房地产论文（精选15篇）

在学习、工作中，大家一定都接触过论文吧，论文的类型很多，包括学年论文、毕业论文、学位论文、科技论文、成果论文等。写论文的注意事项有许多，你确定会写吗？下面是小编收集整理的房地产论文，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

房地产论文1

1房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。

2战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的.反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

3战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处，即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向，尤其是房地产行业的价格走势，战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息，帮助企业高层制定有助于企业发展的决策，如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究，则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向，有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外，对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用，无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者，是企业经营过程最为直观的状态描述与分析，有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率，有效服务于企业管理。

房地产论文2

房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长点，对我国经济平稳健康增长起到重要的作用。在国家宏观调控的大背景下，由于银行贷款政策的不断缩紧，拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，国务院常务会议确定了9条金融促进经济发展的政策措施，房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质被明确。在随后的几年时间里，房地产信托投资基金以其相对较高的回报率，获得了投资者的追捧。然而，在信托业平稳发展同时，对于房地产行业未来可能出现的风险，市场必须保持高度警惕。一旦出现系统性风险，房地产信托公司将无法承载兑付高峰状态，从而对现金流量及基金单位持有人的分红额构成不利影响。而房地产信托投资基金价格的不稳定性，也会最终影响到其收益性，造成投资者固定收益无法收回，致使国内信托公司及房地产企业遭受巨大损失。鉴于此，本文将从兑付高峰分析入手，研究房地产信托投资基金风险产生原因及解决对策。

1 房地产信托投资基金发展的现状

信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比，房地产信托投资基金制度具有很大的优势，据《20xx年中国信托业发展报告》数据显示，房地产信托密集发行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元;20xx年末增加到4300余亿元;20xx年6月末，继续增加到6000多亿元;到20xx年6月末为6752亿元，直至20xx年底增加到6983亿元。

房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向，一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头，这种势头一直保持到了20xx年的年中，从20xx年下半年开始，由于国家对房地产行业进行宏观调控，加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管，这个势头开始下滑，但由于投资市场中股市持续低迷，储蓄利率也没有提高迹象，房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下，许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”，也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用，但无论如何，在宏观调控的背景下，由于银行贷款的减少，确实让房地产信托投资基金“火”了一把。

2 房地产信托投资基金面临的风险

目前随着我国银行对房地产信贷的收紧，信托投资基金已经成为房地产行业重要的.资金来源之一，但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%，为投资者带来收益的同时，也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔，隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业，先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品，一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响，另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。

2.1 提前清盘风险

在真正的兑付高峰到来之前，20xx年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止，这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于20xx年9月开盘，开盘之初，月成交套数能达到100套，但从20xx年2月开始后的12个月，月销售套数基本都在个位数，而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而20xx年2月开始，房产商销售回款大幅下降，而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款，一旦销售持续下降，兑付风险即呈现，信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷，尽管目前没有信托产品爆出兑付失败，但房地产信托投资基金风险暗流涌动，市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示，去年三季度以来，房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支，涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。20xx年全国共有50支信托提前清盘，房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过，引起了社会舆论的集中关注。

2.2 企业不能集中兑付风险

经过过去两年的爆发式增长后，房地产信托投资基金迎来了集中兑付期，兑付问题成为市场关注的焦点。20xx年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元，迎来首个兑付小高潮，其中季度高峰出现在3季度，为716亿元，单月高峰出现在7月份，到期总额达到504亿元，兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会发布的数据显示，截止到20xx年底，我国信托资产总规模达到4.8万亿元，同比增长58%，其中投向房地产市场的资金达到6882亿元，占比14.83%，20xx年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示，20xx年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元，20xx年成为信托兑付高峰年，随着兑付高峰期的到来，受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响，兑付风险严峻。

2.3 到期不能兑付约定收益风险

近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注，此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行，总规模为500亿元，一期资金为101亿元，根据该基金的背景资料，信托投资人的年化收益率高达20%到37%，上不封顶，其主要赢利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发，该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地，但是由于房地产市场受政策影响巨大，土地价格有着极大的不确定性，进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的，因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台，各家公司产品披露情况差异巨大，因此，在高收益的背后，整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力，是否能如期兑付约定收益，使房地产行业在收益构成方面，协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定，是房地产行业需不断警示自身发展的动力。

3 房地产信托投资基金风险产生的根源

房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式，但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩，房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源，如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。

3.1 兑付高峰引来提前清盘风险

20xx年出现的50支信托提前清偿，主要原因有三:第一，房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高，房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款，资质好的地产集团，基本上利率都在15%-18%左右，高于银行同业利率10%左右，有的地产商借了信托的资金，拿到地后四证齐全，即可到银行申请开发房地产贷款，贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降，因此房地产商拿到这笔钱之前，会想办法先把信托这部分余款补足，信托项目就会提前终止。第二，提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下，不愿意开发项目，造成提前偿还。第三，信托公司严加监管，及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险，在房地产信托投资基金里面，信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的，信托公司针对每一笔信托项目，都会采取大股权项目，指派项目监理及财务总监控制现金流，公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时，会造成提前还款，这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。

3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险

目前房地产信托投资基金融资规模巨大，到期日又相对集中，陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在20xx年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此，大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示20xx年全年，根据单家公司房地产信托规模排行，发现排在前列的都是大型房地产公司，诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元，融资规模远大于中小房地产企业。

20xx年9月初，万科以51亿元的购地金额领跑土地市场，粗略计算，其20xx年前8个月，累计购地金额已达135亿元，巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例，20xx年绿城面临超过200亿元的短期债务压力，其中包括45亿元左右的信托贷款。20xx年6月，绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓，融资51亿港元，而后又转让了9个项目给融创中国，*现33.7亿元。如此腾挪转移，皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期，必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。

3.3 市场规模激增导致预期收益无法收回风险

在追捧这种具有高收益率的投资产品时，切记要注意其风险，主要原因有两方面:首先，预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就20xx年全年来讲，在市场上共运行着138款信托产品，其中预计年化收益率高达12.5%的有两支，分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析，如此高的预计年化收益率，主要是因为央行，特别是国务院对房地产进行调控后，开发商想从商业银行正常贷款会受到限制，通过信托方式来融资实属必然之选。其次，多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中，投资风险大小在于所投项目优劣，在国家加大对房地产企业融资监管的背景下，这种现象的产生有了一定的必然性，因为信托有约定性，信托产品有人数限制及资金限制，所以一个信托能够融资的量是有限的，而房地产开发商需要的资金量却比较大，必须分散给几个信托去做，产品所募资金除用于具体项目外，还用于银行存款，同业拆借，短期贷款等资金市场运作，以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用，作为闲置资金，投资于银行间市场，在资金盘活角度上来讲没有太大风险，但如果投资于其他实业，如制造业、股票等风险比较高的市场上，开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去，资金没办法预期回笼就会造成极大风险。

4 防范房地产信托投资基金风险的对策

针对上述问题，只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力，采取切实可行的措施，才能有效防范信托投资基金风险。

4.1 协调平衡政府监管力度

房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面，需加强监管。在兑付高峰期，房地产商面对的主要是资金链问题，并不是亏损问题，所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金，它是用高利息去吸引投资者进行投资的，但在投资项目不明确时就进行筹资，把资金投给房地产开发商，这必然存在投资风险，例如信托业发展良好的香港在没有项目之前，是不允许这样筹资的，从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮，经过40多年的发展，从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究，建立了风险调控系统，值得我国政府借鉴。因此，我国政府在协调平衡监管力度的同时，应借鉴国际先进经验，从技术层面出发，全力提升我国信托行业风险监管水平。

4.2 创新改革银监会调控方式

银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革，创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响，尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者，银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，合理把握规模扩展，加强信托资产的运用监控，严控对大型房企集团多投授信，集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场的调整风险。此前，银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导，这是非常好的举措。今后，银监会应不断创新调控方式，预防房地产信托投资基金业务风险，促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。

4.3 稳步提升房产商应对方式

就房地产商而言，应在原有应对方式基础上，不断提升自身应对方式，开展更多应对手段，一是借新还旧，找另外一家信托公司发一个新的信托产品，新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金，这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司，由于抵押率低，哪怕最后偿还不了，将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入，对于投资人来说，只要抵押物有价值，就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商，在股权信托模式下，把信托公司持有的股权卖给股权公司，按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。四是把信托产品卖给房地产基金，由于地产基金期限比信托长，更利于其度过房地产低迷期，对于投资人来说，等于把风险慢慢消耗掉了。

4.4 改善调整信托调控能力

此前，信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括:延期兑付，借新还旧，第三方接盘，项目重组，出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等，但是由于信托对到期收益条款的刚性规定，以及新发行信托难度加大等原因，所以上述措施在实施上困难重重。于是，信托公司应改善原有做法，创新防范措施，预防风险，转化风险，保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今，不管是监管层，还是房地产公司自身，都对房地产信托投资基金风险十分重视，监管层已发文控制信托风险，那么，对于信托公司自身来说，严控风险发生势在必行。

业内人士指出，房地产信托投资基金市场以累计的巨大按揭规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。从目前情况看，房地产信托投资基金虽然整体风险可控，但随着兑付高峰期的到来，极有可能发生不能如期兑付风险，这就需要以上四方通力合作，从源头抓起，重视房地产开发商资质，提升信托公司的监管与防范意识，积极研发多元化产品，共同防范信托风险，协调保证房地产信托投资基金业健康有序发展，使房地产信托投资基金在其独特的优势下，得到进一步提升。

参考文献:

1.尹阿东 何海凝.房地产信托风险控制措施的研究.科技和产业.20xx.3

2.吕洪 魏慧馨.浅析我国房地产信托的现状和发展趋势.流通经济.20xx.36

3.冯晓明.我国发展房地产投资信托基金的风险防范探究.金融市场.20xx.7

4.王根兴 余茂辉.房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制.时代经贸.20xx.

房地产论文3

房地产经济随着我国城市化建设的发展以及资金投入的提升，在近十年来有了飞速的发展与扩张。然而，房价虚高、商品房积压、房屋空置等问题成了当今房地产市场较为突出的问题，如何针对当前形势对房地产经济进行调整，成为当前需要加强研究的问题。

引言

随着我国改革开放的深入、城市化水平的提高，房地产产业迅速的扩张与成长。我国从房地产产业的投入到收入上，都成为了国民经济的重要增长点。尤其是一二线城市在近十年的房价增长情况来看，房子已经成为了人们最为关注的问题。

1房地产经济面临的形势

1.1房地产市场供需产生不平衡

由于近几年房地产经济的发展过快，使得房地产市场的供需产生了一定程度的不平衡，加上非市场因素的介入，使得很多城市房价虚高，以一二线城市的房价为代表，房价的虚高会加速房地产供需的不平衡。这种不平衡主要表现在，从价格的上升角度看，房屋的供给量表面上小于房屋的需求量，而从房屋的成交量上看人们对房屋的需求小于供给量，产生了一种独特的不平衡现象。

1.2城市房地产市场去库存的压力较大

我国在20xx年底到20xx年初，以一二线城市为主，出台了一系列闲置房屋去库存的办法与政策，这些政策的出台，在一定程度上促进了房地产市场的成交量的提高，但是在另一方面，又使得房屋价格在一定时期内产生了迅速的增长，使得政府对房贷、首付等等“门槛”政策在短时间内连续的调整。而我国城市的房屋库存并没有明显的减少。

1.3新增楼盘数量持续下降

由于城市在拿地政策以及房屋证件的办理上越加严格，对房地产商的限制变多，使得城市新增楼盘的数量有所降低，这样就放缓了房屋增加的速度，一方面在降低房地产商对于已建楼盘的销售风险，另一方面也影响了房地产商资本扩张的速度。

1.4房地产交易量下降

城市的房地产交易量的下降很大原因是因为房屋的价格超出了人们的承受能力。相比于人们的收入，大部分人必须要通过贷款购房，而很多人对于首付的支付表示压力很大。加上人们对房屋购买趋于理性，很多人选择租房居住，或是对房价采取观望制度，使得房地产交易量涨速很慢，甚至在很多城市产生了下降的情况。

2政府对房价采取调控政策

在一二线城市房价快速上涨的同时，政府出台了很多抑制房价上涨的宏观调控政策，例如限制购房者购房数量、提高首付比率、提高贷款利率、廉租房政策等等。政府的宏微观调控，使得房价增长速度有了一定程度的降低，另一方面也给买不起商品房的居民提供了居住的条件。

3造成当前房地产形势的因素

3.1政策的影响

房地产市场的形势首先受到国家政策的影响。对于房地产经济的走势，在市场调节的同时，主要还要看国家政策，例如我国在十一五、十二五规划中对城市建设的支持，使得在城市的基础设置建设以及居民住房建设上都有很大的促进。再如，在城市房价增长过快时，政府对人们购房的限制。

3.2市场的影响

房地产市场的走势仍然是供需为主要因素的市场行为。房屋价格的高低终究是人们是否购买所决定的'。目前我国一二线城市的房价是很多居民一辈子的收入都难以支付的，但是由于人们对房价预期估计走高，因此人们无论在居住需要还是投资需要方面，都有购买的欲望。另一方面，炒作的存在，房地产经济最著名的炒作现象就是温州炒房团现象，在房屋购买不设置壁垒的时期，炒房现象在一二线城市相当普遍，甚至在很大程度上决定了当地的房价水平。而随着我国对炒房现象的限制，炒房的风险陡增，使得炒房现象有所降温，但一二线城市的房价并没有明显的下降趋势。

3.3人们需求的影响

人们对房屋的认识已经不再是居住的需要。投资品、奢侈品、学区房等等属性在房屋上都有所体现，使得房屋成为了人们偏爱投资的重点，甚至在房价上涨的预期上，房屋比股票、基金等更加受到投资者喜爱。再如写字楼、店面、学区房等等因素，使得人们对房屋投资的方向不仅仅只限于居住，还有商业与教育的目的等等。

3.4经济新常态的影响

随着世界经济形势的低迷，我国经济增长进入涨速放缓的新常态趋势。我国在煤炭、钢材、水泥等大宗物资的生产上面临降产能的需求，对于过剩产能还要积极的进行消化，这样我国对于房地产的扩张就形成了宏观上的限制，加上人们的收入与消费有所降低，人们对房屋的平均购买力产生了降低的趋势，同时，写字楼、店面的销售也产生了很大的困难。

4房地产经济的调整措施

4.1政府的宏观调控

房屋价格的降低或是抑制，首先需要政府大干预。我国与西方发达资本主义国家不同，从城市人口、城市发展、产业结构等等方面都有自己的特殊国情，因此，与西方国家最大的不同就是我国房屋价格需要政府出面做宏观调控。政府补贴住房，廉租房、经适房建设等等措施，加上政府对拿地限制、贷款限制、审批趋紧等等限制措施，都能够对房地产经济形成指导性的调控。

4.2科学的城市化建设

我国城市化建设应该以产业结构调整和经济的发展为基础。我国城市的扩张应当以城市经济发展、服务业发展、人口增加为基础，我国房地产市场发展最终要看人们的居住率，对于一些城市产生的空城、鬼城现象，就是房地产过度的发展与人们居住率的不合理配置产生的。

4.3维护房地产市场秩序

我国城市房价的虚高，另一方面是由于不正常的市场行为造成的。一些不合规不合法的行为，不但使房价产生了虚高的现象，也给购房者造成了很大的风险。一些房屋在审批环节钻空子，不合规的销售，使得房屋不能按期交房或是存在很大的质量问题，给房屋的购买者造成了很多麻烦。因此，各地市需要严格把控房地产市场，打击不合规不合法行为，规范房地产市场环境。

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摘要：在近年来我国经济下行趋势明显的时期，房地产作为国民经济的支柱产业其对于经济贡献的作用不言而喻。而物业管理行业作为与房地产息息相关的配套性产业，在提升业主入住体验、保障业主相关权益方面也起到重要的作用。故本文主要探讨在当前经济下行的阶段如何推动房地产业的开发、推进物业管理教学改革与发展。刚好地为社会培养具有综合素养的复合型人才。

关键词：房地产；物业管理；教学；改革；发展

一、物业管理行业限制房地产发展的原因

房地产作为当前我国经济发展的支柱性企业，其涉及的领域十分广泛，且各领域间相互联系性也比较紧密。随着近年来我国房地产业快速发展，在经济效益增长同时，也出现了多种问题，比如在城镇化不断推进使得房地产业等基础产业快速发展，而同期与房地产行业相配套的物业管理、经营、维护等服务产业并没有以相同的速度配套发展。这就使得房地产业硬件与服务型软件不兼容，在一定程度上反而限制了房地产业健康持续的发展。同时在房地产发展的过程中，由于相应规定的不完善导致行业秩序并不能按照一个合理稳定的区间进行发展。由于行业规定没有一个良好的限制与规定的作用，使得在后续配套服务建设期间并不能科学有效地开展物业服务。进而物业管理服务不能发挥其真正的作用，降低业主入住体验，从侧面限制了房地产的发展。

二、物业管理教学对于房地产业的意义

由于房地产涉及的领域和专业十分广泛，从而使得评价房地产企业业务素质的方面有很多。业主不仅会从房地产主要商品住房的建筑质量、选址、环境设计等硬件因素对房地产企业进行评价，物业管理作为房地产具体住房环境维护管理的重要方面也是业主评判房地产企业资质的最直接体现。物业管理行业的工作主体是物业，包括对房屋及其配套设施、相关场地进行维护、管理等具体工作。物业管理的工作对象主要是人，这也要求了物业能够作为房地产企业的形象来和业主进行相关的沟工作。物业管理与房地产业首先从业务范围来看属于上下级的关系，房地产在开展过程中需要建设配套的物业管理服务，而科学优质的物业管理服务也会进一步从软环境建设方面优化房地产，推动房地产的发展。在基本的依存关系直上，物业管理行业可以成为提升房地产业项目价值的最重要手段。作为硬件主体，房地产业中相关住房的价值是一定的，而通过积极有效地物业管理等软环境的综合建设，可以及大地提升业主的入住质量。物业管理如果科学合理就会极大地提升整个项目的综合价值。物业管理可以通过对基础能源、停车产地、室外公共设施的维护，形成一套严格的安全管理机制等方面的管理使得整个项目升值。

三、物业管理学科改革的具体策略

由上文可知，物业管理行业的发展对提升房地产项目价值、推动房地产业的发展都有着至关重要的.作用。所以在当前高校进行物业管理教学方面也需要将学科积极融入到房地产业版图之中，通过对于房地产业未来的发展趋势的分析合理的进行教学安排，有计划、有侧重性地对学生相关综合能力进行培养。大体上物业管理学科改革可以从教学目标、教学思想、教学方法三个方面来进行具体的开展：

1.教学目标：首先在物业管理教学的目标设定上，教师需要将物业管理学科与房地产业的发展积极适应。以学生在未来工作实践过程中如何更好地进行物业管理工作帮助房地产业发展为根本目标。这种实际效果导向的教学目标可以对教学工作起到有的放矢的作用。以追求结果作为安排教学内容、教学环节的指导，从根本上保障学生的学习效果。

2.教学思想：在进行物业管理教学思想的选择上，教师需要从教学目标出发，积极选取以实践为主体的教学思想。由于物业管理学科体现出的实际应用性较强，所以对于学生在进行学期期间实践过程的运用就显得尤为重要。通过实践思想在教学环节中的运用，学生可以做到从实际出发，面向物业管理学科要求的各个领域，在学中做，在做中悟，通过实际操作的形式对于相关知识点进行理解，并在实践中不断磨炼自身各种能力。通过实践教学思想的贯彻保障学生真正学习到能力与素养。

3.教学方法：在教学方法的选择上，通过物业管理的课程目标制定与实践教学思想的全面贯彻，教师可以根据物业管理学科中的各项内容与房地产业发展期间对于软环境建设的具体要求适时，丰富地选用多种教学方法。摒弃固有的教师单向授课模式，积极通过基于实践基础上的探究、演练、模拟、实习等手段帮助学生进行物业管理学科的学习。在授课期间教师可以让学生按照现实生活中物业管理的案例、规则、技巧进行全方位的综合性演练。让学生在实践练习的环境中加深对于知识点和实际能力技巧的掌握和运用。在此基础上，教师还需要积极组织多种丰富的实习活动，让学生走入房地产企业，通过相关实习工作来提升学生的综合能力与素质，更好地为就业服务。

参考文献：

[1]浅议房地产物业管理的内容与发展[J].莫月冰.现代经济信息.20xx(06)

[2]论房地产物业管理的意义[J].吕小飞.黑龙江科技信息.20xx(04)

[3]校企合作实践育人的应用型本科人才培养模式研究———以物业管理专业为例[J].王海燕,马云俊,何景梅,魏双燕.现代商贸工业.20xx(12)

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一、当前我国房地产经济工作存在的问题

房地产业作为一个龙头老大可以带动一些产业的发展，如建筑、制造、设备、运输、化工、燃料动力等企业的发展，但是它也给我们生活的空间带来了许多负面影响，这也是我们大家不可以回避的话题。

1、资源浪费极端严重

长期以来，我国的经济发展就是“粗放型"发展，尤其是房地产业，因为它的发展主要是靠大量地消耗土地、地表与地下水、煤炭等地下资源与空间资源，其合理的开发与利用得不到有效的保障与重视。如大量耕地被建筑成别墅、豪华小区、住宅楼，及大量的工厂建筑等，地表水与地下水已经被严重地抽干，导致附近居民生活用水困难或者附近庄稼绝产，严重的煤炭开采导致重大事故时常发生以及地表出现裂痕。这对于我国人口众多，人均土地面积较低，资源相对不丰富的国家来说，空间资源浪费十分严重，这是不符合我国的国情的，那么资源的合理利用将成为我们重新考虑的话题。

2、对环境的保护不够重视

片面地追求效益最大化、利润最大化，导致房地产企业的数量急剧增加，在“僧多米少”的情况下，建筑密度过高、容积率过高已经是城市居住的象征，“钢筋混凝土”包围着城市，绿化空间少了，居民居住密集了，市区的污染环境加重了，空气的质量下降了，雾霾天气时时笼罩了，现在人们出门戴口罩已经是很正常的事情，居民不开门窗生活也极为普遍，诸如此类的状况带给人们的是精神的'压抑和生活的不便不言自明。由于城市的空间有限，不少市区已经向县区发展和扩延，从而又导致我国大部分土地资源被占用，如耕地盖厂矿、湖泊被造田，这样严重违反大自然规律的开发方式值得人们去三思而后行。

3、金融机构体系尚不配套

目前我国房地产企业由于周期长，成本大，资金占用比例高，所以大部分资金都来自于外部融资，这是大家众所周知的，这部分资金多数是来自银行的借贷，由于资产负债比例过高导致了企业资金流转稍有不适则无法生产，以至于破产，特别是中小房地产企业融资一般都是银行的金融借贷，几乎没有其他渠道取得资金，这样使企业产生融资风险高，融资压力大，最终形成了企业无$钱找银行，银行无$钱找央行这种“三角债”，这种有了收益企业拿大头，有了风险国家承担大头，显然是失去公平的。

二、针对当前我国房地产业经济存在的问题应采取的措施

1、合理有效地利用各种资源

首先要提高资源利用的科学性和有效性，要将粗放式经济管理方式向资源集约利用的方向转变，尤其是对土地和空间的利用上杜绝那些乱砍乱伐、过渡开采地下、地表资源，将资源破坏到没有再生的可能，这样做法即对不起我们的祖先，也对不起我们的后代，在这方面国家应该出台一些政策以及法律法规，对违法者给予经济制裁及刑事处罚，绝不能手软，因为这是关系到我们的子孙后代生存发展问题，不能因今天眼前利益去影响子孙后代的健康成长。

2、注重保护生态环境

事物是在普遍联系中发展的，房地产的经济发展与我们城市居民居住的生态环境也应该有机地结合起来，这就要求开发商在进行项目决策前认真地组织项目调研及有关各方面的专家评审，听取他们的意见，进行科学地规划，本着“以人为本”的理念去设计、去开发，这样既美化人们的生活环境，又保护了生态资源，同时又增加了房地产业的经济效益与社会效益。

3、逐步完善相关的金融体系

房地产企业可持续发展是以金融业可持续发展为基础的，所以要逐步建立与房地产企业相匹配的金融体系，如要做好房地产贷款结构的调整，进一步加大住房消费信贷的比重，现在我国大多数房地产金融借贷都是在房地产的开发阶段，国外的借款比重一般都在消费信贷方面上，这也是导致如果房地产企业财务压力过大，一旦倒闭破产，最终损失大部分将由国家承担。国家应该鼓励房地产企业通过多渠道取得资金，如通过房地产金融二级市场等。这样既能减轻国家的风险也能降低国家的损失。

4、加强监管与宏观调控力度

大家都知道，微观的市场调价与宏观的经济调控是一对孪生姐妹，房地产企业要做到可持续发展就离不开国家的宏观经济调控。所以国家也在逐步完善现有房地产业法律法规政策，本着以人本，生态和谐、社会和谐的理念发展房地产经济。

三、结语

总之，房地产业的经济效益和国家的经济命脉是紧密相关的，它的发展有利于促进社会文明发展，同时也是提高社会经济实力的基础，所以正确处理好房地产业经济发展与国家的各种资源以及生态结构的关系具有十分重要的现实意义。

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引言

近些年来，随着我国住房制度的不断改革，房地产行业得到了迅速的发展，已经成为我国国民经济的主要来源之一，但是在面临发展的巨大机遇的同时，也面临着潜在的巨大风险。与其他行业相比，房地产业具有投资大、建设周期长、安全系数风险高等自身的独特性，庞大的资金占用量加重了企业会计核算的任务和难度，一旦会计核算中出现一些人为或是技术上的差错，将会直接影响到企业的生存和发展。因此，针对房地产行业自身发展的独特性和会计核算中面临的问题，企业相关决策者和管理人员一定要采取各种有效措施从本质上真正提高企业的会计核算质量，进一步提高房地产经营管理工作的水平和质量。

1、房地产企业加强会计核算的现实性意义

1.1会计核算是企业预测及经营决策的基础

财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分之一，在某种程度上说直接决定着企业的生存和发展，会计核算又是构成财务管理的核心环节，为企业的经营和发展提供必要可靠的基础财务数据，能够准确地反映出企业经营活动的运行状况和企业的经营成果。企业的会计核算主要是包括对企业相关资金取得的记录、资金分配和使用信息的核算，是企业进行市场预测和制定相关经营决策的前提条件和基础，及时准确的会计核算能够为企业决策者做出正确的决策提供可靠的数据分析，为企业科学管理提供必要的参考依据。因此，房地产企业一定要在会计核算工作中坚持可靠性原则，确保会计核算的真实性和可靠性，为企业的长远发展提供真实、有效的会计信息。

1.2会计核算能够真实反映企业的资金运动情况

房地产行业自身存在资金投资大的特点，其资金的运转情况直接关系着企业能否持续发展。企业的会计核算能够如实地记录企业消耗的各项资金并及时进行跟踪监督，将企业资金运转的真实情况通过会计数据加以呈现。企业管理者通过分析和研究相关的会计信息和数据资料，能够在第一时间获取企业资金运转的真实情况，从而能够在最有效的时间里对企业整体运行进行监督，防止员工舞弊。房地产企业在开发运营中，易受到各种不确定因素的影响，只有要求企业的会计核算人员秉公执法、科学严谨的进行会计核算，才能确保会计信息的真实性，进一步提高管理层管理和监督企业各项经营活动的能力。

1.3会计核算有利于提高企业的经营效益

房地产行业与其他行业一样，为了提高自身的市场竞争力和经营效益，就必须采取措施控制降低房地产开发成本。企业的会计核算可以明确反映出企业的成本和成本来源，通过进行科学有效的会计核算，可以让企业管理者和经营者了解到房地产开发项目的成本情况，从而可以采取有效的措施控制企业的成本投入，减少不必要的成本耗费和其它损失，确保企业用最少的成本投入获得最大的经营效益。

2、房地产企业会计核算的现状

2.1房地产企业对借款费用的资本化不够规范

房地产企业由于其开发项目的特殊性，资金的投入巨大，企业一般都会通过举债的方式来筹集项目开发所需要的资金，房地产企业的债务资本的回收期一般较长。新会计准则中对借款费用资本化范围的规定有所扩大，但是对借款费用可以资本化的条件的规定十分严格，借款费用必须同时满足资产支出已经开始、借款费用已经发生并且相关的生产活动已经开始的时候才能资本化。这些对借款费用资本化范围以及条件的规定使得房地产企业很难对其进行确定，而且对长期没有开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化，将其计入财务费用的话，也会在很大程度上影响企业的当期利润。

2.2房地产企业的净利润指标不能真实反映企业的实际经营状况

房地产企业的会计年度报表与其他企业相比，往往会出现业绩大幅度波动的情况。房地产企业属于生产投入产出周期较长的行业，因此在企业进行商品房建设过程中会出现业绩差的冰点时期，当工程竣工进行验收出售后，会计人员就将已收款项计入当期收入，而这些预收款通常是要采取分期付款在每个会计分期中才能收回的，或是要经过相当长时间才能收回的款项，最终导致了企业的净利润指标不能真实有效的反映出企业的实际经营情况。

3、房地产企业会计核算问题的解决对策

3.1完善对房地产企业收入的核算

第一，要明确销售收入核算的范围。房地产企业的开发商品在市场上销售所获得的收入就是指房地产的销售收入，包括转让土地取得的收入、销售商品房的收入、销售配套设施取得的收入等。其中，房地产企业的开发商品既包括企业在销售之前没有与购买方签订合同的`开发商品，也包括在销售之前就已经签订销售合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中取得的拆迁户的拆迁面积的房产权款以及增加住房面积的房款等都应该通过销售收入进行核算。第二，确定合理的销售标准。房地产企业销售收入的确定要同时符合两个标准，一个是法律标准，另一个是专业标准。法律标准是指房地产企业的商品销售应该符合我国相关法律法规的标准，例如:如果土地使用权是以出让的方式取得的，没有按照合同支付出让金，没有取得土地使用证，没有按照合同规定进行开发的，或者是所有权有争议没有依法登记的房地产都不能进行买卖。即凡是没有符合法律标准的，即使开发项目已经完成，企业取得了相关的报酬，转移了相关的风险，也不能确认收入。专业标准是指在会计准则和会计制度中规定的确认收入的标准，即会计准则中对收入确认规定的四个条件:商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制、相关利益很可能流入企业、相关收入以及成本能够可靠的计量。

3.2提高企业应对风险的能力，提高风险的透明度房地产企业的商品具有长期性和高价值性，在具体建设销售中都要预先进行相关准备金和质量保证金提取和核算。一方面在房地产项目开发中，应该将产品的质量保证金作为一个单独的会计科目进行明细核算，保证房地产企业具有数额更大、保证期限更长的质量保证金。企业的会计核算人员应该根据企业所开发项目的具体情况计提一定量的质量保证金，将其计入当期的工程成本中，以提高企业应对各种外来风险的能力。另一方面，企业的会计核算人员应将企业在开发、建设过程中所面临的各种风险通过财务会计报告进行揭示和呈现，不仅仅局限于抵押风险，而应在房地产开发企业报表的附注部分增加对企业正在开发的土地、工程项目等面临的各种开发风险、筹资风险等各种风险的强调和说明，以提高企业风险的透明度，为企业的发展提供可靠的会计信息和数据分析。

3.3进一步完善成本核算

首先，明确开发项目的成本核算对象，可以是整个项目本身，也可以是每一个独立施工的单项工程，结构类型相似、同一开发地点、竣工时间相近、施工单位相同的开发项目也可以作为成本核算的对象，另外，对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，同时，如果一个项目的施工单位不同，应该以各施工单位各自施工的部分作为成本核算的对象。其次，为了解决在计算不同楼层、不同户型的房地产商品收益与成本不配比的问题，可以根据可靠经验对各个楼层和户型确定权重标准，计算总成本和总面积的加权平均成本，以此计算单位面积的销售成本。再次，制定合理的成本分配标准，当开发的商品房达到可以销售的状态时，应该根据房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的销售价格，这样有助于房地产企业实现收入与成本之间的配比。

4、结论

综上所述，当前我国房地产企业会计核算中还面临着一系列的不足和问题，需要国家、企业及内部会计人员的共同努力，真正让房地产企业的经营管理者切实认识到会计核算工作的重要性与紧迫性，企业的会计人员努力来提高自身的会计核算水平，才能从根本上提高房地产企业会计核算的效率，实现企业经济利益的最大化，推动房地产企业的可持续发展。

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摘要：体验营销突破传统上“理性消费者”的假设，认为消费者消费时是理性与感性兼具的。消费者在消费过程中的体验成为品牌经营的有效途径。本文结合某开发商的具体项目，讨论体验营销在房地产中运用。

关键词：体验营销房地产

美国未来学家阿尔文·托夫勒预言服务经济的下一步是走向体验经济，人们会创造越来越多的跟体验有关的经济活动。目前，房地产市场逐步进入成熟时期，房地产产品的同质性日益严重，市场竞争加剧，在这种情况下，“体验营销”这一方式受到房地产业广泛的关注。

体验营销就是从消费者的感官、情感、思考、行动、关联五个方面来重新定义、设计营销理念。在体验营销时代，营销的重点是，发现产品从设计到投入使用与消费者接触的所有点，研究这些点，通过对它们的体验建立起品牌在消费者心中的深刻印象。

房地产项目开发的全过程，体验应贯穿始终。从开始的规划设计到客户入住后的长期物业服务。每一个环节，开发商都必须从消费者的角度来构思，不能像过去一样仅仅满足于怎样把它做好，而是要考虑消费者看到它、使用它时，会产生什么样的感受。

本文以厦门某房地产商，在洛阳新城区首次投资的成功案例为例，浅谈“体验营销”在房地产业中的运用。

一、项目基本情况

1.项目位置：洛阳古城路、王城大道与民苑二路形成的围合区域内，临隋唐城遗址。

2.项目占地:690573㎡

3.SWOT分析。(1)优势S。地段优势明显，处洛阳新城区，是住宅集中区，地段好;交通条件较好，王城大道与古城大道均为城市干道，且周边有多条公交线路;临路状况较好，有利于沿街店面设置，商业价值形成;临隋唐城遗址，为项目未来业主带来良好的.视野及景观。(2)劣势W。地块不规则形,且呈条形，在项目规划上存在较大难度;周边配套薄弱,目前周边配套少，生活不便利;周边人流较少，人气较弱，商业氛围相对较难形成;道路交通污染，临城市干道，存在一定交通污染。(3)机会O。洛阳房地产市场正处在发展阶段，市场走势基本稳定;洛阳经济发展，城市化进程推动;南方开发商介入洛阳市场，在政府及消费者层面都能带来一定的优势。(4)隐忧T本案体量较大，消化周期较长，未来项目销售存在不确定性压力;随着竞争加剧，产品品质提升，这在一定程度上将影响本案项目竞争力的形成;宏观经济及政策的不确定，是本案未来开发的潜在性风险。

二、项目之体验营销

1.目标客户群分析。

根据区域市场及消费者需求的了解，结合本案的区位特征，将本案客户群定位为——洛阳地区中高端的购房需求消费群体——其具备以下特征未来客户群:来源地——洛阳市区及城郊居民为主，部分周边县市居民;置业类型——以自住型消费为主，老城区二次以上置业者占多数，进城置业者比例突出;职业类型——私营业主、农村高收入者等为主要客户群;消费特征——对新城的区位认同度高，对项目总价值要求较高，户型、园林及配套均有相对突出的要求，并看好区域及社区发展前景。

根据马斯洛的需求层次理论，越往高处的人，心理需求越明显，情感需求越强烈。当物质生活水准达到一定程度以后，人们购买住宅的目的不再是出于满足简单居住的要求，而是出于满足一种心理和情感上的渴求，或者是追求某种特殊房地产产品与自我定位的吻合。人们在购房时除了价格等因素之外，更偏好那些能与自我心理需求引起共鸣的产品。因此，产品定位应该紧紧围绕客户需求展开。

2.产品定位及创新。

根据对目标客户群的心理分析，本案从以下几方面对产品进行定位：(1)公园地产概念，倡导生态、人文的地产开发理念;(2)软性配套，体现在项目配套及各项服务的突出优势，与区域市场形成差异化竞争优势;(3)以综合性社区的姿态入市，体现规模优势，有利于项目形象的树立。综上，将本案定位为洛阳新城区中高档的、公园主题的、集居住、购物、商务等功能于一体，具有突出软性配套特色的复合大盘，并附以下产品特色，以满足客户需求，实现项目差异化。①生态车库——创新“会呼吸的地下车库”，增强产品附加值;②空中别墅庭院——带大庭院的高层户型规划，增强观景效果及品质;③组合结构户型——创新2+1，3+1的户型结构，灵动变通，实现户型多样化;④社区配套方面：生态社区——通过建材选择、人车分流、垃圾处理、直饮水系统、中水处理等系统等与社区园林综合实现;智能社区——智能化社区安防系统、家居智能系统;数字社区——社区网络一体化，物业管理网络化;音乐社区——社区背景音乐系统，家居背景音乐系统;文化社区——通过社区会所文化性设施及社区商业配套等实现;名流社区——休闲及运动双会所规划;

3.体验式活动。

购房即便对于中高端阶层也不可能是瞬间决定的事情，次次体验给客户新的感受。耐心陪伴着顾客，从初步体验到认可产品品质。(1)文化性会所先行建设，通过会员活动，让客户了解本案的开发及服务理念;(2)参观前期完成的园林景观样板区(结合举办书画展)，让客户真实地感受规划方案中的园林风格社区主题。(3)专业人士解说规划设计方案——产品不仅需要有好的功能和质量，还要有能满足使用者视觉，触觉，审美等方面的感官质量。密切联系消费者和使用者，在专业人士的解说过程中，通过客户的意见了解到产品的不足之处。(4)主题样板房试住——借品牌凝聚体验，表面上，品牌是广告或服务的标志;深层次上，品牌则是对人们心理和精神上的表达。在体验营销者看来，品牌就是“消费者对一种产品或服务的总体体验”。(5)垃圾处理、直饮水、中水处理系统、生态车库等产品特色演示、介绍(6)户型选择、居家风水常识小讲座;——通过额外的服务细节，给消费者带来美好而难忘的体验。(7)组织客户户外游，增进准客户的“邻里”关系。本案目前已开发完成，取得了良好的销售业绩，并获得客户好评。

体验营销这种基于为消费者提供服务，最终与消费者实现共同体验的商业模式下的行销方式，成为地产商、地产项目树立市场形象，吸引市场关注的一剂强心针。因此注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望，并将其对项目的良好体验，愉悦的感情升华为客户的忠诚，这是房地产项目营销成败的关键。

参考文献：

[1]《旅游地产》第10期房地产营销之体验营销

[2]李亚辉:浅谈房地产体验式营销

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1 房地产企业财务管理普遍存在的问题

1.1 财务管理意识淡薄，财务制度流于形式大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。

1.2 财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。

1.3 财务的过程控制极其薄弱

1.3.1 资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。

1.3.2 预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。

1.3.3 不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。

1.4 没有建立有效的财务分析考核体系大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。

2 建设有效的房地产企业财务管理体系的建议

2.1 加强房地产开发项目前期的财务规划房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的'财务风险。

2.1.1 项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价;财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。

2.1.2 建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。

2.2 加强房地产开发企业的合同管理合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患;在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。

2.3 实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。

2.4 加强融资业务的学习，拓宽融资渠道融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款;对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款;通过出售产权商铺或售后回租回笼资金;对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。

3 结束语

在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。

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(一)利用销售收入进行纳税筹划

关于土地增值税的筹划，根据其计算公式和纳税规定，主要集中在收人总额、扣除金额和税率这三个方面。其中，收人总额白_接与销售收人挂钩，因此，需要权衡税后利润和所缴纳税款，合理确定房屋销售价格。根据《土地增值税暂行条例》的相关规定，房地产企业所建造的房屋属于普通住宅，且增值率低于20%的，可以免征土地增值税。需要注意的是，在进行具体的筹划方案设计时，需要权衡企业所缴税款和税后利润之间的关系。房地产企业可以通过销售装修成品房的方式增加销售成本，进而降低增值额所占比例。

(二)利用公司的组织形式进行纳税筹划

利用公司的组织形式进行纳税筹划需要在房地产公司与其关联公司之间，合理分配投人成本和销售收人，并以此来控制增值率。此种方法可通过两种方式实现，一是设立装修公司。由房地产公司在其内部设立装修公司，可将原来的一份房屋销售合同，变为两份合同，一份是毛坯房销售合同，另一份是房地产公司关联装修公司的房屋装修合同，通过合同设计，可减轻房地产公司应缴土地增值税。二是成立销售公司，成立销售公司的'日的在于利用房地产公司与下属销售公司之间的组织关系，合理分配下属销售公司和房地产公司之间的销售任务，这样可以对销售收人进行重新分配，并以此降低应缴土地增值税。

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一、简要概述房地产企业成本控制管理的相关内容

1.房地产土地费用

房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。

2.房屋建筑的安装费用

房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。

3.建筑配套设施费用及其他支出费用

房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。

二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题

1.没有确立全面系统的成本控制观念

房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长;成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化;成本构成之间的差异;成本价格不透明;成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。

2.没有建立科学合理的成本控制体系

由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。

3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位

制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。

三、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施

1.成本控制观念更新，实施全面成本控制

房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。

2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性

构建一个科学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩;另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。

3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制

施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。

大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的.问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。

4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门

房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。

四、结束语

总而言之，在当前环境中，国家一方面对金融市场加强了宏观调控，并对各种违规行为进行整顿和规范，抑制房地产行业过度的需求;另一方面，很多具有实力的境外企业不断的涌入，造成房地产行业出现竞争激烈的局面。我国的房地产企业必须认清当前形势，有效控制成本，对资金进行合理利用，才能在经济浪潮中占据一席之地。

房地产论文11

摘要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键!

关键词：市场营销；市场机会；风险管理

1房地产市场营销管理的意义

房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。

回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。

2房地产市场营销风险的形成和成因

从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。

2.1房地产市场营销风险的主观因素成因

1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者***的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。

2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。

3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。

在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的*** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。

4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。

2.2房地产市场营销风险的客观成因

市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。

1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。

2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。

3房地产市场营销风险管理的种类

3.1内部环境的风险管理

企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有：

1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。

2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。

3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的`准则，统一评定标准，实行精细化管理。

3.2市场监控的风险管理

市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。

1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。

2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。

3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。

3.3产品的风险管理

产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。

4市场营销风险管理的控制

在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估：

1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。

2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。

3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。

4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。

5总结

总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。

房地产论文12

摘要：我国房地产行业已经自房改政策实施并推进以来，逐步成为我国国民经济发展中的主导力量。但是随着近几年，房地产企业不断的进军该领域，急需大部分人力及物力，对人才的需求更是求贤若渴，但是人力资源管理现状还存在很多问题亟待解决，本文根据这些问题，指出一些可行的措施。

关键词：房地产；企业人力资源管理；现状；改进对策

一、引言

在新世纪新现象的情况下，越来越多的“海龟”归来，越来愈多的人才涌进国民经济发展中的主导力量--房地产企业。面对房地产企业这块肥沃的土地 ,我们该如何选择优异的人才来开垦呢，而现如今，人才更是良莠不齐在很多房地产企业里也存在大量的虚设岗位，大量的没有充分利用的人才。

二、当前房地产企业人力资源现状及存在问题分析

近期，二、三线楼市降价的恐慌情绪逐渐蔓延，一线城市房价亦现松动。业内人士认为，平价跑量将是楼市未来一段时间的主流。在这样形势下的房地产企业，急需人才来管理与解救新形势下的房地产企业，现在的房地产企业一般存在这样或那样的问题我们来具体分析下都有哪些问题存在。

1.人力资源管理不到位，缺乏对新形势下大前提下的学习与充分准备。作为人力资源管理层面的人员有责任也有义务做好人力资源规划，招聘与合理安排岗位，物尽其用，培训与开发 考核与评价薪酬与福利管理还有合理签订劳动关系合同等。而现阶段大部分人都是有事能躲就躲，能推给别人决不自己来的心理，这样怎么能将企业发展壮大。

2.人才素质低下，不能提高自身修养与素质及专业技能的提高。大部分房地产企业的人才选拔都没有什么特别的学历要求及专业技能的考核要求，导致很多房地产企业的人才学历不高，有的甚至都是大专以下，素质不高，对企业的文化，以及自己要做的.事不能充分理解，不能积极参与到企业当中来，不能和房地产企业文化以及房地产企业精神及房地产企业命脉联系在一起，不能把房地产企业当做自己的家，不能将房地产企业的同事当做家人一样对待，这些都阻碍了房地产企业的蓬勃发展与繁荣昌盛。

3.人才安排不合理，不能做到物尽其用。人才是有用，有用武之地才叫做人才，有用武之地又能把人巧妙合理的安排到合适的位置中去，有效的发挥出来他的特长，才叫做物尽其用。他特别擅长管理，你叫他去实干，去做个技工。恐怕就算让他现学现卖也是为难这样的人才了。所以不是没有人才，是你不能够合理安排人才，不能够展示他之所长，他又怎会在你眼中大放光彩，“是金子到哪都会发光的”这句谚语也是说到了正确的位置，减少奋斗的年头，是人才到那里也都能有所作为，就看方法对不对，以及他适不适合这个岗位，若不适合，这样的人才也同样会有所作为，只不过会多走许多弯路，或许是多奋斗几年甚至几十年，房地产企业也同样，这样的人才若果不合理配置，既是浪费也是对房地产企业发展的一种阻碍，不能够及时奉献于房地产企业。

4.培训层面不足。不能够做到对专业技能的及时修补与对房地产企业新形势下的应对措施与专业的分析，时间不会为任何人任何事停留一分一秒，它能做的就只有向前向前，再向前，时代在不断的进步，发生的事情也会令你措手不及，房地产企业也一样，你不能阻止任何事情，任何不可抗拒因素，你能做的就是向前，跟住时代的脚步，加快步伐，提高自己员工的技能以及对新形式的分析能力以及应对能力，防患于未然，未雨绸缪。而一般情况下房地产企业都只是安业现状，培训机构形同虚设，有的房地产企业公司里更是没有这样的结构，缺少这样的环节等同于切断自己的前路，只能安于现状，学习使人不断的进步，学习才有这样的先进的现代化社会，若不学习，哪来的筷子，也许人还处在猿人时代的铁器时代。房地产企业也是一样的，任何一个企业都是，不学习就会止步不前，而刚刚我也提过了，现在大多数房地产企业都没有人才培训机构，也许这对房地产企业来说可能是致命伤。

5.人才提拔标准绩效考核标准不一，工薪福利待遇不一。人才绩效考核标准是房地产企业留住人才，让人才与房地产企业合二为一的方法，也是房地产企业之发展不能不考虑的一项，而现大多数房地产企业绩效考核标准不一，有的房地产企业更是家族系的企业，这样的企业也许并不妨碍发展，也许家人也都精通房地产，这个咱们不讨论，但是绩效考核确实是无论在家族系与非家族系房地产企业之间都非常重要的指标之一，而现在大部分企业房地产都是绩效考核标准不一，也许你认识总管，跟总管的关系比较不错，也许今年新加坡免费游就是你的，绩效考核标准也许就只是形式，这种情况一定要杜绝，所以一定要将绩效考核标准定位为铁杆定律，这样人才的心理才能更为广阔，更为开朗，更服气这样的房地产企业，这样的房地产企业在他们眼里才能是给他们未来的企业。

三、新形势下房地产企业人力资源的改进对策及应对措施

房地产企业现存在很多问题，在这里我就不一一赘述了，上述都已经很细致的分析过了，那么接下来我们谈谈像这样种种的问题我们该怎么改进，那我们该做些什么，应对措施主要也应该从以下几方面入手。

1.提高选拔标准，提高人才素质。对于人才素质这一块可能是每个房地产企业的致命伤，人才的学历标准一定要提高，招聘标准也要提高，进入房地产企业不说要求是硕士还是博士但最起码也必须是大专以上学历，学历随不一定代表素质，但受过高等教育的还是好的，所以房地产企业招聘原则一定要对学历有所要求，在招聘过程中考核要细致，刚刚进入公司的员工也一样，一定要严格要求，更要掌握房地产企业的公司文化，与企业融为一体，致力于房地产企业的发展，这样房地产企业的未来才指日可待。

2.人才一定要合理安排，做到物尽其用。他是什么样的人才，长处在哪，作为房地产企业的人力资源管理部门一定要了如指掌，安排合理的位置，做到物尽其用，发挥其长处，效力于房地产企业，这样的企业这样的人才，只有做到这样企业与人才，人才与企业才能共同进步，房地产企业也会愈来愈好，蓬勃发展。

3.人才培训机构一定要先进，跟上时代的步伐，提高人才的分析能力，应对风险的能力。我们要做的就是与时俱进，未雨绸缪，不落后于其他企业，所以房地产企业一定要在人才培训这块着重看中，培养人才是企业的未来，这样也会让人才认可这样有预见的房地产企业，有机会也一定要人才去其他的国家学习，这样先进的企业，才能培养先进的人才。这样的房地产企业也会与时俱进。

4.房地产企业的绩效考核标准一定要标准统一。刚刚已经说过了不统一的坏处，在这里就不赘述了，可绩效考核标准统一的好处是显而易见的，人才会有动力，员工会有激情，这是一个企业，更是一个有发展有前景的房地产企业该做的，只有这样人才和企业才能协调配合，致力于房地产企业的未来。

四、结语

新形势下房地产企业人力资源管理的现状以及应对措施，我们都已谈过了。一定要记住，房地产企业的未来是与人才共进退的，所以一定要人力安排人才，合理选拔人才，提高人才的素质与能力。

参考文献：

[1]李迎春。浅析房地产企业的人力资源管理[J].山西科技，20xx,（1）。

[2]聂芳，任佩瑜。关于加强房地产企业人力资源管理的对策探析[J].商场现代化，20xx,（12）。

[3]刘香毅。房地产企业人力资源管理与开发策略[J].华东经济管理，20xx,（8）。

[4]杨玉萍。房地产企业人力资源管理的策略分析[J].企业家天地，20xx,（4）。

房地产论文13

一、价值链成本管理概述

（一）价值链成本管理的定义

价值链式的成本管理是依整体目标实现为目的的综合平衡成本管理，具有全局性、长期性、动态性、竞争性、外延性等特点。克服了审算型成本管理，只以结算、审计为管理重点和控制型，强调控制成本上限的缺陷。而传统的会计流程和资料并没有提供足够的信息去对成本进行有效的管理，基于企业价值链的成本管理思想则能有效的避免这些缺陷。为了能够帮助企业有效降低成本，增强企业的核心竞争力，通常可以借助企业内部价值链分析，进而对生产经营活动中的关键部分作出改进；为了保证企业在整个行业的价值链中处于比较优势的位置，优化与价值链上其他企业的关系，通过还会进行行业内部价值链分析；为了能够和竞争对手相比有更有效的成本管理措施和竞争策略，通常还会进行对竞争对手的价值链分析。

（二）价值链成本管理的作用

首先，压缩无效价值，寻找适合自己的核心价值。每个企业里总存在着几个不符合价值链增值要求东西存在，如：工程费用、拆迁费用、销售费用。通过价值链的分析，我们还能够判断一样东西对企业而言是否具有真正的价值，比如对于固定资产，能够对企业产生关键性影响的还是一部分固定资产，而不是整体的固定资产；类似于这样的价值，我们需要根据企业的实际情况进行压缩，挖掘潜在的核心价值。各个行业都具有不同的特点，行业中的企业又各自不同，其经营范围，盈利模式往往差距很大，在供应链、技术、渠道、产品、品牌以及组织管理等等方面都存在各自的特点，企业应当充分利用自身资源，压缩无效价值，寻找核心价值。

其次，更好的将企业优势财务资源用于企业核心价值链，并进行整体性的成本管理。纵观成功企业的经营，并不完全都是事无巨细的将每一件事情都做好，但却都有自己的核心增值业务，将企业的一些优势资源，比如财务上、人力上都最大限度的应用到核心增值业务上，让核心增值业务最大化的为企业创造价值，从而取得事半功倍的效果。另外，虽然我们进行的是价值链成本管理，但是对于一些基础性工作仍然不能忽视，虽然核心业务处于价值链的关键环节，但是对于价值链上的其他环节也应该给予重视，因为价值链是一个整体，任何一个环节的缺失都有可能导致价值链的锻炼。

二、价值链成本管理在房地产项目中的应用

（一）房地产项目成本构成及分析

对于房地产项目的成本构成主要分为四个部分——目标成本的制定、岗位职责的确定、成本的有效控制以及绩效评估。其中，成本的有效控制是指由于动态成本是由合同性成本和无合同成本两部分构成，为了实现目标成本，就需要通过估算这两项成本来确定当前的动态成本，进而与目标成本进行比较，从而实现有效成本控制的目标。通过上面的分析可以看出，在项目的整个过程的动态控制中，招标、变更、结算都是控制的重要环节。实时性是动态成本最大的特征，所谓动态，是要求在项目的整个生命周期中，无论是在哪一个时点，我们都能对项目的实时状态有所把握和估算。我们之所以强调这种实时性测算就是为了控制成本，进行有效的经营决策。反之，如果成本的相关数据在整个项目完工时才能取得，那么我们只是完成了简单的核算工作，并没有进行项目进行中的控制。此时项目已经结束，再想改变什么已经为时已晚。那么怎么才能实现对动态成本的核算呢？在下面的结构图中已经表明，动态成本事实上是由合同成本，非合同成本以及待发生成本三项构成的。其中合同性成本变动性比较大，也成为了成本控制的关键，二非合同性成本，例如政府的报批报建费用，则比较容易控制。也正是因为合同性成本充满不确定性，才让动态成本的`测算具有复杂性。

（二）基于价值链的成本管理

通过前文的分析可以看到，由于动态成本的控制中合同性成本是关键部分，所以必须建立以合同为中心的价值链成本管理体系，同时还要兼顾实际发生成本以及实付成本两条线路。动态成本主要指在项目生命周期任何时间点项目的综合成本构成，实际成本主要是指至项目整个生命周期结束所产生的各项费用的综合，它与动态成本之间的对比可以看出项目的进行程度。实付成本是指在项目进行过程中，已经实际支付的款项，此项与实际发生成本的比较可以看出项目相关款项的支付进度。这三项是基于价值链的成本管理的关键部分，也是控制工程成本最有效的方法。市场是变化的，工程成本也在时刻的变化过程中，所以，坐在办公室研究定额是控制不了成本的，应加强社会工程资源的考察、选用、评估与管理。

（三）建立成本数据库

我们将项目的最终动态成本与目标成本对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平。已经成本控制的结果，按照重要性、可比性、一贯性以及实际发生原则建立成本资料数据库。在掌握市场信息前提下，为合理确定后续项目的目标成本做数据支持，实现公司的成本控制标准稳定性。对于项目整个生命周期中的成本控制还要进行分析和总结，让成本数据库的建立与绩效评估两项工作同时开展，此时的分析总结要注意与项目最初提出的目标成本、动态成本数据进行对比。

三、结束语

综上所述，过去的成本管理仅仅是成本的控制，难以覆盖和贯穿项目的全周期（目标成本制定、招标采购、合同签订、工程变更、合同付款、项目结算等)。但是基于价值链的成本管理，能够有效的对比目标成本、预算成本、实际成本和结算成本这四项内容，保证在项目开始前进行管控、在进行中实时反应、在结束后分析汇总；通过成本结转，可以实现项目、子项目任务、项目要素、责任中心之间数据的灵活结转。我们可以看到，将基于价值链的成本管理应用到房地产项目中，能够挖掘成本降低的潜力，实时了解项目动态成本，项目的定位和领导决策更加准确。同时加强了资金的使用效率，最大程度控制企业的经济风险。因此，企业在实际经营过程中应当融入价值链的成本管理的先进理论思想。

房地产论文14

摘 要：自从20世纪20年代企业社会责任兴起以来，它经历了一段漫长的发展历程。它与房地产企业的结合还是最近几十年的事情，而且更多的是从理论上来探讨和呼吁其承担社会责任。从实证上通过构建一个房地产企业的社会责任评价体系来分析它们的社会责任承担状况并不多见。本文从利益相关者的角度出发，通过对他们的需求回应来构建房地产企业社会责任评价指标体系，引导房地产企业重视社会责任问题。

关键词：房地产企业 企业社会责任 利益相关者 指标体系

伴随着科技的进步，企业在当今社会已不再仅仅扮演一个创造物质财富的角色，而是在政治、经济、文化等各方面都产生巨大影响力。它们希望可以凭借享受的种种特权，攫取更大的利益；但另一方面，随着人们认识水平的提升，他们对企业的期望已不再仅仅局限于创造物质财富，提供就业机会，照章纳税，而是更多的关注其是否能够为社会的进步、环境的改善、社区的福利以及弱势群体的保护等方面有所作为。企业社会责任已经成为了企业生死存亡的关键性因素。

房地产开发企业，根据《城市房地产管理法》的定义，它是以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为的企业组织。作为国民经济的支柱产业，又是一个事关民生的行业，更应在这次企业社会责任运动大潮中，抓住机遇，调整内部组织结构，改善与企业内外部利益相关者的关系，实现企业自身与社会的双赢。

一、 房地产企业社会责任的概念

企业社会责任的思想最早诞生于20世纪20年代的美国，由谢尔顿提出。但是那时的企业社会责任思想是非常抽象的，认为企业不能仅仅满足于创造利润，还应在更大范围的社会利益上有所作为。迄今为止，对企业社会责任人没有一个大家都认可的概念。我觉得应该从房地产企业的整个开发过程视角来看待它的社会责任，一个房产开发过程包括项目决策阶段、前期准备工作、工程建设阶段、项目销售阶段以及交付使用阶段。在每一个阶段，房地产企业需要与不同的机构和群体打交道，比如说，在前期准备阶段，它要获得土地使用权，需要与政府相关部门沟通协商谈判；在拆迁过程中需要对拆迁户承担责任。而所有这些与房地产企业产生互动的群体和个人就构成了它的利益相关者群体。

二、 利益相关者理论对企业社会责任评价的影响

1984年，弗里曼在他的著作——《战略管理：利益相关者方式》中明确提出了利益相关者理论。所谓利益相关者就是能够影响一个组织目标的实现，或者受组织目标实现过程影响的个人或群体。纵观利益相关者理论从产生到发展的整个历史演进过程，其间始终贯穿着这样一个核心理念，即企业除了股东之外，还存在许多利益相关者，如管理者、员工、供应商、客户、政府、社区、环境等，他们也同股东一样，对企业进行了某种专有性资源投入，并承担着由此带来的风险。因此，企业必须有效的处理好它与各利益相关者的关系，通过满足他们的合理利益要求（而不仅仅只是考虑股东利益），来使企业得到永续发展。而且通过利益相关者理论，由于确定了一级指标，可以很便利的通过构建一个指标评价体系来分析和探讨企业究竟应该向谁承担责任以及承担什么样的责任，

但是根据弗里曼对利益相关者的定义，几乎所有的个人和组织都可以成为房地产企业的利益相关者，因为他们都或直接或间接的受影响或影响之。鉴于此，米切尔指出了鉴定企业利益相关者的三原则：（1）合法性，即某一群体是否被赋予法律上的对于公司的索取权；（2）权力性，即某一群体是否拥有影响公司决策的地位、能力和手段；（3）紧急性，即某一群体的要求能否立即引起公司管理层的关注。通过查阅大量相关文献以及专家咨询，将三个原则的指标得分相加，确定出了房地产企业的主要利益相关者：拆迁户、股东、债权人、社区、政府、员工和消费者。下面通过一个房产项目开发全过程一一分析房地产企业对各个利益相关者的责任。考虑到项目决策阶段主要是进行项目的市场调研，可行性研究，没涉及具体的利益相关者，所以不加讨论。

三、 从项目建设的完整周期剖析房地产企业的利益相关者

1.前期准备阶段

房地产企业在前期准备阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。此时，对土地审批及建设部门的责任是占主导地位的。此外，对拆迁户的拆迁补偿也是重点。其实对拆迁户来说，最大的愿望就是希望能够得到合理的补偿。《城市房屋拆迁估价指导意见》明确拆迁估价机构的选择应当公开、透明，应采取由被拆迁人投票决定。但在实际拆迁过程中，大部分估价机构都是由拆迁人单方面决定；有些拆迁单位甚至利用自己的强势地位，直接指定估价机构，被拆迁人的权利完全被剥夺。这不但为开发企业提供了利润来源，同时也为拆迁户的暴力阻拆埋下了隐患。所以这一时期，房地产企业的主要社会责任就是“五证齐全”以及尊重拆迁户的意愿选择估价机构。

2.工程建设阶段

工程建设阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。房地产开发建设是在一定的地域时空条件下进行的，不可避免的会对周边的社区和环境产生影响，如何最小化对他们的影响是这一时期房地产企业需要关注的。社区承担着为企业的生存和发展提供社会服务的功能，如水电供应，治安保卫等。公益捐赠应该是企业的一项重要社会责任实践，通过捐赠，可以增进社会福利，改善社区环境，促进社区发展，同时企业形象也能得到改善，建立良好的社区关系，有利于企业的可持续发展。另外，房地产企业作为环境污染和能源消耗大户，应该在环保和节能方面发挥带头作用。东丽湖·万科城，万科的节能创新典范，包括建筑外围护结构节能、地热资源的利用、太阳能利用、防止热岛效应的技术措施、雨水收集系统、建造中水处理站等很好的诠释了绿色节能型建筑。

3.项目销售阶段

销售阶段是开发商出售房屋，回收资金实现赢利的阶段。一个楼盘销售的`成败决定于消费者的认可。随着信息技术的日益发达，消费者可以通过各种渠道来了解房地产企业的形象和所建房屋的质量，房地产市场已经进入了理性消费时代，消费者不仅关注他们所购买房屋的质量，而且在意企业在建房过程中体现的人文精神、道德素质及对周围环境的影响。所以房地产企业应在保证房屋质量的同时积极主动地向顾客提供真实的产品信息、建立咨询渠道、健全售后服务体系，认真及时地处理顾客投诉。

在这一阶段，房地产企业除了要对消费者负责之外，还需要履行对政府的责任。因为实现销售获得了收入，需要纳税。房地产企业应与政府充分沟通，相互理解，诚实守信，照章纳税并积极响应政府的相关政策。

4.交付使用阶段

很多房地产企业没有自己的物业公司而是委托专业的物业公司进行社区的管理。但是如果售后服务处理的不好，同样会影响房地产商的形象。建外SOHO“停电们”事件应该是一个很好的警示。

此外，股东作为企业名义上的所有者，债权人作为企业的重要外部投资者，员工作为维持一个企业运作的核心部件，在房地产开发项目的每一个阶段中都关系着他们的利益。对房地产企业来说，首先应该保证股东的资金安全，这是底线；其次在资金安全的基础上，努力实现资产的增值，定期向股东发布企业经营和投资方面的真实信息。银行作为房地产企业的债权人，在项目开发过程中发挥着重要作用。不仅房地产项目开发的大部分资金来源于银行贷款，而且预收款中大部分也是银行对购房者发放的住房贷款，据统计总共约有70%的资金是来自银行系统，因此银行在其中承担着巨大风险。房地产企业应恪守合同要求，严格执行合同，按时还本付息，定期向银行发布企业经营信息，保障银行借贷安全。员工是构成企业的细胞，他们直接参与了房地产项目开发的全过程，企业对员工的责任一方面在法律意义上保障实现员工的劳动报酬获取权；另一方面在道德和伦理层面上做到对员工进行系统的培训，为员工的个人发展创造条件。

四、 指标体系评价方法的选择

企业社会责任评价指标体系的分析框架主要有四种经典模式：（1）Carroll（1979）的企业社会责任四维度模型；（2）John Elkington（1995）的经济、社会和环境三重底线模型；（3）以KLD（20xx）为代表的社会责任主题框架；（4）以Clarkson（1995）为代表的利益相关者模型。

以上四种评价模型中，与前三种评价模型相比，利益相关者评价模型具有比较明显的优势，也更加符合企业社会责任的评价要求。Wood（1995）认为利益相关者理论是评价企业社会责任的最为相关的理论体系，非常适合企业社会责任评价模型。首先，利益相关者理论和利益相关者为人们所熟悉，得到多方认可；其次，按利益相关者来展开的企业社会责任评价指标在结构上是相对清晰的，采用利益相关者理论的评价指标体系在应用于评价和披露过程时也具有一定的便利性；另外，利益相关者框架也能全面地体现企业的社会责任主题框架。

五、 房地产企业社会责任指标体系的构建

上面分析了房地产企业在项目开发的各个阶段对各利益相关者所应承担的责任，为了具体评价房地产企业的社会责任履行情况，就需要将这些责任具体化。从企业利益相关者的各自目标出发，客观的选取评价指标，对其进行综合评价。这种指标评价体系的构建，首先应明确为获取利益相关者支持企业发展战略时发挥其应有的作用，明确他们各自的需求；其次，明确如何度量房地产企业和利益相关者的目标，即从每个利益相关者的角度选取指标进行评价。

根据以上分析，再依据科学性、系统性、可行性、可操作性以及财务指标与非财务指标相结合的指标选取原则，筛选出了房地产企业对利益相关者（股东、债权人、拆迁户、员工、消费者、政府、社区、环境）所应承担的17项主要社会责任。

1.基于股东的绩效评价指标

为确保股东的资金安全，必须建立完善的公司治理结构，即有关股东大会、董事会、监事会以及经理层的权力制衡机制；资本保值增值率反映公司运用股东投入资本获得资本增值的能力。该比率越高,意味着企业运用 一定的资本为社会,尤其是股东所做的贡献越大,对股东的责任履行得越好；为使股东了解企业情况，保持投资热情，必须建立完善的信息披露机制。

2.基于债权人的绩效评价指标

对银行来说最大的愿望就是贷出去的钱能按时收回。资产负债率是指企业一定时期负债总额与资产总额的比率，该指标是评价企业负债能力和偿债能力的综合指标。现金流动负债比是企业一定时期经营活动产生的现金净流量与流动负债的比率，这一比率是从现金流动角度反映企业当期偿付短期债务的能力。

3.基于拆迁户的绩效评价指标

拆迁是房地产正式开发阶段的第一环节，处理的好坏直接影响着后续的工程，而对拆迁户来说，为了经济发展需要，拆迁不可避免，唯一的希望就是能够按照房屋市场价得到合理的补偿，而自主选择拆迁估价机构是实现合理补偿的核心环节。

4.基于员工的绩效评价指标

员工收入提高率是本年度员工平均收入总额与上年度平均收入总额的比值，反映了员工对企业增长的利润的分享程度。员工收入包括其从企业获得的工资、津贴、补助、加班费等一切货币是实物形态总和。此外个人发展已经成为现代企业员工越来越重视的一项内容，员工人均年教育经费就反映了企业对员工个人能力发展的重视程度。

5.基于消费者的绩效评价指标

对消费者来说，房屋质量永远是第一位的。没有人会选择为了少花钱而去购买一栋危房，相反他们会在保证房屋质量的前提下，寻求尽量低的价格。顾客投诉率反映了房屋质量的好坏。它是房地产企业接受顾客投诉的数量（包括电话投诉，书面投诉以及网络投诉）与该企业总共投放市场的房屋数量之比。产品价格率是反映了房屋质量和价格的综合。此外，完善的售后服务体系在企业品牌提升和消费者满意方面发挥了越来越重要的作用。

6.基于政府的绩效评价指标

按照卡罗尔的金字塔模型，房地产企业对政府的经济责任可用资产纳税率衡量；法律责任可用税款上缴率衡量，它反映企业对国家相关税收法律法规的遵守情况；伦理和慈善责任可用就业贡献率衡量，反映房地产企业运用全部净资产为社会公众提供就业的能力，该比率越高，说明企业为社会提供的就业能力越强。

7.基于社区的绩效评价指标

因为房地产项目开发主要是对社区内的环境产生影响，因此我将社区和环境合二为一。环保资金投入率直接反映企业对环境保护的重视程度。单位利润能耗量直接反映企业为获利对资源(包括各种材料、水、电、煤等)的消耗程度。捐赠收入比反映企业对所在社区的关心程度。

根据上述内容，将房地产企业社会责任分为三个层次，第一层次是目标层，是企业社会责任绩效的最终表现。第二层次为因素层，分别从股东、债权人、拆迁户、员工、顾客、政府和社区七个角度来衡量影响房地产企业社会责任绩效的因素。第三层次是指标层，具体阐述房地产企业对各利益相关者所承担的责任。由此，我们构建出了房地产企业社会责任绩效评价体系。

房地产论文15

一、新形势下房地产企业转型的必要性

1、国家的宏观调控抑制市场的需求。一直来我国颁布的宏观的调控政策都在或多或少地对房地产市场的发展产生不同的影响，如今全国已有超过40个重点城市都统一实行了基本限购令，国家宏观的房地产调控中有关于经济调控、行业行政的管理以及有关土地的管理这几个方面的政策所起到的作用还是挺好的。

2、房地产的资金链稳定性低。房地产企业所需要的资金是属于紧密型的，因此也需要金融有关行业与其的默契配合，两两互助、支持和交流共同将房地产的价位渐渐推高；并且在三年前银行出现钱荒的情况后，国内许多银行资金并不充足的真相也被挖了出来，现在越来越多不同的电子银行进入人类生活中，许多的银行短期的存款就被这些网上的理财软件收纳了，最终致使银行业流动性的压力渐渐变大。

二、房地产企业完成战略转型的策略

1、依照自身情况制定长期的战略规划。现在我国房地产市场有了一个明显的分化：位居一、二线的城市因为经济、产业、教育以及医疗的发展都比较好，因而吸引力较大，但因土地资源缺乏而使房地产供不应求。而位居三、四线的城市各方面相对来说就落后于一、二线城市，由于经济水平低，因此购买力也就弱，市场空间有限，人口和资金都往外流并且加上前一次的调控后，许多的开发商都入驻三、四线城市释放当地的许多土地，导致房产资源供求失衡并且还在继续。

那么，房地产企业就要将目标尽量聚集，不要过于分散，其中也包括区域跟城市的布局以及产品线的规划。万达就是目标聚集战略的成功典例。

2、联合开发可降低风险。房地产企业可发挥自己存在的优势共同发展，开发项目，联合开发项目可以实施多房产企业联合的战略，这样能够有资本与其他有实力的企业抗衡，以此将房产企业融资能力低的弱势得到缓解，也可使经营的风险得到降低；并且在实施这个战略的过程中各企业可以互相取长补短来增强自身的综合实力。

3、规范管理方式。在设计流程跟分析任务点的基础上另建立各方面的管理准则，并且必须依照部门职责，组织构造以及管理的标准有一个清晰的方案设计，还要掌握好平衡和原则以保障管理制度能切实实行。并且还要清楚企业本身的实际的情况，所建立的管理制度要适合企业的发展，尽量少参考其他企业的管理制度。还要为企业建立一个监督体系，将企业信息的透明度升高，以此将企业效率提高。

4、实施“多元化”融资，稳定资金链。除国内的银行信贷来融资以外，也可通过股权融资：房地产企业出让公司的小部分股权进行融资，以此吸引基金或者是社会上的一些闲散的资金来投资，从而将企业资金上的压力得到缓解；发行私募债券：通过在外贸交易的市场发行私募债券来为房产企业增加一个有效的.融资道路；民营、外资银行合作：民营与外资的银行信贷机制相对来说更灵活，对房地产融资有极大的好处；抵押融资：房产企业可将拥有的土地或是其他资源作为抵押来向银行等获得开发投资的资金。

5、加强人力资源管理，引进并培养人才。房地产企业对一个项目进行开发设涉及了许多的环节以及部门，并且每个部门都需要一定的专业人才对化解进行专业指导才能完成。所以，专业人才对企业的发展来说是很重要的；首先反铲企业应根据自身实际情况切实建立合适的薪水管理模式来将人才吸引进来，并且构建一个人性化的管理模式以及将工作环境改善这些方法让专业人才对企业的满意、忠诚的程度提高；然后好药对人才做一个进一步的培养，定期或不定期的培训，将他们的知识面更加地扩大，让这些引进来的人才既具有相关专业知识和实战的经验，同时也具有分析财务和市场营销的知识。最终成为一个复合型的人才。

6、实施产品创新和产品标准化，提高产品的竞争力。结合当前房地产企业的实际情况和特点，可以从这两个方面来将产品的竞争力提高：第一是产品的创新：产品创新包含了单一产品、项目的创新，比如户型、围墙的样式以及外立面等方面的创新，产品创新最主要的作用就是将产品的附加值提高以此将企业的经济效益也随之提高。第二是实施产品的标准化：现在占多数的大型房产企业都已在企业内部形成了许多条产品线以及产品系列，而且还在许多城市和项目上将其开展连锁、复制开发等。现在实施产品标准化的房地产企业也越来越多，因为这样能够将企业的周转快速实现，还能让企业的成本、费用得到降低。所以无论是大型还是中小型房地产企业乐意实施产品标准化方法。

参考文献：

[1]李传鹏.浅析房地产开发企业转型升级[J].中国房地产业,20xx,(9).

[2]刘世钊.经济新常态下房地产企业转型发展[J].经营管理者20xx,(7).

[3]俞炉烽.浅析中国房地产市场新形势[J].城市开发,20xx,(2).