产贷款余额的47.65%，其中个人住房贷款余额占全省个人住房贷款余额的50.29%。
3.个人住房贷款占比快速上升。近年来，江西省个人住房贷款业务发展迅猛，贷款余额由1999年的8.05亿元增长到20xx年的201.34亿元，增长24倍，占全部房地产贷款余额的比重从1999年末的19.54%上升至ij20xx年末的51.67%，占全省各项贷款余额的比重从1999年末的0.47%上升为20xx年末的6.67%。
4.房地产金融业务质量较好。江西省各家商业银行在发展房地产金融业务过程中，都对贷款审批、发放和管理工作进行了规范，而且房地产金融业务主要集中在中心城市，使房地产贷款的风险得到了很好的控制，房地产贷款尤其个人住房贷款不良率处于较低水平，已经成为各家商业银行资产质量最好的业务品种之一。
5.房地产金融业务品种不断丰富。为适应房地产市场发展的需要，各家商业银行在改进房地产金融服务的同时，纷纷创新房地产金融业务品种。目前，房地产开发贷款已在最初的经济适用房开发贷款、商品房开发贷款、房地产企业流动资金贷款的基础上又增加了土地储备贷款、项目储备贷款、商业用房开发贷款等新业务品种，购房贷款也在单位购建房贷款、个人商用房贷款、个人住房按揭贷款的基础上增加了个人住房装修贷款、个人住房转按揭贷款、家居组合贷款等新业务品种。
三、江西房地产金融服务发展存在的问题
从20xx-2004年江西省房地产开发资金来源构成情况看，本年资金来源中排在前三位的均为自筹资金、定金及预收款和银行贷款，虽然自20xx年以来，受国家宏观调控政策影响，银行加强了房地产贷款的发放与管理，银行贷款在房地产开发资金来源中的占比呈现下降的趋势，20xx年占比为13.71%。但是考虑到在其他资金来源中的定金和预付款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此，房地产开发资金来源中银行贷款占比可达40-50%，甚至更高。江西省房地产领域融资以银行信贷为主的单一化特点明显。以银行信贷为单一渠道的房地产领域融资运作图
银行和企业的市场选择行为促成了目前房地产业与银行业的高依存度，二者已高度融合，荣辱共担。但是由于房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险。当前江西省房地产金融风险主要有：
1.市场风险。部分地区房地产价格上涨过快、房地产供给结构失衡等问题的存在，不利于江西省房地产业的持续健康发展，也带来了潜在的市场风险。
2.信用风险。一是房地产开发企业高负债经营隐含风险，目前江西省房地产开发企业的资产负债率一般在60-70%以上；二是有的房地产开发企业在异地开发过程中将银行贷款或其他债务资金以资本形态进行新项目注册，从而形成低资本或无资本的扩张；三是大量占用施工单位垫资和期房按揭的预售楼款。这些问题都可能引发较大的银行贷款风险。
3.流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而银行的资金来源大部分为居民的储蓄存款，资金的来源与运用存在着期限不匹配的问题，容易引发银行的流动性风险。
4.操作风险。一是部分商业银行为了抢占房地产信贷市场，有意放宽贷款条件，降低贷款准入门槛，违反规定发放房地产贷款；二是有的银行贷前对开发项目调查不深入，没能对贷款项目进行认真测算，贷后又忽视对项目资金跟踪监控，出现项目资金不到位、信贷资金被挪用等情况，致使项目资金回笼失控；三是个人住房贷款的贷后管理不到位。
5.道德风险。随着房地产开发贷款发放标准的提高，一些房地产商利用住房按揭贷款申请标准较低、银行审查不严、社会征信体系不健全等可乘之机，大肆办理假按揭”套取银行资金。这些贷款被房地产商假借住房按揭贷款的名义取得，实际使用于房地产开发，极容易形成不良资产，从而成为商业银行新的风险领域。
四、防范与化解房地产金融风险的建议一）科学规划，正确引导，促进房地产市场健康发展。
政府要科学地制定房地产业的长远发展规划，进一步加强调控与引导，严格防止房地产市场出现泡沫，确保房地产市场持续平稳健康发展。一要引导房地产开发投资与房地产市场需求相适应，避免房地产开发投资规模过大、商品房结构失调；二要引导房地产开发投资与经济发展相适应，避免房地产开发投资增速远超于经济发展速度；三要正确引导地价、房价，避免房价涨幅过快，脱离居民的购买力水平，同时又防止房价回落太快，影响开发商的合理收益，影响市场景气。
二)加强管理，健全机制，引导房地产信贷业务正常发展。
1.完善制度，规范操作，进一步加强房地产贷款的管理。各家商业银行应建立和完善房地产信贷的有关制度，建立房地产行业风险监测、评价、分析机制，提高决策的科学性，防范和规避系统性及区域性风险。对于各类房地产贷款的办理，各家银行要严格遵守有关制度和业务操作规程，认真执行三查”制度，切实加强风险控制，不能擅自降低标准和条件，违规发放房地产贷款。
2.防范假按揭”风险，完善惩戒机制。对于开发商以虚假房屋交易、伪造借款人信息资料、文件，骗取银行按揭贷款的要依法起诉，严厉打击企业的欺诈行为；对于个人住房贷款，要建立并严格坚持银行信贷人员与借款人的当面谈话制度，严格核验借款人的购房行为的真实性；要加强对银行工作人员的管理，对于银行工作人员明知企业骗贷而不制止，纵容和迁就企业欺诈行为的要严肃处理；对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，要追宄法律责任。
3.加快征信体系建设，实现信息共享。各家银行要积极参与征信体系的建设，大力推进企业和个人基础信用信息数据库的建设，通过互联互通，信息共享，有效防范房地产信贷风险。
三）加快改革，完善体系，防范与化解房地产金融风险。
1.大力拓展房地产融资渠道。要充分发展当前国内的融资渠道，开拓上市、发债、信托、基金、海外融资等多元化的融资渠道，实现房地产开发资金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷风险。
2.推进住房抵押贷款证券化。要加快金融创新步伐，加快推进住房贷款证券化，进一步增强银行资产的流动性，改善银行资产负债期限结构，分散抵押贷款的风险，增加银行贷款资金来源。
3.加强相关立法，创造良好的房地产投融资法律环境。目前我国已实施的房地产金融方面的法律法规还不多，有些法律法规缺乏可操作性，远不能满足新形势下调整投融资关系的需要。因此，要建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系，通过它们对房地产金融所涉及的各个方面进行规范，明确各有关主体的权利和义务，加大立法力度，加快房地产证券法》、房地产抵押法》和产业投资基金法》等法律法规的制定进度，为房地产融资创造一个良好的法律环境，确保房地产金融在法制轨道上健康发展。
葛波
(中国人民银行新建县支行，江西新建330100)
房地产论文7
所谓房产档案数字化管理，就是充分采用计算机技术、数据库技术以及多媒体技术等，对所有房产档案资源进行数字化转化，以电子文档的形式储存于计算机设备中，所有的管理工作都通过计算机进行，能够实现档案数据的网络化连接，数字化管理为房产档案统一化、标准化管理提供了一个良好的平台，也促进了资源共享，有效提升了档案管理的质量和效率。
一、房产档案数字化管理的原则
在落实档案管理数字化的过程中，必须要全面坚持档案数字化管理的原则，具体分析如下：
1.全程管理原则。所谓全程管理原则，就是将数字化档案管理工作看作一个整体，从这个整体的管理需求出发，建立管理体系，制定管理措施，将档案信息收集、保存、归档、销毁等各个环节都施行数字化，运用统筹管理的方法，每个管理环节都不可松懈，各个环节之间要做好无缝衔接，进而实现整个管理工作效率与质量的最大化。
2.真实完整原则。档案管理的基础就是确保档案数据的真实可靠，在落实数字化管理的过程中，必须要坚持真实完整原则，数字化档案的内容、结构都不能与原有档案出现差异，建立、使用之后也要保持档案信息与原始状态相同，并且要针对档案使用者的姓名、使用档案的时间等信息进行登记。档案使用者必须要具备相应的权限，否则不可使用这些档案资料。
3.使用方便原则。数字化管理模式的构建，最终目的就是为了能够提升管理的效率与质量，为人们提供更加便利的工作环境和信息使用环境，因此方便性原则是必不可少的。数字档案经过储存、传输、加密等处理之后，必须要确保信息数据的可识别性，否则这些信息就无法被有效读出，不能充分发挥其作用。要确保具备相关权限的使用者能够及时、准确地获取相应的信息，并可以在同一时间阅读同一份电子档案。
4.安全性原则。由于数字化管理依托于计算机技术以及互联网技术，而互联网技术本身存在很多不安全因素，房产档案作为非常重要的信息资源，一旦损坏或者丢失，有可能会带来无法挽回的损失，因此必须要坚实档案管理的安全性原则，这是开展一切数字化管理的前提。为了确保档案数据的安全，必须要构建完善的安全防护体系，采用更加有效的保密措施，才能够使系统硬件或者软件都能够免于自然灾害以及人为的迫坏，减少档案数据丢失或者破损的可能性。
二、加强房产档案数字化管理的对策
在分析了执行数字化管理的原则之后，下面针对具体的数字化管理措施进行分析：
1.提高数字化管理的认识，建立完整规范的档案资料。构建数字化档案管理的目的，是为了可以最大限度的利用档案信息，并为社会发展更好的服务，如果档案管理缺乏真实性与完整性，那么数字化管理也不存在任何意义。从目前我国大部分城市的房地产管理情况来看，通常房产管理部门都是计算机系统进行登记并发证，同时使用局域网以及数据库技术对各项信息进行管理。但是能够全面落实房产档案数字化管理的城市并不多，这主要是由于人们对于数字化管理认识不完善，缺乏完整、规范的管理制度，因此必须要强化数字化管理的.规范性，提升管理部门以及管理者对数字化管理的认识，保证资料要真实、完整，针对各种资料数据进行检查，确保这些资料没有问题才能够进行转化电子档案，为数字化管理做好准备。
2.制定房产档案馆数字化建设发展规划，并分阶段有步骤地实施。在实现档案管理数字化的过程中，档案管理部门必须要充分考虑到各部门的建设发展，每一年的数据都在增加，因此要采取分层设计的方式，对现阶段的库存档案进行合理分析，并且充分发挥档案的使用纪律，将所有的档案进行分类和管理，使缺少数字化的档案库存能够以最短的时间发挥效力。制定阶段性管理制度，并且有步骤，有计划的进行落实，确保每个时期的数字化档案管理都可以落实到位。
3.进一步完善房产权属档案数字化标准。数字化管理中标准化管理是不可忽视的方面，由于档案管理数字化属于新型事物，因此国内缺乏完善的制度与标准，为了能够为数字化管理创造更加有力的环境，奠定更加有力的基础，国家档案局要针对电子档案的建立与管理出台完善的标准、规范制度，规范和指导各地的房产档案现代化管理工作，最终建立起一个标准的房产档案数字化利用平台。
4.规范数字化档案开放范围和使用权限。数字化档案的查询与检索是非常重要的环节，因此在构建数字化管理模式的过程中，必须要设置相应的访问权限，确保防卫的安全性，公众可以在公共网上对各种信息进行查询和使用，同时对内部人员开发相应的档案查看权限，在单位内部局域网中可以随时查询、使用和分享。
三、结束语
房产档案管理信息化，是房产事业发展到一定阶段的结果，是实现档案管理现代化的趋势，因此地产档案管理部门以及工作人员必须要认识到信息化档案管理的重要性，必须要积极强化信息化建设，制定更加完善的信息化制度，为档案管理信息化的普及提供更加便利的平台和条件。
参考文献：
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房地产论文8
我国传统的房地产开发和经营模式一般都属于粗放式，在低碳经济背景下，一些房地产企业由于不能适应新的发展方式，已经出现亏损或倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济走可持续发展道路的重要要求，针对这一问题，国家和企业应该共同努力，做好房地产经济管理的创新发展工作，努力克服房地产行业向低碳经济发展过程中出现的问题，从而使我国房地产行业能够为我国经济的增加做出更大的贡献。
一、低碳经济概述
低碳经济一直是各行各业高度关注的话题，也是我国大力提倡的新型经济增长方式。低碳经济主要贯彻的是可持续发展的理念，并通过一系列的科技创新、制度创新、产业转型和能源开发等方式，来减少对能源的消耗，同时也减少对废弃的排放，从而达到经济和环境共同发展的目的。发展低碳经济不仅能够保护人类现在所处的环境，也能够使经济结构得到调整和优化，有利于提高能源的利用率，还能促进新能源的开发。所以说，低碳经济也适合应用于房地产行业中。
二、低碳经济对房地产经济产生的影响
（1）低碳经济会使房地产的成本增加。由于我国的技术水平还存在一定的不足，这就导致我国的低碳技术还需要进一步提高，如果在这种情况下利用低碳技术，就会使房地产的生产成本有所增加。房地产开展技术研发工作时，需要投入较多的资金。低碳经济主要是将原有的传统能源用新能源来代替，但新能源会增加成本投入，在房地产经济管理中使用新能源，会使房地产企业投入的成本增加。但就目前我国房地产企业发展的规模来看，大多数房地产企业都以小型企业为主，没有能力进行较大力度的资金投入，这就给低碳房地产的发展带来了一定的阻碍。
（2）低碳经济会使房价升温。要想发展低碳经济，就需要在房地产发展的过程中运用新技术和新能源，这就会变相增加房地产企业的成本支出。某些使用低碳材料的建筑，会借着低碳的名义来抬高房地产的价格。而消费者普遍认为，只有高质量的房屋，才会具有较高的售价，这就使房屋的价格在无形中有了升温的趋势。而这种情况，会使得部分消费能力较低的人群，无法承受房地产升温带来的压力，从而降低了一部分人群购买房屋的欲望，不利于房地产行业的长期发展。
（3）低碳经济的发展，会在一定程度上阻碍房地产经济的发展。在房地产发展的过程中，会用到大量的木材和煤炭，这样就会使能耗总量有所增加，从而使房地产所产生的碳排放量占总排放量的三分之一左右。从房地产发展的情况来看，要想使房地产行业越来越好，必须有雄厚的能源做保障，在低碳经济发展的背景之下，能源支持受到了限制，也使得房地产行业的发展在一定程度上受到了限制。这样不仅会使房地产发展在较大范围内受到影响，也会影响到房地产经济的整体情况。
三、低碳背景下房地产经济管理创新的主要措施
（1）通过制定和完善法律法规来约束房地产行业的碳排放。近年来随着社会的进步和城市的发展，房地产行业也在飞速的发展，要想使房地产行业的发展能够更加健康，就需要建立健全的有关房地产的法律体系，这样才能促进房地产事业的健康发展。从目前我国房地产经济管理的角度来看，我国在管理方面还存在诸多问题，在低碳经济背景下，没有完善的法律法规能够有效的监督房地产行业。要想使房地产行业得到有效的监督和管理，就应该对房地产行业中存在的高耗能和高排放问题进行控制，并严厉惩处超过国家规定和标准的房地产企业，这样才能保证我国的房地产行业能够在低碳经济下健康发展。
（2）在低碳经济背景下，对房地产企业的成本进行控制。低碳经济背景下，要求房地产企业必须使用最新的技术和环保材料，这就会使房地产的投资成本增加。针对这一问题，必须做好成本控制工作，这样才能使企业获得更大的利益。在控制成本的过程中，应该按照最优化的原则来选取房地产的材料和相应的技术，尽量选用低碳环保和低能耗的材料，在施工过程中所使用的技术最好能够保证最低的排放量。由于低碳房地产开发过程中要用到价格较高的新型材料，所以应该准确合理的统计所需要的材料，避免出现资源和资金浪费的现象，并严格执行成本控制制度。
（3）在低碳经济背景下，建立和完善房地产经济的管理机制。虽然房地产市场日益壮大，但在其发展的过程中，仍然存在一系列问题。在低碳经济背景的要求下，如果只依靠行政政策管理，很难对房地产市场进行有效的控制和调节，针对房地产低碳化这一问题，政府应该在充分发挥市场调节作用的基础上，增加对房地产行业的`干预，建立和完善房地产经济管理的有关机制，让房地产行业真正走上低碳经济的可持续发展道路。
（4）在低碳经济背景下，做好房地产长期目标的规划。在我国政治经济体制不断改革和完善的过程中，我国房地产行业的经济发展方式和经济结构也在随着变化。在低碳经济背景下，房地产行业必须将低能耗和低排放作为主要的发展目标，这就需要国家对我国目前的经济形态进行科学的分析，这样才能为房地产行业的发展做出合理的规划。并在房地产行业发展的过程中，给予一定的宏观指导，这样才能使房地产行业在低碳经济的背景下稳步发展，也能保证房地产企业的健康发展，从而避免受到低碳经济影响而导致房地产行业出现经济下滑的情况。
（5）在低碳经济背景下，对房地产经济的财税政策进行合理调整。在低碳经济的背景下，房地产行业只有相应的增加资金投入，才能适应低碳经济的要求。这种情况对于靠贷款来发展的房地产企业来说，给自身带来了较大的投资风险。针对这一问题，国家应该采取适当的财税政策，来促进房地产行业向低碳方向发展。对于能耗比较高的房地产企业来说，国家可以相应的征收污染税，这样就能促使这些房地产企业向低碳方向发展；还可以采用降低部分税收和合理增加补贴的方式对房地产行业向低碳经济发展提供有力的支持，这样也能促进我国房地产行业向低碳经济的方向迈进。
四、总结
在能源资源日益紧张的情况下，发展低碳经济已经成为各行各业发展的主要方向。在低碳经济背景下，我国的房地产行业只有不断增加节能环保意识，将降低能耗和减少污染作为自身发展的主要方向，这样才能有利于房地产企业的健康发展。就目前情况来看，我国的房地产行业在发展的过程中，仍然存在某些不足之处，这就需要做好房地产经济的管理工作，并且需要国家和政府的大力支持，这样才能使我国房地产行业在低碳经济背景下又好又快的发展。
房地产论文9
一、房地产行业会计信息质量的意义及现状
(一)房地产行业会计信息质量的意义房地产行业会计信息质量对行业发展以及社会经济发展的意义主要有三点。第一，会计信息质量是房地产行业发展的基础，同时可规范行业内的会计核算程序，利于我国经济一体化的发展。第二，由于房地产行业资金周转频繁且金额数大，所以会计信息质量会关系到企业构建会计制度的标准，能够影响到企业的整体发展与改革。第三，同其他行业相比，房地产行业的利润比较高且增长速度比较快，需要我国相关部门进行监管，且监管的重点就是会计信息的质量，所以，会计信息质量关系到我国监管工作地顺利开展。由此可知，房地产行业会计信息质量对我国经济和房地产行业发展而言意义重大。
(二)房地产行业会计信息质量的现状我国房地产行业虽然发展迅速，但其发展现状却不容乐观。一是房地产行业会计信息存在严重的失真问题，这主要是因为部分企业为减少纳税金额而虚构业务，此外，房地产行业工程量大，资金运转形式多的特征，繁杂且大量的工作任务以及人员不合理的分配也是行业会计信息失真的原因；二是房地产行业管理工作不完善，影响了会计工作的进程，进而降低了会计信息的质量，不利于房地产行业的发展与投资。
二、房地产行业会计信息质量问题
(一)房地产行业会计人员素质比较低对于行业会计工作而言，会计人员是整个工作的主题，因此他们的素质将会对会计信息质量产生直接的影响。目前，会计从业人员的道德素质和专业素质都比较低。从道德素质方面分析，由于会计人员都是企业聘请而来，直接由企业领导管理，很容易受到各种利益的诱惑从而造成会计信息的失真。从专业素质方面分析，有些企业的会计人员专业知识不足，甚至在聘请过程中利于裙带关系上任，而且有些企业在聘请过程中也未能定好学历标准，导致会计人员在实际工作中由于缺乏相应能力而不断出错，从而降低了会计信息质量。
(二)房地产行业不同时期业绩信息可比性不高一般而言，房地产企业的工程项目都属于长期项目，从最初的项目确立到项目确认收入都在一年以上。而且，在房地产企业的一个项目周期内，不同时期的财务信息也大不相同，如房地产企业在项目初期会支出大量建设资金；在项目建设期间，企业投入建设资金的同时还必须支出大量管理资金且几乎没有回收资金，即便企业为平衡当期收支平衡而采取楼盘预售的方式，得到的预收款也不属于企业收入的范围内；项目结束后，企业通过售楼的形式开始大量回收资金。由此可见，这些信息无法真正反映出企业的整体效益，进而，在评估房地产业的经济效益时也不能采取普通企业的业绩评估方法，否则其结论会失真。
(三)房地产企业会计体系、制度不够完善我国房地产企业会计制度、体系的不完善主要体现在两个方面，一是财务会计体系缺乏规范性，如无法有效解决商品房债务和所有权风险的转移问题，而且我国很多房地产企业的自我评估效果同国家认证的会计机构的评估结果相比存在一定的差距；二是我国会计法律法规制度有待健全，新兴行业会计核算标准不明确，这导致了会计核算工作难度大且行业会计信息严重失真等问题。
(四)房地产行业的风险透明度不高我国经济的发展也带动了证券市场的发展以及完善，这就使得市场主体对房地产行业风险透明度的要求不断提高。同普通企业相比，房地产行业不但要面临普通的.行业风险，还必须面临土地风险、政策风险、工程质量风险以及项目开发风险等。针对房地产行业如此大的风险，提高其风险的透明度是十分必要的。对此，我国虽采取了一定的政策，如出台相关风险披露的法律法规，但是房地产企业在质量保证金信息等方面一直处于透明很低状态，如此一来就很容易导致房地产行业会计信息的失真问题。而且，我国很多企业都存在“包装”企业财务报表的现象。
三、解决房地产行业会计信息质量问题的有效途径
(一)提高会计从业人员的综合素质房地产企业若想提高会计从业人员的综合素质，就必须先认识到会计工作对企业发展的意义以及会计信息质量的主要影响因素。其次，房地产企业在聘用会计从业人员时必须规定一定的专业素质标准，拥有相应的实践能力和理论知识。再者，为能顺应市场经济的变化与发展，企业还应综合企业的实际情况，制定具有针对性的企业内部会计从业人员的培训计划。虽然企业很难控制会计人员的道德素质，但是企业可加强对员工的监督力度和惩处力度，最大限度的提高会计人员在道德品质方面的认知，从而保证会计信息质量符合企业发展要求。
(二)提高房地产行业的会计核算水平如今，会计规范已经趋于国际化，因此只有提高会计核算水平才能确保房地产行业会计信息质量。对此，房地产企业应以企业实际情况为基础，梳理财务管理的程序并建立一个完善的核算体系，与此同时，房地产企业还需强化企业会计核算工作，认真核算不同时期房地产企业的经济效益，并根据现行的会计核算准则将核算出的数据列入不同的范畴之内，从而来提升房地产企业会计核算的能力。不过，在构建企业会计核算体系时，企业必须立足于自身实际管理需求，严格贯彻制定的核算制度，防止会计核算工作同企业的发展脱节，进而影响企业的长期效益。
(三)完善我国房地产行业的会计体系，加强企业监管力度我国现行的会计准则并不适用于房地产行业中的成本核算、费用核算以及收支核算，所以，房地产企业在进行会计处理时选用的标准不同，这会极大地影响到房地产行业会计信息的质量。因此，我国应该尽快完善我国房地产行业的会计体系，明确行业的会计核算准则，特别是房地产行业的收入准则，例如：是否完成产权过户、是否正式签订销售合同、是否正式获得购买方的支付证明等，我国必须针对这些问题做出符合国情和经济发展的规定和标准，从而让会计信息能够真实地反映出企业的经营情况。此外，房地产行业还应构建一套有效的内部监督管理体系，如制定财务监察、员工内部监督制度，明确划分出不同部门和员工的职责和权利，并通过惩奖制度对企业会计核算工作进行管理。再者，政府也应对房地产行业会计信息的发展进行引导，制定相应的法律法规并发挥自身的监督管理能力，不断提高房地产行业会计信息的真实性。
(四)提高房地产行业的信息透明度为能提高房地产行业的信息透明度，房地产企业不但需要披露企业的基本信息，还需披露企业业绩信息、成本组成信息、土地信息、质量保证金信息以及项目资金分流信息等，这些信息能够提高企业会计信息的质量。对于所有的上市公司而言，披露企业风险信息是其一项基本工作，这不仅能够提高会计信息的真实性，还有助于投资者更加详细且完全地了解公司的经济效益情况，从而做出相应的决策。综上所述，房地产行业对我国经济的发展具有重要意义，但是在发展过程中却存在会计信息质量这重大问题，这不仅会影响到房地产企业的发展也会影响到社会经济的发展。所以，房地产行业必须认识到管理、控制房地产企业会计信息质量的必要性，而后再结合企业发展情况采取相应的解决策略，这才能改善房地产企业的会计核算体系，提高企业会计信息质量，进而确保整个行业和社会经济的顺利发展。
房地产论文10
一、房地产开发项目前期策划的原则
1. 全局性
在进行前期策划时，策划人员往往要就房地产开发项目的整体定位以及项目细节方面的内容进行抉择，这就需要策划人员具备全局的观念，站在全局的角度来制定项目整体规划方案，并保证该方案有利于项目目标的实现。
2. 综合协调性
由于项目前期策划涉及内容较广，涵盖了项目设计与规划、建筑科技、工程管理到项目市场调研、定位策划到后期推广营销等等内容，因此工作量较为复杂也较为巨大。所以在前期策划时，应当重视各个环节间的协调性与衔接性，并要求策划人员能够综合各方利弊，来优化配置各项资源。
3. 前瞻性
一个房地产开发项目运作周期短则2～3年，长则5年或以上。所以，在进行项目前期策划时，相关人员应当能初步判断未来市场发展的趋势以及整体房地产市场以及市场经济形势有可能会发生的变化，并做好相应的应对策略，以保证房地产项目的稳定性与可持续性。
二、房地产开发项目前期策划的内容
1. 项目可行性分析
项目可行性分析指的是在进行投资决策前，对将要进行的房地产开发项目进行系统的经济分析以及论证的过程。在项目开发前期编制所得的完整、严谨、翔实的项目可行性分析报告将作为决定是否投资该房地产项目的重要依据。一般情况下，项目可行性分析主要是对市场分析（区域市场、宏观市场）、市场预测（市场需求预测、供应预测、价格变动预测）、财务评估（销售利润率、成本利润率、投资周期、净现值等）、风险评估、项目敏感性分析、盈亏平衡分析等内容进行分析，全面评估各种影响因素，并在此基础上科学编制可行性分析报告。在编制报告时，应将一切与项目开发相关的、各类不利因素全部考虑在内，并对其可能产生的不利影响进行合理评估，如若最后所得评估结果显示这个项目具有正常开发条件，且可以获得正常盈利的，则表明该项目具备可行性。即便在今后该项目的实际开发过程中，遇到的各类困难也在事前项目评估风险之内，整体开发项目的经营风险均为可控。
2. 项目研究
项目研究主要分为研究待开发土地以及研究该项目所处市场环境两大块内容。
研究待开发土地指的是对待开发土地的现状以及未来可能发展的方向进行研究与预测。其研究内容主要有：
①土地地理位置以及交通情况。主要是分析待开发土地和城市主体的相对位置关系，以及该地段的交通条件，这对该土地未来的发展潜能有着较大影响。
②项目SWOT分析。对待开发土地的各种机会与威胁、优势与劣势等对项目未来运作产生影响的客观因素进行定性分析。
③板块分析。即待开发地块所处的局部板块（建筑组团）和周围数个主要板块间的联系以及功能间的不同之处。这将与该地块未来发展方向息息相关。
研究该项目所处的市场环境主要包括以下三方面内容：研究市场宏观经济条件、房地产市场情况以及项目竞争态势。第一，市场宏观经济条件包括了当前国家宏观经济运行状况，以及未来国家经济政策走向的预测，力求从中得到一些基本判断结论，方便日后能够站宏观经济的角度来给开发项目运作提供有效的指导。第二，房地产市场情况主要指的是现阶段全国房地产运行情况、当地房地产销售情况、近几年内当地房地产市场的销售价格、数量的变化趋势、当地房地产开发政策环境等方面内容。第三，项目竞争态势研究主要是分析与掌握相邻板块主要房地产开发项目的产品类型、价格情况、推售方式、竞争优势等方面内容。
3. 整体项目定位
首先，应对项目各方面因素进行综合考量，并对当地房地产市场未来两三年的发展趋势进行合理预测，从而根据整合而得的数据来对整体项目市场定位进行确定，并确保该项目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能够应对可能出现的市场风险。其次，应细分项目定位，对整体项目定位进行细化，包括项目目标客户群定位、项目档次定位、产品定位、价格水平定位以及推广形象定位等方面内容上，以便于整体项目能够有效得到落实，并对后续工作起到一个指导的`作用。
4. 项目规划设计
项目规划设计是房地产开发项目前期策划的重要内容，是将相关单位研究所得的项目定位成果体现到项目规划设计方案中的重要环节。首先，进行消费者需求调研。可以采用深入访谈的方式或者随机问卷的方式来对当地消费者开展需求调研工作，以掌握当地目标客户群体对房地产开发产品的喜好、倾向；对新技术、新产品的接受能力；对开发产品设备、档次的期望值、对房地产产品价格接受水平等内容，并将此调研结果作为今后项目工作的参考性依据。其次，进行产品界定。将消费者需求调研结果与开发项目的各种指标参数相结合来进行产品界定。包括房地产开发产品的形式（楼宇布局）、产品特点（所选用的新科技、新产品、建筑特色）、产品规格（户型、面积）等方面内容。
5. 做好销售准备工作
销售准备工作主要包括制定营销策略以及物质准备两方面内容。营销策略工作主要包括制定与执行整体项目的包装、推广；整体项目销售策略的制定；整体项目销售价格区间；项目销售工作的要求、流程以及相关事件安排等。物质准备主要包括销售队伍的建立与培训；售楼处的布置、设计以及建造；销售工具的布置、采购与制作等方面内容。
结语：
1.房地产开发项目策划虽然涉及到的内容复杂，但只要理清其中的脉络，根据项目自身特点，逐一有序地进行编写，就能做出一份好的项目前期策划书，使企业在后续的项目开发中精准决策，增强企业竞争力和创新力；
2.不同的房地产开发项目本身侧重点各异、各地产公司文化也有差异，因
而需要根据实际情况对策划书进行因地制宜的调整和优化；
3.房地产开发是一个持续3-5年的动态过程，在实际操作中，需要对不断变化的形势和环境对前期策划进行及时有效的检查和修正，真正做到动态管理。
参考文献：
[1]袁亚楠.房地产开发项目前期策划相关问题的探讨[J].科技创新与应用，20xx，（24）.
[2]张迪.试述房地产开发项目前期定位策划[J].房地产导刊，20xx，（31）.
房地产论文11
引言
房地产项目开发管理属于工程项目管理中的一个分支，也是一门综合性很强的学科，涉及成本管理、工程施工、项目评估、质量管控等多个领域，这就决定了房地产开发项目管理工作的重重要性和复杂性，需要针对其中的系统工程进行理论和方法的综合运用，保证实现对房地产开发项目的全方位管理。但是从现实情况来看，很多房地产企业在项目管理工作中漏洞百出，在没有充分论证项目可行性以及出具项目分析报告的基础上就盲目上马，直接导致很多房地产开发项目无法继续进行下去，给企业带来了巨大的经济压力，也给社地区经济发展造成一定的影响。因此，必须针对房地产开发项目管理中存在的主要问题进行研究与分析，从未为房地产产业发展提供一定的理论依据。
1房地产开发过程中项目管理的重要性
1.1保证开发项目的按期完成
房地产开发项目的按期完成需要对整个开发项目进行综合管理，并制定阶段性的任务和工作，在保证阶段性工作保质保量完成的情况下实现整个开发项目的按期完成。因此必须针对房地产开发项目的具体情况以及施工要求制定完善的管理计划，将房地产开发项目中的全过程都纳入到计划管理体系中来，用阶段性的工作计划指导实际建设工作，从而保证房地产开发项目的顺利进行。
1.2保证项目进展的组织性和协调性
房地产开发项目是一项涉及面广、涉及部门多、工程量大的系统性工程，建设和管理的复杂性决定了工程管理必须依靠一套完善的项目工作计划来进行，才能保证在按时完成的情况下提升工作质量和工作效率，为企业创造巨大的经济效益。项目开发管理的重要性在于可以为工程开发和建设提供更加明确的职责分配和更加完善的规章制度，为房地产开发工作创造一个良好的内部环境，从而保证部门工作人员之间的合作协调性和积极性，保证工作人员的组织和管理质量，进而保证项目建设的顺利进行。
1.3保证经济效益的最大化
企业进行房地产开发的最终目的就是实现经济效益的最大化，同时这也是工程项目管理的终极任务。房地产开发项目管理通过有效地控制项目实施过程中的质量、成本和工期等因素可以保证在投入最小的同时实现工程效益的最大化，为企业赢得最大的经济和社会效益，从而为增强企业核心竞争力、促进企业平稳快速发展提供了经济基础[1]。
2房地产开发项目管理中的重点
2.1工程质量达标
房地产产业是一项关乎国际民生的支柱性产业之一，房屋建设质量不仅与民众的生命财产安全息息相关，同时还与社会经济发展与和谐稳定具有千丝万缕的关系。这就决定了房地产开发项目管理工作中质量管控成为核心问题之一。因为上文中已经提到，房地产开发项目管理的质量直接决定了工程建设质量，只有保证了房地产开发的质量安全，才能让人们对购买的房屋有安全感，从而真正实现人们生活质量的提高。
2.2管理者的质量意识
房地产企业的管理者作为房地产项目开发管理的实际操控者和管理者，其质量意识对于房地产质量的管控也具有重要的影响。这就需要不同部门的管理者进一步明确自身的责任与义务，认真履行自己的职责，对项目建设质量进行全面监控，从而保证房地产开发项目的每一个环节都符合质量要求[2]。
3房地产开发项目管理中难点
3.1决策缺乏依据
房地产开发项目管理条例的制定需要在充分调研市场经济环境的前提下运用专业的经济学和管理学理论和分析方法对调研数据进行研究与分析，并制定出合理的管理办法。但是很多开发商对当地的市场行情缺乏明确的研究，很多管理工作都是建立在跟人经验之上的，决策工作缺乏完善的理论与实践依据，经常导致施工的结尾发生项目管理无法进行的情况发生。这些因素都直接影响项目管理工作的顺利进行，也是房地产开发行业中的项目管理难点之一。
3.2成本控制
项目管理中的成本控制也是房地产开发过程中的一个难点之一，如果成本控制工作不到位将直接影响企业的社会效益与经济效益，甚至引起三方纠纷。目前很多房地产开发商都普遍不太重视项目前期策划以及设计阶段的成本控制问题，同时对项目进行过程中各个阶段的成本控制没有一个明确的认识，往往导致项目进行阶段的资金花费超过了预算，在项目后期无法正常进行[3]。
4解决房地产项目开发管理工作中重点和难点的关键策略
4.1做好项目开发前期的研究调研工作
对于房地产开发商来说，做好前期工作至关重要，因为只有做好了前期的诗市场调研，才能为具体项目工作计划的制定和实施提供完善的数据支持，进而为房地产项目内的成本管理准备先决条件。如果在施工过程中，没有设计图纸，工程项目就无法正常开展，同样的如果设计的图纸没有确定性，也无法高质量的进行施工。因此房地产企业管理者必须提起对前期调研工作的足够认识，聘请具有相关教育背景和丰富工作经验的人员对市场情况进行系统而科学的分析，出具详细的市场调研报告，从而为管理者重大决策的制定以及项目成本控制准备先决条件。
4.2逐步完善成本管理制度
一个完善的成本管理制度是保证房地产企业项目管理质量的关键所在，也是提升项目建设质量、创造巨大的经济效益的前提和保障。房地产开发是一项复杂的系统工程，为了保证项目管理质量，需要对策、设计、发包以及施工的.所有环节进行成本控制和管理，责成相关部门人员出具详细的工作计划和工作安排，并定期对项目进展情况进行阶段性的测评和质量评估，随时针对具体情况进行合理的调整，保证工程建设项目的顺利进行。同时还应该针对当前项目管理中存在的主要问题进行研究与分析，探究合理的解决办法，通过制定完善的管理制度规范员工的工作行为，提升工作质量，进而提高开发商的经济效益[4]。
5结束语
综上所述，房地产开发项目管理是房地产开发行业中的基础性工作之一，在保证工程建设质量、为工程承包方创造巨大的经济效益和社会效益方面发挥着巨大的作用。本文系统地介绍了房地产开发项目管理工作中存在的重点和难点，并相应的提出了应该从做好项目前期调研工作、完善成本管理制度两个方面进行努力，从而进一步提升项目管理质量，为我国房地产开发行业的进一步发展提供助力。
第3篇：房地产项目管理现存问题与对策研究
房地产项目有着投资量大、施工环境复杂、参建单位和人员数量多、工期长等特点，如果在房地产项目开发中，项目管理工作不到位，必然会给相关单位带来不必要的经济损失。近年来，随着城市化的不断推进，我国房地产业发展迅猛。当房地产行业步入寒冬，各大房地产企业同时感受到行业竞争压力的加剧，如何提高企业的核心竞争力，更是成为房地产企业重点研究和实践的课题。
一、我国房地产项目管理中存在的问题
1.公司组织管理结构建设缺乏项目管理理论指导
我国城市化进程的不断推进，给房地产行业带来了巨大的发展空间。由于部分企业在项目管理中缺乏科学的理论指导，项目开发大多凭借热情和所谓的经验，因此在房地产项目管理中问题百出，更是使很多企业在项目开发中资金链断裂，甚至导致企业倒闭。
例如，湖北武汉市东西湖区金银湖畔先进大队府上楼盘，一个工程由于资金链断裂，工程烂尾，不仅影响了业主的正常生活，还造成恶劣的社会影响，并导致企业受到舆论的谴责和行政处罚。
2.项目管理人员专业水平不足
虽然我国加大了对房地产项目管理领域的人才培养力度，但人才培养是需要较长周期的。在房地产项目管理领域人才缺口极大的今天，很多其他领域的人员涌入房地产项目管理领域，这些管理人员不仅缺乏专业性知识，也对科学的房地产项目管理方法了解甚少。这导致很多房地产开发企业的项目管理工作如一团乱麻，不仅无法发挥项目管理的效果，还带来很多不必要的成本支出和麻烦。
例如，20xx年北京中央电视台新址园区在建的附属文化大楼，由于施工单位项目管理人员专业水平不足，不仅使用不合格保温板，还配合建设单位燃放烟花爆竹，导致火灾发生，1死8伤，直接经济损失1.6383亿元。
3.项目管理的前期工作不足
房地产项目投资量大、开发周期长，如果在项目开发时不做可行性研究，必然无法掌握市场动态，无法确保工程项目是否会获利。当前我国房地产开发企业由于管理体系不健全、项目管理人员技术水平不足，很多项目在开发前并没有进行细致的可行性研究和论证。这些项目在开发前就缺少实证资料，缺乏支撑数据，根本无法保证项目是否能够获利。当企业将资金和精力投入到这些项目中，随着项目的开展则会逐渐发现问题，然而企业已经深陷其中，最终导致项目开发失败，造成资金和资源的浪费。
例如，某地产公司在华东某城市做养老项目，由于在项目规划时没有考虑我国国情，800个床位，最终只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本费用后，平时很少有其他消费，项目严重亏损。
4.缺少风险防控预案和手段
在我国市场经济日益完善的今天，房地产开发企业日益感受到市场经济带来的冲击。但房地产项目作为民生项目，其在市场经济规律调控下，却还受到地方政策和政府宏观调控的影响。这就导致房地产企业在项目开发中将同时面临政策风险、市场风险、安全风险、法律风险和资金风险等。一旦这些风险不能有效控制，当问题发生时必然会给房地产企业带来致命的打击，造成企业资金的浪费甚至导致项目夭折。
二、提高房地产项目管理水平的对策
1.完善公司的组织治理结构
房地产项目管理贯穿于整个房地产项目的规划、建设和运营的整个周期中，因而其项目管理需要公司多部门配合才能够高效完成。想要提高房地产项目管理水平，首先要以科学的房地产管理理念为基础，以企业的组织机构为框架，构建一整套完善的公司组织治理机构。只有实现公司组织治理机构的完善，才能确保房地产开发项目至始至终都处于管控之中，有效降低房地产开发项目的投资风险，提高房地产企业的行业竞争力。
2.提高项目管理人员的专业素质
房地产项目管理人员的专业素养，决定了房地产项目管理工作的水平和质量，并影响了房地产项目管理水平的发展和进步。为了提高企业房地产项目管理工作水平，必须组建一套技术扎实、经验丰富并有创新精神的优质人才团队，并依此为基础建设符合企业发展和市场现状的项目管理新模式。因此，房地产开发企业要积极引进优秀人才，并加大对现有团队人员的专业技术培训。除此之外，还应该事先房地产项目管理团队的优胜劣汰，淘汰不适合该工作的职员，不断优化和提高房地产项目管理团队的职业素养，为项目管理水平的提高打下坚实的基础。
3.做好项目前期基础性工作
高质量的可行性研究是开发企业做出正确投资决策的支撑。可行性研究质量的提高应着重几个方面：政策研究，市场调研、项目定位、成本预算、资金筹措、进度计划和风险控制等。使用宏观经济效益分析法与微观经济效益分析法进行思考，把动态分析法与静态分析法相统一，分析项目开发的实际利益，定量分析项目的经济效益，定性分析项目的可行性。用SWOT分析法让事实说话，通过大量的数据分析比较得出较为客观的可行性结论，为企业投资决策提供参考。
4.优化风险防控预案
我国作为发展中国家，随着城市化的推进房地产行业也处于动态变化中。因此，房地产项目管理工作也应该是一项长期的工作，随着市场的变化和企业的发展而不断进步。房地产开发企業在经营和发展中，一定要时刻居安思危，不断完善自身的风险防控预案，才能够有效的抵御项目开发中所面临的政策风险、市场风险、安全风险、法律风险和资金风险。
结语：
综上所述，房地产项目管理的工作质量和水平，极大的影响了房地产企业的经营和发展。在房地产行业面临转型期的今天，房地产企业想要获得发展的空间，就必须不断提升项目管理水平，只有项目管理水平稳步提高，才能确保企业在行业市场竞争中脱颖而出，获得更大的发展空间。
第4篇：价值工程在房地产项目管理中的应用
1当前我国房地产项目管理的基本特点
11时间性
房地产项目的建设过程有一定的时间限制，且大部分的房地产商都對时间有一个明确的规定，因为通常房地产项目在建设的过程中对资金的投入需求量极大，使得它的生产成本极高，如果不能有效地对时间加以限制，很容易造成资金链的断裂，从而使房地产建设陷入停工。并且工期过长，将会导致房地产项目的贷款资金利息等相关费用的增长，使房地产项目的建设成本增加，从而影响最终的收益与利润。
12系统性
房地产项目是一项极其复杂与庞大的工程建设项目。它不仅投入资金多、投资规模大、投资范围广、建设时间长，而且各阶段之间还需要完美的相互衔接。这造成了房地产项目建设过程中对各阶段都有一定的要求。并且形成了一套极其复杂的管理系统，必须要对整个建设过程进行统一的规划与管理。此外，由于现代化专业分工的需要，一个房地产项目的参与组织极其得多。使得各组织之间的协调性比较差。因此，需要建设起一个严密的组织系统，来统一调配整个组织的成员。
13程序性
房地产项目在建设的过程中必须按照规定的程序进行施工。从项目的建设方案拟定开始，到项目的设计、项目的施工、项目的完工以及最后的项目的验收，都需要按照规定的实施程序进行。
14法律性
因为房地产项目建设过程中参与的组织繁多，使得其责任具有不稳定性。所以国家为了避免出现施工项目无责任人等情况，制定了许多相关的法律法规，如房地产管理法、招标投标法、工程承包法、劳动合同法等法律，来保证房地产项目建设过程中施工的规范与合法。
2价值工程在房地产项目管理中应用的意义
21节约投资资金
用价值工程对房地产项目的前期投资进行研究与分析，能有效地为房地产项目的投资成本进行节约。因为房地产业投资规模巨大，以及资金投入的数额巨大，使得即使是极小部分的投资节约，都会是一个巨大的数额。
22提供施工速度
因为一般房地产的建设周期都比较长，这就导致投入资金与收回资金的周期过长。若是其间市场需求发生变化，将会导致后期的资金回收发生变化，从而导致亏损。因此尽快使房地产项目工程完工就显得格外重要了。而通过价值工程对房地产项目的资金、人员、工序等方面进行合理安排则能够大大地减少工程的施工时间，从而使房地产项目工程快速完工。
23降低成本
一般房地产项目的使用周期都比较长，且使用成本高，这将使得房地产项目的使用成本与建筑成本之间不能达到一种合理的平衡。而通过价值工程在保证实现用户对所需要功能的前提下，对房地产项目的建设成本与使用成本进行合理的平衡，将会大大减少房地产项目的寿命周期成本。
24节约建设能源
房地产项目在建设的过程中需要耗费大量的能源。不只是在建造的过程中要消耗大量的能源，而且在投入使用后也会消耗巨大的能源。而且其中有相当一部分能源是完全浪费的，所以通过价值工程对房地产项目能源进行优化改进并采取节能措施，能够大大降低房地产项目在建设、使用过程中的能源浪费。
3价值工程在房地产项目管理中的应用
31项目策划阶段
房地产项目策划是指对整个的房地产开发过程进行规划的过程。包括从获得土地使用权开始，到进行房地产市场调查、分析、定位、细分，再到完工后的物业管理规划等方面。其策划的主要目标就是明确房地产项目的目标市场。该阶段的工作内容主要是房地产项目的具体分析及计划、市场调查、市场细分，以及目标市场、项目定位、项目评价和完善等方面。其中，尤以房地产市场的调查、细分及明确目标市场最为关键。
而通过价值工程对房地产项目策划中的市场调查进行分析，可以获取消费人群对房地产项目的价值要求与功能评价，从而运用价值分析对房地产项目的特点、功能等不足的地方进行改进。而且还能通过细分市场规模、消费力、发展潜力等问题，对房地产项目的市场选择定好目标。最后再通过对消费人群的消费能力调查，为房地产项目最后的价格进行合理的定价。具体而言，应考虑到未来楼房款式、城市核心区域转移、楼房外观和形状社会化、房地产市场化发展、融资要求及方式变化，及土地、楼房、税收等方面的变化。为实现房地产项目策划的最大化价值，应从居住环境、小区风格、建筑特色等层面进行品牌的整体评估。
32项目设计阶段
在项目设计阶段，实际上包含项目方案—初步设计—施工图设计等阶段。而价值工程相关工作的对象、核心点是伴随阶段特性有所差异的。该阶段的内容主要是明确建筑物形式、掌控好尺寸、制订整体方案。在此阶段，设计招标在达成价值工程效用中有着重要影响。要指出的是，必须在设计招标相关文件中，系统明确评价指标，这是开展方案评标中特别要注意的，且不同工程项目应设置相应的指标，主要有这几方面：（1）平面布局、通风、照明、采暖等方面适用性；（2）立面效果，即建筑内外装饰和周边环境的美观性；（3）周边绿化，主要是小区景观、周边噪声等环保性。此外，在施工图的设计中，应重点将材料选用、细微处的工程方案制订纳入价值工程中，同时要量化业主要求及项目功能需要，譬如地热采暖、置入式散热器的选用。实施价值工程，可指导采取地热采暖，在成本上有一定增加，但室内供暖面也大幅提升，这也使装修成本降低，可更好地明确市场价格，且还可看作为新的销售点，整体而言地热式采暖更理想。
33项目施工阶段
在房地产的施工阶段，需要具体的施工步骤、工程量以及施工方案等。而通过价值工程的科学分析与合理规划能够大大避免施工过程中出现的浪费现象。而且还需要对房地产项目施工过程中的施工费用进行精确计算，再合理科学地组织施工人员进行施工。
通过价值工程对房地产项目施工建设过程中出现的问题进行合理分析与优化，能够有效地避免施工过程中出现的人员管理混乱、设备运用不合理、工程材料浪费等问题。而且房地产项目施工过程中的施工顺序也很重要，通过价值工程对相关工程质量、材料投资、施工时间等进行严格把控。使房地产项目的施工组织计划能做到有条不紊、循序渐进，最大化提高完工时间，以及最大化降低施工过程中的成本费用。同时通过技术的提升，或是材料的替换等创新方法，还能有效减少房地产项目的建设成本。
4结论
总而言之，在房地产项目管理中通过运用价值工程来节约生产成本是件很有必要的事情。因为价值工程是一项非常科学的、能够将技术与经济完美结合的方法。运用价值工程不仅可以促进技术的发展，而且还能在房地产项目的管理过程中节省大量的人力、物力与财力，产生巨大的经济效益。
第5篇：房地产开发项目管理难点及出路探析
引言
房地产开发项目是一个相对复杂的系统，房地产项目的开发管理更是一门综合性很强的学科，项目的管理者只有将系统工程的相关理论、观点和方法进行综合运用，才能实现对生产要素的优化配置。只有将项目管理过程中存在的难点问题完善解决，才能促进房地产开发项目稳健有序地进行。
1、房地产开发项目管理的重要性
1.1确保项目按期完成
房地产开发项目的按期完成需要对房地产开发项目进行计划管理，保证房地产开发项目有序进展，即通过一个完善的计划管理，使房地产开发项目的全过程都纳入计划管理的范畴，从而保证房地产开发项目管理目标的顺利实现。
1.2保证项目进展组织性与协调性
在房地产开发项目管理中，通过明确的职责划分，按照相关法律法规的规定，制定适应房地产开发项目的各项规章制度，从而为项目开发的进行提供一个完整的组织保障。在项目开发中，一个和谐的办公环境对保证项目开发的顺利进行意义重大。房地产开发项目管理中的协调功能正好能实现这一点，从而保证了人员之间的协调，为房地产开发项目的顺利进行提供了一个和谐的环境[1]。
1.3保证项目效益最大化
在房地产开发过程中，之所以需要对房地产开发项目进行管理，最主要的目的是为了实现项目效益的最大化，这就需要对项目实施过程中的质量、成本和工期等因素进行控制。房地产开发项目管理中的控制管理就是为了实现对项目进展过程中项目质量、成本和工期的控制，能够保证项目开发过程中用最小的投入获得最大的经济和社会效益。
2、房地产开发项目管理的难点
第一，在房地产开发项目决策时，房地产开发商对市场定位不准确，项目的可行性得不到确认。房地产开发商在开发项目的时候，未能及时准确地掌握市场信息，导致对房地产项目的市场定位不准确，开发商在市场调研时，未能提供一个研究式的报告，这些因素都会使得房地产项目的可行性得不到确认，从而在决策的过程中，不能够科学、合理地进行决策，从而导致了房地产开发项目的决策机制不健全。开发项目决策体制不健全，导致决策存在很大地盲目性，从而影响后来的房地产项目建设以及楼层销售等环节。在房地产开发的过程中会出现很多不确定的因素，因为在前期调研的时候未能及时反映这些信息，所以就导致了出现问题找不到解决办法的窘境[2]。于是，就出现一些领导通过商量得出临时的决策的现象，这些临时的决策不仅不利于房地产开发项目的进行，对于房地产开发项目建设的安全性也造成了一定的影响，所以房地产开发项目要管理好项目在决策前的市场调研，从源头抓起，从而促进房地产开发项目的正常运行。
第二，房地产开发项目的设计图纸变化频繁，因为房地产开发项目的决策机制不是很健全或设计师对开发商决策层对开发项目的设计意图缺乏领悟，所以在项目的设计阶段，决策阶层的人对设计师进行干预，导致设计师频繁修改既定的设计方案，从而无法很好完成既定的工作，而且当设计师完成一个设计之后，决策者又提出其他新颖想法甚至是相反的思路，就导致设计图纸不断地进行改正。这样的情况不仅不利于项目管理的正常分工，而且不利于房地产项目的及时完工。有些房地产开发项目管理出现这样一个现象，即很多的设计图纸并非设计师设计出来的，而是由一些高层领导决策出来的。设计师缺少自由发挥的空间，这样的现象导致设计师不仅不能够很好地设计项目图纸，而且也影响了项目图纸的质量问题。
第三，房地产开发项目管理存在着项目工程收尾工作上的难度。这主要表现在以下两个方面：一是房地产开发项目工程的施工阶段，在与施工队签订合同的时候，没有对相关的合同细则予以很好地完善，以至于在工程收尾的过程中，出现了一些条约界定不清楚的现象；二是在项目开发建设过程中为确保工程建设进度，诸多问题采取搁置处理的原则，这样就在项目后期收尾过程中需要解决大量不得不解决的前期问题。房地产项目管理中，不仅要注意工程项目过程中的一些问题的管理，还应该注重工程项目在收尾阶段的管理，通过对房地产开发项目收尾工作的管理，来提高房地产开发项目的质量，维护好居民的安全问题。
3、房地产开发项目管理的出路
第一，规划好房地产开发项目的决策阶段。规划好房地产开发项目的决策阶段是项目管理的出路之一。具体来讲，主要分为三个步。第一步，房地产开发商首先要组织专门的工作人员对市场进行精准的调研。根据工作人员的调研结果，结合决策者对未来开发项目周期中可变因素的预测和把控来确保房地产开发项目决策的科学性和合理性。工作人员在调研时应该重点注意，不仅要对我国的市场的信息进行一定的统计，还要对国外的经济走势和解决政策做一定的统计和调研，以此来确保信息的全面性。房地产开发商在根据这些信息选择最合适宜的开发项目。第二步，房地产开发商要及时地进行决策。房地产开发项目的决策要有及时性，以避免某些机会的丧失。房地产开发商需要对项目的可行性加以重视，再结合实际的情况，以确保决策的及时性和准确性。第三步，房地产开发项目管理需要健全决策的机制，以确保项目决策的合理性及实效性[3]。完善的决策机制将规范调研人员的信息采集，提高调研信息的全面性和准确定，同时在调研结果的决策上可以根据精准的市场信息发挥团队的优势对项目开发及时做出预判并出具可行方案，为决策者做出及时、准确的决策提供有力保障。
第二，管理好房地产开发项目的实施阶段。房地产开发项目管理出路还包括管理好项目的实施阶段。管理实施阶段的具体步骤有两步。第一步，在房地产项目施工的时，注意项目图纸的规范性。为了避免在设计项目图纸的时候，出现领导人员影响设计者绘制图纸情况，就要对项目图纸的具体步骤予以说明，使其规范化。房地产开发项目图纸设计流程的规划，不仅有利于设计师发挥其独特的优势，而且也有利于项目图纸的科学性和全面性。第二步，项目的设计部门要整合好项目所需要的设计资源。项目的设计资源对房地产开发项目的设计质量以及项目内容等方面都发挥着很大的作用，所以项目的设计部门要整合好项目所需要的资源。在一些需要建设园林景观的项目来说，整合设计的资源显得尤为重要。如果没有对房地产开发项目所需要的设计资源进行有效地整合，就会导致达不到房地产开发项目所期待的效果。因此，项目的设计部门要对项目所要使用的资源加以整合，并且整理成文字，这样才能确保项目施工更好更快地完工。
第三，管理好房地产开发项目的收尾阶段。管理好房地产开发项目的收尾阶段主要包括在签订施工合同时，要将每一条条款都标注明白，以避免在收尾工作出现矛盾问题。通过合同来确定具体的分工，每一道程序都有相应的人员进行负责，从而确保房地产开发项目能够及时地完成。在项目建设中重视非工程实体建设的各类工作的推进，各相关职能部门要对此类工作根据工程建设进度积极完成，确保工程实体建设与非工程实体工作同步进行，消除项目收尾阶段的各类隐患。这样不仅有利于房地产开发项目可持续性发展，也提高了人民的生活水平，促进和谐社会的建设。
4、结语
房地产开发项目管理的难点主要包括房地产开发商对市场定位不准确，项目的可行性得不到确认、房地产开发项目的设计图纸变化太大及房地产开发项目管理存在着项目工程收尾工作上的难度三个方面。房地产开发项目管理的出路有三条，它们分别是规划好房地产开发项目的决策阶段、管理好房地产开发项目的实施阶段及管理好房地产开发项目的收尾阶段。
房地产论文12
房地产业产业关联度高，前向和后向带动力强，自1998年住房商品化改革以来，我国房地产业快速发展，对扩大内需，拉动相关产业发展，增加就业，促进国民经济发展做出了重要贡献，逐渐成为国民经济中的支柱性产业。与此同时，房地产业运行发展的核心元素——房地产价格也快速上涨，部分地区出现房价过高，上涨过快，涨幅过大的现象，不断上涨的房价引出“房地产泡沫”的议题。与房地产价格过快上涨共同被关注的另一议题是房地产价格泡沫可能导致的金融风险。
一、研究背景
房地产业与金融业之间存在着密切的联系。一方面，房地产业资金需求量大，供需双方都需要金融业的支持，目前我国房地产金融体系的突出特点是：房地产业资金来源渠道非常单一，过度地依赖银行信贷，其他资金来源占比甚小。另一方面，在房地产业发展的繁荣时期，房地产投资回报率高，各路资金都纷纷大量流向房地产业。掌握着大量社会闲置资金的银行机构，也热衷于向房地产业发放大量信贷。但是对房地产业的信贷过度集中，不利于风险分散，从而使银行系统暴露于房地产市场波动风险中。
二、房地产金融风险
在历次房地产价格波动与金融危机的案例中可以发现，大多数遭遇过金融危机国家，如日本，泰国等，一般都首先经历了房地产价格的崩淸，银行危机紧随其后，然后才引发全面的汇率危机和经济崩馈。但这种表面上的先后次序并不意味着房地产价格波动导致金融危机的必然因果关系。金融风险形成和累积与房地产价格的剧烈波动是相互影响的。从房地产金融风险的来源来看，可分为信用风险、市场风险、操作风险、政策性风险等。
(一)信用风险
信用风险是银行面临的主要风险，是指由于借款人(企业和个人)由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。
被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。借款人具有还款意愿，但是由于财务状况出现困难，导致支付能力不足从而被迫违约。主动违约与借款人的财务状况，支付能力没有太大关系，而与还款意愿密切相关。主要指借款人出于自身利益的考虑，在具有偿还能力的情况下，主观上不愿意偿还而选择违约。
(二)市场风险
银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产，由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产，因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。一般而言，银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部，而是房地产价值的一部分，如70%，80%。这意味着，一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%，银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。同时，作为银行资产的抵押房产价值下降，也会直接使银行的资产负债表恶化，引发其他相关风险。
(三)操作风险
房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作，管理不当等原因而导致损失的风险。操作风险广泛存在于商业银行的各项业务和管理过程中，具有普遍性。历史经验表明，即使商业银行具有较高的资本充足率，也可能因为严重的操作风险损失而陷入危机，甚至破产倒闭，因此操作风险也越来越受到重视。
(四)政策性风险
自20xx年下半年以来，随着房地产业在20xx年金融危机后的迅速反弹，国家己多次通过调整存款准备金率和利率，旨在通过信贷传导影响房地产市场。20xx年更是以强硬的“限购”行政政策对房地产市场进行调节。经过前几年银行对房地产业信贷的大肆扩张，银行的房地产贷款风险暴露度己经很高。在房地产调控持续不放松的背景下，多个城市的'房地产交易出现“量价双跌”，房地产开发企业的资金链断裂风险加大，不仅加大了房地产贷款风险暴露的可能性，而且随着利率、准备金率等调控手段的频繁变化，商业银行面临的政策性风险也逐渐凸显。
三、房地产经济金融风险防范
第一，着力保障居民的基本住房需求，是各国调控房地产市场，稳定房价的基础和重点。建立针对广大中低收入居民的公共住房保障体系，由政府提供各种扶持和补贴措施，鼓励低价公共住房的建设和消费，并对住房市场的租赁和交易进行严格管控，控制租金和售价的过快上涨。通过保障占大多数比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需结构，从而稳定房地产价格。
第二，建立完善的立法体系、组织体系、政策体系、监管体系，是保障和规范房地产市场调控的前提条件。以法律为各项调控制度和政策的实施提供保障，很好地保证了调控效果，这也是我国目前在房地产调控中比较欠缺的地方。同时，建立完备的房地产调控组织体系，管理职责清晰，目标明确，负责一系列政策制度的落实和监督管理。
第三，综合运用金融、财税、土地、价格管制等多种手段，是对房地产进行调控的主要方法。首先，建立比较完善的的住房金融制度，保障住房供给和消费融资。其次，重视通过价格管制政策保证中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低价的公共住房供应给低收入家庭，另一方面通过对公共住房租金及交易价格的管制，保证中低收入者可以持续承受该水平，这样就降低了房地产市场的购买需求，对稳定房地产价格起到明显的作用。再次，对土地供给进行适当的调控，从而较少土地投机，平抑房地产价格的过度波动。土地储备制度经过一个多世纪的发展与完善，己经成为各国普遍釆用的土地调控手段。
房地产论文13
摘要：会计成本分摊与所得税处理是房地产企业会计核算的重要内容，本文围绕房地产行业会计核算中的成本分摊和所得税处理，介绍了核算的内容以及核算方法等。
关键词：房地产行业；成本分摊；所得税处理
一、相关概述
对于房地产行业会计核算来讲，要想确保成本会计核算的准确性，首先需要合理确定成本核算对象，在这方面应当遵照以下几个方面的原则来实施：对于单体开发项目而言，在成本核算对象的确定上一般都是以每一个独立的编制设计概算或者是施工图所列示的单体开发工程项目来作为其会计成本核算的对象。而在开竣工时间基本接近或者相同、开发地点位置相同、同时施工单位或者总包开发、开发项目的结构类型也一致的开发项目，在进行成本会计核算时也可以将它们合并为一个同一成本核算对象。对于成片开发的项目，可以按照建设项目的施工期作为划分的依据，按照各期进行成本会计核算。房地产行业在成本的确认上一般都是按照税收成本来进行会计核算结果的确认，一方面成本作为房地产行业的消耗，在成本计量的会计方法选择上会对成本造成直接影响。折旧方法、存货发出计价方法、成本结转方法以及成本分配方法等都可能导致企业在资产计价、所得税以及成本等各个方面计量出现偏差。同时，房地产企业的成本还需要得到足额的补偿，在成本凭证的保存以及搜集上也需要确保其完整性和合理性。一般情况下，房地产行业的成本主要包括六个主要内容，分别是前期工程款、拆迁补偿费及土地征用费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费以及公共配套设施费等。其中土地征用费以及拆迁补偿费主要是指房地产企业为了获得土地的使用权以及开发权所需要付出的各项费用支出，如土地出让金、土地使用费、耕地占用税、契税等。前期工程费则是指房地产企业在项目开发前期围绕项目测绘、项目可行性研究、场地平整、项目规划、项目设计、水文地质勘察以及项目筹建等所花费的各项费用支出。
二、房地产行业会计成本分摊分析
对于房地产行业成本分摊，主要有以下几种分摊方法，分别是占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法以及层高系数建筑面积法等。其中，占地面积法是按照已经动工的建筑项目所占的土地面积占整个开发利用总面积的比重进行成本的分摊。建筑面积法则是按照已经动工的建筑项目所占的面积占整个建筑项目总建筑面积的比重进行成本的分摊。直接成本法则是按照某一期建筑开发项目所具有的直接开发成本占当期全部开发成本的比重进行分配。而预算造价法则是按照期内某一个建筑项目的预算造价占整个期间内所有的对象预算造价的比重进行成本的分配。而对于同一个建筑项目，其中既包含住宅项目，又包含其他类型房地产项目时，房地产企业在进行成本分摊时就可以采用层高系数建筑面积分摊法进行成本的计量和分摊。具体来讲，对于房地产行业成本分摊的对象主要包括土地成本的分摊、公共配套设施费的分摊、其他成本项目的分摊以及利息费用的分摊等。对于土地成本，房地产企业财务人员大都是按照占地面积法进行成本的分摊。假如房地产企业在进行土地成本计量和分摊时需要结合其他的分摊方法，则应当会同税务机关进行协商。假如房地产企业在进行土地开发时，同时也将房地产开发一并进行，则这一开发模式属于一次性取得土地分期开发房地产，此时的房地产企业土地成本需要在征得税务机关批准的情况下首先按照土地的整体预算成本进行土地的成本分摊，等到整个土地项目都开发完成之后在对土地成本的分摊进行必要的调整。对于公共配套设施费用的`分摊，假如将它们单独作为过渡性质的成本对象，则对于此时的公共配套设施开发成本需要按照建筑面积法对公共配套设施费进行合理的分配和处理。对于其他的相关成本项目，房地产企业可在政策和规定允许的范围之内，自行合理选择合适的成本分摊方法进行成本的分摊。而房地产行业利息费用的分摊主要有预算造价法和直接成本法两种方式，同时房地产企业也可以根据自身需求使用借款费用资本化方法进行成本的分摊。而对于开发间接费用，税收制度中有着专门的规定，房地产行业企业为了管理和直接组织相关的开发项目而发生的间接费用，并且此费用不能够直接归属到某个特定的成本对象时，此类费用支出就属于成本费用类支出。在这其中，开发间接成本主要包含了职工福利费、修理费、管理人员工资、水电费、工程管理费、项目营销设施建筑费、折旧费、劳动保护费、办公费等。
三、房地产行业所得税处理分析
房地产企业所得税是针对从事房地产开发、经营、管理以及服务的房地产行业企业生产经营所得以及其他相关所得所征收的一种税收。对于房地产企业所得税来讲，进行季度预缴所得税时，应当按照企业的会计利润加上预售收入所计算出来的企业预计利润，并在此基础上扣除掉房地产企业之前年度的待弥补亏损之后的余额来作为所得税应纳税额的基础，以此来计算出房地产企业预缴的所得税额。尽管税法中有规定，对于企业所得税应当按照月度或者季度的实际企业利润进行所得税的缴纳，但是由于房地产企业一般项目周期时间都比较长，同时都会对房屋进行预先销售，并提前收取销售款。所以对于此类销售收入，房地产企业需要实现按照预计的计税毛利率进行所得税的预缴。与此同时，房地产企业在预缴所得税时还应当考虑到企业的实际利润。假如企业季度内完工产品或者其他收入已经产生了利润，并且按照原先的预计进行的所得税预缴明显小于实际所得税，则应当按照实际所得税额进行所得税的缴纳。
参考文献：
[1]王小梅.关于房地产企业会计核算的探讨[J].中外企业家，20xx(04).
[2]万小章.房地产企业会计核算特点分析[J].中国管理信息化，20xx(12).
房地产论文14
摘要: 本文结合笔者在房地产开发项目管理方面的工作经历，尤其是近几年来经过的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的开发项目管理实践，在房地产市场日益规范化，消费者更加理性，市场竞争日益激烈的背景下，房地产开发项目是一项非常复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多等的不同特点。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、利润率水平等方面，显得尤其重要。
关键词: 房地产 项目管理 问题 对策
结合笔者在房地产开发项目管理方面的工作经历，尤其是近几年来经过的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的开发项目管理实践，通过对开发商项目建设管理的调研，根据房地产开发项目管理实际操作的感受，站在房地产开发商工程管理人员的角度，就房地产项目开发阶段难点进行了探讨，即从开发商的房地产项目开发层面对项目管理进行探讨分析。
一、房地产开发项目管理的作用和意义
1.1能减小项目风险
房地产的项目方案在开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的`管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。
1.2促进建筑项目的质量管理
在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。
1.3能优化建筑项目的成本管理
房地产的开发项目管理不仅能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上还为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。
二、房地产开发管理中的重要工作
2.1 房地产开发工程管理
房地产开发工程管理是房地产开发管理的重要工作之一，其对企业的经济效益起着重要的影响作用。使房地产开发工程全局协调、使质量监督等工作科学地开展，对房地产开发工程建设施工质量和管理都有着重要的意义。它是现代房地产开发企业管理工作的重点。
2.1.1房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个开展工程管理工作，从而保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理来保障房地产开发工程顺利开展。因此提升开发企业综合管理水平是房地产开发工程管理的基础。
其次，房地产开发商要以市场需求为导向进行房地产规划管理工作，把综合协调作为基础，这样才有利于房地产开发施工过程的顺利开展进行。
最后，房地产开发商要注重房地产开发工程的质量管理。因为质量管理是任何企业处于不败之地的重要基础，尤其是房地产开发企业生存与发展的根本。
2.2房地产开发项目风险管理
由于受房地产开发竞争对手抢先进入市场使市场竞争加剧;银行贷款利率升高；投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。目前风险回避，风险预防，风险转移及风险自留都是对风险实施的重要管理措施。因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，从而运用合适的措施来对付可能的风险。
首先通过风险识别的关键方法及其重要影响因素分析认识项目风险的类型，再利用合适的过程和方法应对房地产开发项目带来的风险。因为房地产开发有着投资规模大, 建设周期长, 开发条件差及涉及面广等一系列特点, 因此它的开发存在着较大风险。
2.3实施项目目标的过程管理
实施项目过程的时候，主要是根据实际的计划和监控的内容进行。要确定项目阶段性的考察，并进行合理的指正。
三、解决房地产项目开发中问题的对策
3.1加强项目的前期决策, 提高决策的准确性
由于房地产项目具有投资额大、涉及面广、开发周期长的特点, 所以房地产开发前期决策的准确性对后期项目的成功与否有着决定性的作用, 而这一环节是很多国内房地产企业运作中的薄弱环节。许多房地产开发项目的失败并不是因为一些偶然的因素造成的, 而是在项目投资决策时就注定没有市场, 注定要失败。因此, 房地产开发企业要保证项目的成功开发, 应采用科学的、系统的决策模式以提高投资决策的科学性、准确性。
3.2 降低开发成本, 加强开发项目的竞争能力
由于房屋的销售价格一直是消费者特别关注的话题, 所以降低房地产的开发成本是提高开发项目竞争能力的重要手段, 是保证项目开发成功的重要渠道之一。以下对提高成本控制做如下分析：
3.21通过合同管理的手段加强项目的开发成本控制, 同时通过引进项目招投标机制选择费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的项目施工单位及监理单位等方式来达到降低项目开发成本的目的。
3.22控制房地产开发成本首先应从项目的规划设计阶段开始。设计阶段对投资的影响程度可达70% - 90% , 设计阶段工作水平的高低、质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少, 而且也影响到项目建成投产后的经济效益。
3.3 提高房屋设计水平, 保证项目的开发成功
为保证项目开发成功, 开发企业必须要提高房屋设计水平的标准, 提高房地产产品的高、新技术含量。在房屋设计、布局时, 强化居住的实用性, 合理利用当地自然资源, 提高产品对市场的适应性, 增强企业产品的市场竞争力, 使房地产企业在市场竞争中处于不败之地。
四、结语
为保证房地产项目的成功开发, 企业应选择适合自身, 适合所开发项目特点的房地产开发模式, 以提高项目开发的效率。在房地产开发过程中, 房地产开发企业还应加强对国有经济、政策的研究, 尤其要加强对项目所处房地产市场的研究, 做好项目的可行性研究工作, 做好项目的投资决策及风险分析, 采取合理有效的措施保证项目产品的质量, 以减少项目的开发风险, 这样才能保证项目成功开发, 企业稳步发展。
房地产论文15
随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介代理市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。
一、我国房地产网络营销存在的问题
1.1外部问题
1.1.1互联网络客观环境的限制根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。
1.1.2消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。
1.1.3互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。
1.2内部问题
1.2.1企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。
1.2.2开展网上营销的目的不明确，缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。
1.2.3房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。
1.2.4企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。
1.2.5房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。
二、房地产网络营销策略
2.1设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。
2.2制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的'自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。
2.3企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。
2.4不断更新网页，并进行费用预测与估计市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。
2.5突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。
2.6引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，相应地调整网上的营销行为，这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。
2.7在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上发布自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面，鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。
三、房地产网络营销的主要手段
3.1房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特，内容详实，树立品牌形象。
3.2网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询，很强的交互性与感官刺激性等特点，将成为房地产广告的中坚。
3.3电子邮件电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。
3.4网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。
四、整合互补是营销的成功之道
整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站；另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。:
五、总结
中国房地产行业正处于高速发展中，消费者对其关注度持续上升。而房地产属于耐用消费品，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求-信息收集-方案比较-购买决策-购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息。而房地产网站是一个信息发布、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。因此，随着电子商务的不断发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。网络经济时代的来临，使房地产网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。
参考文献：
[1]杜伟.《房地产营销策划十要点》[J].企业研究，20xx年1期.
[2]陈志浩，李昕，谭坚.《企业如何开展网络营销》[J].商场现代化，1999年10期.