(实用)房地产的论文

从小学、初中、高中到大学乃至工作，大家最不陌生的就是论文了吧，论文的类型很多，包括学年论文、毕业论文、学位论文、科技论文、成果论文等。那要怎么写好论文呢？下面是小编精心整理的房地产的论文，希望能够帮助到大家。

房地产的论文1

1概述

人力资源是企业最为重要的核心要素和战略资源，任何企业的发展都离不开人力资源的有效管理，房地产企业更是如此。寻找人才、留住人才、发展人才，为企业保持强劲的生命力和竞争力，为实现企业的远景及目标提供有力的人才支持，对国有房地产项目公司尤为重要。

2人力资源管理对项目公司的特殊意义

2.1激烈的房地产市场竞争的需要

随着房地产市场竞争的加剧，项目公司面临更多的机遇和挑战，在上级集团公司授权下，可以直接参与市场竞争，但从可行性研究、前期规划、工程管理、成本控制到销售回款，每一个环节都需要有专业的人才来保证实施，都需要优秀的人力资源管理来调配，否则迟早将被市场所淘汰。

2.2项目运行安全的保障

房地产行业作为高投入、高风险的行业，存在着资金、质量、安全等各方面的风险隐患，只有在人力资源管理中做好人的工作，才能从源头上规避这些潜在的风险，保证项目公司的安全运行。

2.3企业战略成功实施的前提

必须通过实施人力资源管理来确保项目公司经营方针和年度目标的实现，从而保证整个房地产企业战略目标的完成，使企业立于不败之地。

3项目公司人力资源管理工作中存在的问题

大型国有房地产企业经过前几年房地产行业的高速发展，下属项目公司基本数量较多，但规模小、人数少，与大企业、外资企业相比，在人力资源管理的各个环节都存在着不尽如人意的表现：

3.1优秀人才引进难

困难集中体现在难以吸引、留住和合理运用优秀的员工，项目公司的管理人员和核心人员基本是集团公司委派的，大部分员工都是外聘的，而外聘的优秀员工始终无法进入企业的核心层，难以发挥其才能，从而造成大量的优秀员工流失。

3.2人才结构不合理

虽然房地产企业经过近几年快速发展过程，也引进了大批经营管理和专业技术人才，但是相比于科技的进步和企业的需求，项目公司所需的高素质管理人才和高水平科技人才仍无法得到满足。引进人才虽然地缘相连、人缘相亲、经济相容、文化相通，但由于企业性质大都是从内部施工企业管理岗位转入，和房地产开发企业的业务上相比存在较大差异。

3.3人才流动速度快

目前房地产人才市场上高端人才一部分流向海外，一部分流向国内的大型外企。项目公司面临着人才“选、用、育、留”难的问题，人才的缺乏已严重制约了项目公司的健康发展。

4项目公司人力资源管理工作开展不利的原因

4.1缺乏专业管理人员来开展人力资源管理工作

国有房地产项目公司一般都是单一项目，规模较小，没有专门的人力资源管理部门和专业管理人员，在人力资源管理上，往往也只是根据上级集团公司的要求，按部就班地实施招聘、合同管理、考勤、薪酬、调动等工作，而在员工激励、自主培训、企业文化建设等方面的工作基本没有。

4.2项目公司市场地位低下，培训资金投入不足，制约着人力资源管理的发展

除参加上级集团公司组织的培训外，项目公司对骨干进行系统、长期培训的能力缺乏。一方面是每年用于员工的培训费用不足，另一方面缺乏专人组织培训，培训内容和培训形式单一，培训计划缺少规划，严重制约了项目公司人力资源管理的发展。

4.3薪酬体系缺乏合理的激励机制，给人力资源管理工作的开展带来困难

（1）项目公司的薪酬体系一般参照集团公司标准，没有与公司的实际结合起来，灵活性、透明性差。员工基本工资的等级较少，其调整除了职位的晋升外别无它法；

（2）薪酬没有真正与绩效挂钩。虽然实行年终考核奖等绩效管理手段，但员工年终考核结果还是以基层主管的主观判断为主，缺乏一定的科学性，且年终考核奖的档次也没有真正拉开，员工对考核的感受不深；

（3）福利机制不完善。外聘员工由于档案、党团关系不在公司内，原就对企业的归属感不强，加之升职通道、高层次培训、职称评定等其他激励手段不足，无法提供人才干好事业的良好环境；

（4）缺乏对地域特点的区别。各项目公司所处的区域不同，各区域的经济发展状况又有着极大的差异，一、二线经济发达城市的`住房、消费、医疗、教育成本都远远高于其他城市，而集团公司对各项目公司的工资总额、岗位工资标准通常采取一刀切、平均主义的做法，给部分区域的项目公司增加了引进优秀人才、留住优秀人才的难度。

4.4对人才重使用轻开发

人力资源管理中人是核心，而有些项目公司对员工存在重使用、轻开发的现象。人应该像蓄电池一样，充足电后自然会放电，然后再进行充电循环使用，如果一味地过度使用，而不及时补充新的能量和知识，员工迟早会在高压下选择另谋出路，企业永远无法留住人才。

5加强和完善项目公司人力资源管理的对策及建议

项目公司的人力资源管理，应从选人、用人、育人及留人等方面着手，逐步建立起完善的人力资源管理体系。

5.1招聘人才的天平应向无资历有潜力的新手倾斜

招聘人才的天平应向无资历有潜力的新手倾斜，这是项目公司弥补外部挖掘人才弱势的现实选择。项目公司受自身各方面因素所限，无法吸引更多工作经验丰富的高素质人才，而且即使引进了这样的人才，也未必能长期留住，反而会给企业人力资源带来不利影响。因此，项目公司要建立切实可行的人才储备机制，在招聘时，要更关注应聘者的学习能力、发展潜力和道德修养，即使是没有任何资历的毕业生，也可以从一张白纸开始，根据企业的需要画出最美的图画，同时还能培养员工对企业的感情和忠诚度。

5.2应重在内部培养为主

项目公司应当主动担负起员工知识更新的责任，要立足自我培养为主、外部培训为辅，面向高级经营管理人员、专业技术人员和基层员工，建立健全以能力建设为核心的人才培养机制、内外培训相结合的多层次、多渠道的教育培训体系和企业内部的终生学习系统。不仅要有对专业知识、专业技能的培养，而且还必须要有对团队精神、开拓创新、道德素养、政策理论水平的培养。

5.3加大培训投入，不断促使企业人才辈出

项目公司通过各种专业技术、继续教育、政治理论以及学历深造等方面的培训，不仅提高员工的素质和能力，提高公司的整体水平和工作效益，还能使员工真切感受到企业对自己的重视和企业未来的发展，从而产生对企业的归属感，改善工作动机，调动工作积极性。

5.4要重视情感管理

情感需求是人类需求的最高层次，正向的情感管理能从内心深处激发每个员工的内在潜力、主动性和创造精神，消除职工的消极情绪，就项目公司而言，其薪酬、福利、名气、社会地位等可能不尽如人意，但“情”能补拙，通过双向的情感交流和沟通，能使员工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身价值得到了体现，从而激发员工的斗志，使个人目标与企业目标保持一致，形成良性循环。

5.5建立有效的激励机制

（1）建立科学、合理、有效的薪酬制度。项目公司要根据德才兼备的要求，建立健全岗位目标责任制，建立以业绩为依据，由品德、知识、能力等要素构成的各类人才评价指标体系，坚持效率优先、兼顾公平。对绩效薪酬的分配，要向一线基层岗位、关键管理岗位、有突出贡献人才倾斜，适当拉开收入差距；

（2）健全员工的职业发展通道。打破论资排辈的观念和做法，通过内部轮岗制度、末位淘汰制度及业绩考核制度，使每个人都能发挥所长、人尽其用，引导员工多渠道成才，形成能上能下、能进能出、竞争充满活力的选人用人机制；

（3）完善配套的激励措施。项目公司除了制定出好的薪酬和晋升制度外，还应该以企业的核心价值观为导向，宣传企业文化，在政治上、生活上关心员工，建立工会组织，加强工作保障、改善生活条件、解决实际困难，为所有员工提供一个没有后顾之忧、能够充分发挥自己才能的平台。

6结语

当今社会，人才已成为一种资源，真正的人力资源管理是强调人和岗位适配，强调人才的二次开发。国有房地产项目公司应转变思路，积极创造条件，营造尊重知识、尊重人才的良好氛围，让想干事的人有机会，肯干事的人有舞台，干成事的人有位置，以促使“人”“事”和谐发展。

房地产的论文2

【文章摘要】

目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。

【关键词】

投资性房地产；评估；背景；关键事项

1 投资性房地产的评估背景

随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。

为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），发布了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。

国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。

投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。

“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。

投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。

为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于20xx年、20xx年先后制定并发布了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。

2 投资性房地产评估过程中的关键事项

下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。

2.1确定评估范围

在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。

在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。

2.2明确评估基准、评估方法和评估假设

投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的`投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。

投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。

评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。

2.3提交投资性房地产评估初稿

评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。

评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。

3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估

3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法 国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币性交易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。

在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。

3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的

评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。

随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。

3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式

注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。

3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设

国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。

3.1.5要关注投资性房地产的产权情况

与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。

3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款

一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。

3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估

3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别

与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。

3.2.2对评估的影响

国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。

后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。

评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。

周期性评估方面。国内会计准则下，并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下，投资性房地产需要每年评估一次，以满足会计报告计量或披露的需要。

房地产的论文3

在现代房地产开发项目管理当中，经常碰到工作任务的计划时间屡屡打破而拖延的情况，给项目成本控制造成极大浪费。有一个可行性的计划显得非常重要。本文主要对现代房地产开发项目计划管理进行探讨。

前言

现代房地产项目的计划管理贯穿了整个项目开发过程，项目计划管控同样也是成本管控，项目计划控制得好，就能保证整个项目的资金计划、销售计划按照预期实施。进度管控不到位，出现设计拖延，招标拖沓，施工滞后等现象，无疑会在很大程度上加大了项目的隐性成本。正因为此，现代房地产项目开发过程中应该加强计划管理。

1.现代房地产企业开发项目计划管理的重要性

房地产开发项目进度控制直接关系到产品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益，同时也关系到消费者的利益。房地产项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是商品房开发过程中已经支付定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。项目计划进度必须服从公司经营进度的需求。现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了公司物业管理成本，降低了公司美誉度。

在项目管理中，项目的特殊性决定了项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险。项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对项目的计划执行会产生各种各样的影响。作为项目实施的指导性文件，项目计划对项目的预期目标进行筹划安排，将项目的全过程、全部目标和全部活动统统纳入计划的轨道，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，以期实施过程中及时对各阶段各环节进行协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。

2.现代房地产项目各项计划的编制内容及要求

2.1发展控制计划

房地产项目开发的发展控制计划是房地产项目开发的总纲性计划，在这个计划中，我们必须明确项目开发的关键工作的时间控制点。发展控制计划是公司各部门工作的内控计划，编制发展计划时，让有经验的各类专业员工参与，尽快可能预计项目开发过程中可能出现的困难，时间安排要合理，以保证计划具有可操作性，避免在项目实施过程中不断地调整计划，一定要确保发展控制计划作为总纲性计划的严肃性。

2.2工程实施控制计划

工程实施控制计划是工程实体施工进度安排的控制计划，主要是指导项目工程现场施工的控制计划。工程实施控制计划的编制内容主要是：总包单位工程实施的阶段性时间控制点，工程实施控制计划，既要考虑工程关键性控制点时间，又要考虑各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系统控制工程实施的功能，具有可操作性。工程实施控制计划的编制，要求房地产企业的工程师具有较高的专业素养和较强的协调能力，熟悉各个分部工程的实施流程，这是建筑市场结构变化的结果，也必将是建筑市场专业化程度不断提升的结果。

2.3施工图出图计划

施工图出图计划就是工程项目所用施工图的安排计划。对于一般的工程，需要的施工图主要是：基坑支护施工图、常规建筑结构设备专业施工图、售楼准备工程施工图、外墙装饰施工图、各种内装施工图、室外管线施工图、园建绿化施工图、各种专项工程施工图等。

2.4承建商分包计划

承建商分包计划是房地产企业根据拟分包的工程选用承建单位的计划。编制承建商分包计划之前，房地产企业须明确拟分包的工程，分析分包这些工程的可行性、合理性和经济性，估计对现场管理带来的影响;在承包商分包计划中需要充分考虑承建单位进场的准备时间。

2.5甲供材料进场计划。

在甲供材料进场计划中需要清楚分析拟甲供材料的可行性、经济性，充分考虑对现场施工管理的影响，明确拟甲供的材料种类。

2.6工程成本控制计划。

工程成本控制计划是房地产企业在工程实施之前制定的工程成本预控计划，以保证项目的工程成本高度受控。其中预计费用的分项应与拟分包工程项目一致，以便工程实施过程中对工程成本进行动态调控;明确项目的.档次定位，确定工程质量、档次标准，制定各分项费用的套用标准。工程成本计划的编制，不仅是合约预算部门的事情，更需要设计、工程技术人员提供详细的设计意图和工程技术要求。

2.7费用支付计划

费用支付计划是项目开发过程中支付工程勘察费、设计费、工程进度款、营销费用等项目费用的计划，由财务部门根据合约预算部门的工程费用阶段需求量、规划设计部门的设计费用需求和营销部门的营销费用需求量编制而成。费用支付计划是整个项目管理的经济保证，支付计划不能较好地执行，项目管理其它计划的执行将无从谈起，所以支付计划至关重要。

3.有效地执行房地产项目的各项计划措施

计划的再好，不如执行的好，重在执行。执行是对计划的实施，没有一只有效执行力的团队，再好的计划也是一个表面文章;但是，反过来讲，只有一个有执行力的团队，才能共同编制出一个有效可行的计划;两者是相补相成、互为辩证的关系。管理是计划、组织、实施、协调和控制，计划是管理工作的第一步，是基础。房地产项目的计划执行可以分为二条线进行。一条是宏观的，由制定发展计划的总经理办公室，定期检查发展计划的关键性控制点是否得到了落实，如果没有，则要召集相关部门检查出现问题的原因，协调责任部门制定补救措施，如果时间实在无法挽回，则要确定后续关键性控制点的应对措施。另一条是操作层面上的。为了保证各项计划能够有条不紊地执行，现场的实际情况及时反馈到各部门，有先后关系的事情能够有人及时跟踪过问，保证项目的实施操作连贯、流畅，应该有一个部门全面来跟踪协调各项计划执行落实情况。现场项目部作为全面负责现场操作的部门，公司各部门的工作都要在现场项目部汇集，现场项目部是公司各部门的延伸，现场项目部应该作为各项计划落实的牵头部门。项目部根据工程实施控制计划控制现场的进度，并将现场的实际进展以及资源的需求及时反馈到公司各部门，比如：哪些分包工程何时具备施工条件，需要分包单位进场的信息告之合约预算部、哪些甲供材料需要进场了告之物资部门、承建单位工程进度款的应急支付需求告之财务部门等等。为了完成这些工作，一般项目部应设置项目经理全面负责计划管理的协调，平时不能解决的问题，项目部经理提到公司工程会议上解决。

同时，项目部牵头落实各项计划的好坏，依赖于公司各部门的协调配合。公司各部门要树立为现场服务的意识，急现场之所急，作为现场的资源配置工作，各项计划的落实在于不断的实施、检讨、配置资源、再实施、再检讨如此反复，检讨的工作应该制度化，保证将影响进度的因素及时反映出来，及时解决。

项目管理者联盟

4.小结

从计划的编制与组织、实施、检查、纠偏等各个环节，都离不开计划思维。一个团队实施一个项目开发，也离不开有效计划方案的支持。项目计划管理是现代房地产企业项目实施全过程中一项重要的管理内容，对项目的销售、成本、预期收益等都会造成直接的影响。作为现代房地产开发企业必须加强项目的计划管理。

房地产的论文4

引言

近几年，我国房地产行业快速发展，成为现代经济体系中的重要组成部分。同时，受到新营销思想的影响，房地产企业一般会采取多种营销方式，保证自身推广行为能达到预期效果。但从当前房地产企业营销策划的实际情况来看，其中存在多方面问题，严重影响了房地产营销策划整体效果。因此，需要加深对房地产营销策划现存问题的认识，再提出相应的解决措施，为推动房地产企业快速发展奠定基础。

1.房地产营销策划的含义

所谓房地产营销策划，就是在综合整合营销学的相关概念，由最初的市场调研开始，对房地产产品、设计观念、设计特点、产品定位、企划创意等项目进行整合，通过充分向消费者传递自身积极的营销思想，最终提高企业效益。从整个流程来看，房地产企业通常会通过市场调研，全面分析消费者的基本需求，再通过市场细分对消费者进行定位。其内涵主要包括：（1）房地产市场营销策划的主体是房地产品牌，通过在房地产领域综合利用多种营销概念，对其销售行为进行策划的一种活动；（2）在当前房地产营销过程中，主要以企业发展战略为核心，构建完整的市场营销、预测体系；（3）房地产的营销策划行为具有明显的目的性，以实现利润最大化为最高宗旨。

2.房地产营销策划存在的主要问题

2.1市场调研不足

市场调研是开展营销策划的前提，其调研质量对整个营销行为产生重要影响。但当前房地产企业普遍存在市场调研不足的现象，主要表现为：（1）市场调研资料不全面，不能成为科学的资料基础；（2）市场调研目标模糊，不能根据企业要求合理筛选资料，出现调研资料繁杂的现象。

2.2目标市场不明，市场定位模糊

在当前市场定位中，主要是以消费者的某项需求为基础，以消费需求、消费能力全方面划分消费群体。对房地产企业而言，其在细分市场顾客群体时，不能正确认识到不同消费者中存在的共性与差别，制定统一的标准去展开市场营销，导致消费者对企业的服务评价不高。另一方面，在市场影响过程中，企业忽视了对市场结构、企业目标等要素的整合，导致整体市场结构失衡。

2.3产品卖点把握不准，文化营销面临困境

产品卖点是本产品明显区别与其他企业产品的核心，而在当前的营销过程中，房地产企业的营销口号几乎千篇一律，主要表现为：低首付、低利息、赠送空间等几方面，缺乏对顾客的吸引。在此背景下，房地产企业的文化营销面临困境，难以赋予产品、品牌等更具代表性的内涵，更无法建立相应的营销形象。

3.房地产营销策划的对策

3.1加强房地产市场调研与预测

在市场调研中，相关人员可以模块化工作理念处理相关内容，将市场调研与预测工作划分为多个模块，通过逐一解决不同模块的要求，最终达到市场调研目标。

在落实模块化工作理念的过程中，可以设置以下几个模块：（1）准备模块。制定调查问卷，调查问卷内容应包括受众喜爱的户型、能接受的房屋价格、希望在购房过程中得到的服务等；（2）市场调研模块。充分借助当前微时代的大背景，以微信、微博为平台，展开市场调研工作，对于每位认真填写调查问卷的受众，可以添加其关注，以提高受众参与市场调研的积极性；（3）数据分析模块。根据市场调研结果，整合调查问卷内容，判断不同用户的需求，进而建立扇形图，以真实反映不同群体的购房意向。

3.2明确目标市场，科学市场定位

科学定位市场的核心，就是以“求同存异”的思想判断消费者的购房需求，在通过聚合消费者的偏好后，正确判断消费者的购买行为，并确定最终的分散偏好、集群偏好等。例如，在市场定位中，需要正确认识到本价格段位、本户型等在消费者心中的地位，确定其基本消费需求，并确定在市场定位，应该选择集中化处理形式还是选择专业化处理形式。

3.3实事求是，避免故意炒作

在营销策划过程中，策划人员应该根据客户的`不同需求来对产品进行细分。就房地产实质来看，一个开发项目具有很多的卖点，包括住房规划、配套设施、物业等，而策划人员就需要根据自身产品卖点，并结合消费者的实际需求，促使消费者完成消费。在策划过程中，要做到实事求是，充分告知消费者本楼盘项目的主要特点与内容，保证消费者能享受与广告宣传相一致的待遇；同时在客观行动上，要做到细微谨慎，避免引起“炒作”之嫌。

3.4注重广告品质，重视广告创意

在房地产广告策划中需要认识到：企划创意是对主体进行抽象渲染的过程，保证客户能更好的认知本产品，并产生购买冲动。在提高广告品质的过程中，需要以消费者的注意力、识别力、需求性等为评价标准，并以艺术展现的方式表达本企业的企划创意，使广告内容能贴近消费者生活，提高消费者对广告内容的认可度。

一般在广告投入过程中，针对性销售成为当前房地产销售的主要趋势，主要表现为：销售对象具有一定的固定性，主要集中在26-35岁的年轻人、35-50岁的中年人两大块。

3.5重视媒体运作，提高社会知名度

媒体是促进消费的主要载体，为保证营销行为能达到预期效果，需要重视媒体运作，不断提高企业社会知名度。从当前房地产企业所开展的营销策划内容来看，图片宣传所占的比例最大，约占63.4%的比例，其次为广播电视广告。然而，随着现代人们生活节奏不断加快，这种传统的媒体宣传形式难以达到预期效果，因此，迫切需要一种更具有时尚性的广告传播方法。目前，手机的推广范围不断扩大，以手机为媒介成为当前媒体运作的主要方式。例如，可以与本地的微信运营商取得联系，在售楼中心附近展开微信传播，通过建立相应的公共账号，邀请消费者关注，并依靠微信红包等新兴手段，对关注的人群进行随机奖励，以激发受众参与度，促使其能潜移默化的接受广告信息。

同时，以体验、实景呈现为代表的房屋销售模式在我国普遍开展，在该模式的销售中，可以将优秀的物业服务、良好的区位条件、美观的建筑布局为切入点，通过适当提高绿色植被在体验房屋中所占的比例，让体验者感受到一种亲近自然的氛围，有利于加深其对该品牌的认可度，最终完成销售。

结束语：

主要讨论了房地产营销策划现存的问题与对策的相关问题，对工作人员而言，在当前房地产营销策划的过程中，需要充分认知当前房地产营销中存在的问题，并结合多种新型手段展开营销，确保相关行为能达到预期效果，为企业创造更多利润。

房地产的论文5

在社会主义市场经济飞速发展的大形势下，建筑行业的发展速度有了非常显著的提升，人们在生活当中越来越重视住房问题，当前我国的房地产行业依然存在着一些问题，只有对这些问题进行详细的分析，并找到恰当的方式进行解决，才能更好的促进房地产行业的可持续发展。

1、房地产管理和房地产管理创新的新涵义

管理一般就是指在一个较为固定的环境当中，在各种人力、物力和财力的支持下进行相关的规划和管理等活动，在整个管理活动当中一定要严格按照相关的规定和要求来开展管理活动，在房地产行业的发展过程中，房地产管理发挥着非常重要的作用，房地产管理从某种意义上说它是一个系统，在工作当中需要制定科学合理的管理方案，只有保证其科学性和有效性才能更好的发挥其积极的作用，促进房地产行业的发展。

在房地产管理活动中，对于管理的内容和管理的模式需要根据时代的发展不断创新，创新用最简单的话来说就是要使用新的方法和以前从未有过的手段去开展管理工作，充分发挥人们的主观能动性，只有这样创新才能呈现出更大的意义。

2、房地产管理创新的必要性和重要性

2.1房地产管理创新的必然性

当前我国的房地产管理虽然已经有了很大的进步，但是在发展的过程当中依然存在着非常多的不足，这些不足也成为了制约房地产行业发展的重要因素，所以要想更好的促进房地产行业发展就必须要加大创新的力度，不断更新管理理念，同时在工作中还要不断尝试新的管理方法，从而为房地产行业的发展注入新鲜的血液。

2.2房地产管理创新的重要性

房地产管理创新工作当中需要很多人、很多部门的共同努力，房地产管理创新对房地产行业的发展有着非常重大的积极意义，它能够使得整个房地产行业在发展的过程中加强每一个环节的改革和创新，同时还能够有效的利用相关的资源，从而在更大的程度上实现经济效益和社会效益，推动整个房地产行业的健康发展。

3、房地产管理实践创新

3.1管理模式的探索和创新

当前，我国的计算机网络技术得到了非常迅速的发展，这也使得我国的房地产管理行业逐渐的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不断对其进行有效的发展和创新。在房地产管理创新活动中首先就是要对管理模式进行不断的变革，例如：可以建立一个比较详细也比较全面的奖惩制度，使得员工的利益和房地产企业的发展紧密相关，从而能够有效提高企业员工的工作效率和积极性。

3.2人才培养模式的创新

当前的社会发展中，各个行业要想得以立于不败之地，人才是一个非常重要的因素，在企业的发展中人员的个人素质和知识技能起到了非常关键的作用，只有一个企业不断加强人才培养，同时不断创新培养模式才能为企业带来更大的价值，从而促进企业的发展。

建立适合房地产行业发展的培训管理系统，确定培训项目与内容，使受训者了解其在房地产管理中发挥的作用，使应用到实际工作中。培训管理系统的建立，首先从建立培训管理制度与流程入手，再将培训内容细化。很多从事房地产工作的人员都不是进修房地产专业的人员，大多数人员都由各行各业的专业人员跨行进入，专业技能相对薄弱，专业知识差。所以，在培训前，需针对不同的.人员制定不同的培训方案，摸清每一个员工掌握技能的情况，在哪方面的知识缺乏，再针对不同的情况，进行分类、排班，确定不同的培训内容，以使培训效果达到最好。在房地产管理过程中，吸引高素质的管理人员固然重要，对于基层员工的人才培养出很重要，因为只有通过不断的学习，人员素质才会整体提高，房地产业绩才会整体提高，管理得到提升。

3.3加强管理项目的创新

对项目管理进行有效的创新在整个房地产管理的创新当中有着极其重要的地位，在市场经济不断发展的前提下，不断的进行管理项目的创新就能够更好的扩大房地产企业的业务范围，为企业赢得更大的发展空间。另外一方面，房地产的开发范围是非常大的，在房地产建设的过程中需要耗费很长的时间，所以只有不断放宽自身的经营范围才能更好的为企业的发展创造更加有利的契机，提高企业面对风险的能力，同时也能使得资源能够充分利用，更好的推动房地产的发展和壮大。

3.4信贷政策的创新

由于信贷体系的不完善，使房地产的发展的资金不流通，阻碍了房地产发展的步伐。因此，需要对信贷政策进行创新。例如国务院新出台的调节政策中，要求购买第二套住房的家庭，首付款必须高于百分之六十，贷款的利率是基准利率的1.1倍。这样，就限制了投机购房和房价的过分增长，减少了金融风险，进而促进了房地产的健康发展。

3.5土地市场管理的创新

在创新实践当中，最为基础的环节是十分重要也是容易被人忽视的，所以要加强对土地市场管理的创新，要不断丰富土地的供应途径，另外对于那些闲置的土地要进行合理充分的利用，从而有效提高土地的利用率，采取适当的方式对建设用地进行一定的处理，从而也节约了土地资源。对于土地的管理，国家应该采取相应的措施，防止其自由发展，从而出现一些弊端。

3.6城市发展模式的创新

城市的发展进步离不开房地产行业的发展支持。随着人们生活水平的提高，居住条件越来越好，房地产开发的要求就越来越高，以适应城市发展的要求，与城市环境相协调。在这种情况下，房地产的发展模式要不断创新，需要政府各个部门的协调与配合，改变管理模式，探索新的管理方法与发展道路，以促进房地产行业健康平稳的发展，使房地产产业走可持续发展的道路，发展越来越好。

4、结语

在房地产管理工作中还存在着很多的问题，这些问题的存在减缓了房地产行业的发展速度，所以在房地产管理活动当中一定要适当加大创新的力度，从而也有效的避免了传统管理模式当中存在的一些弊端，促进房地产行业的发展。

房地产的论文6

摘要：近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。为了能使自己的企业在市场内占有一席之地，并获取利润使企业有进一步的发展，开发商纷纷开始意识到房地产广告的重要性。本篇文章从房地产广告的发展趋势入手，阐述了房地产广告中存在的问题，房地产广告的创作、投放及房展会，并结合具体项目案例的实际运用予以进一步分析。

关键词：房地产广告；创作；投放；房展会

一、引言

跨入21世纪，随着住房改革的深入以及国家政策层面的支持，房地产开发投资逐年递增，同时给房地产广告带来了无限发展空间。在广告领域里房地产广告与一般产品广告大不相同，由于其产品的特殊性质，广告所要表现和传达的内容较为复杂，如：地段、交通、景观、建筑、户型、配套、物业，等等。通过对房地产广告的创作研究对当下房地产广告的规范、发展和创新具有一定的参考价值和现实意义。

二、房地产广告存在的问题

（一）把销售作为终极目标，忽视营销营销有别与一般的销售。房地产营销首先要了解购房者的需求，其次要根据购房者的需求造房，然后才是通过广告策划制订出可行的广告，利用大众传媒向特定的购房者“广而告之”，最后完成销售。

（二）缺乏独特性、原创性

房地产广告追风现象日趋严重，没有深刻扎实的内容，一会儿欧陆风情，一会儿绿色社区，时而洋房别墅，时而都市田园，时而豪华公寓，没有独特的个性，更别谈品牌魅力了。房地产行业有句经典名言“：location，location，location”（位置、位置、还是位置），即说位置决定一切，所以房地产广告对位置卓越、交通便利这一类说辞情有独钟。到处是“市中心纯正精英生活“”城市中央生活区”，等等“，房子可以复制，地段不能COPY！”之类的广告语更是随处可见。“地铁上盖物业”也就成了许多城市房地产项目的卖点。但是过多的雷同炒卖是否能起到好的宣传效果呢？这也许是房地产广告中应该考虑的问题。

（三）虚假浮夸，炫富盛行，煽情的广告文案泛滥很多楼盘广告中打出“意大利雕塑庄园”“高尔夫公园“”好莱坞贝弗利山庄“”巴黎卢浮宫”等概念。还有些楼盘直接以“洋名字”打广告，如“柏林”“德国”“莱茵”“加州“”英格兰”等。基本没有本土文化的背景支撑，并不能给消费者带来实际性的收益。“尊崇豪宅，只给少数人享受”“千万人生活的土地，只为百位不凡者缔造……”等过度渲染，加剧弱势群体的仇富心理。

三、房地产广告的创作策略

（一）进行客户定位做广告前，开发商要对自己的目标消费群做定位。

一条好的房产广告首先要求能吸引消费者的眼睛，广告上就应该清楚地告诉它的目标消费群，我们的房子就是为你建的，这样才能建立最好沟通点。

房产广告的针对性非常强，一位开发商告诉记者，我们的房子，均价是8000元／平方米，我们以30~40岁的中高收入者为自己的目标受众，在一家报纸中，可能会有20％~30％的读者是中高收入阶层，在这些人当中，还可能会有70％的人是30~40岁之间的成功人士，这样就有14％到21％的人基本符合我的楼盘，在这部分人当中，要买房的也许有50％，这样算下来，一家非常好的报纸，也只有7％~10％左右的读者是我的目标消费群。

（二）设计广告眼

房屋广告首先应该告诉购房者，买这样的房子能有什么好处，这也就是专业人士所说的广告眼。对于竞争激烈、市场发育程度高的楼市而言，发展商卖的不仅是房子，还有一种生活方式，所以在广告中就要传递出物业所提供的配套设施以及业主入住后所能体验的生活境况，这种生活境况对置业者来说意义重大。

好的广告就应该做到有鼻子有眼，比如，百花园地处百花村，索性就以“百花争艳春色满园”为广告眼，从此一发不可收拾，房子越卖越火。长安花园的销售情况也不错，开盘仅三个月的时候，就创造了60％的销售率，它的精品小高层以新城南新生活新家园为主题，抓住了其目标消费群的购买心理。

（三）准确选择发布媒体

据一项调查显示：教育程度高者较偏重于印刷媒体，教育程度略低者较偏重于电波媒体。因此，房地产营销人员应该根据自己的目标消费群的年龄、教育程度、职业以及收入状况，来决定选择哪种广告媒体。在各类媒体中，平面媒体由于在表达房地产广告的诉求点上更具优势，因此各类报纸和杂志就成为了刊登房地产广告的主要载体。很多调查显示：房产广告的大部分客户是靠看报纸来的，所以发展商比较青睐报纸广告。各城市房地产广告市场则通过该城市主要报刊的房地产广告来支撑。

从房地产广告投放选择的媒体来看，主要城市的综合都市类报纸是广告投放的首选。房地产广告选择地方性的综合都市报也是有原因的，一方面由于地方性报纸对目标市场的针对性更强，可以更准确地将广告主的诉求传达给消费者，并且这类报纸覆盖读者范围广阔，因而广告的效果也比较好；另一方面，随着读者需求的增加，现在很多都市类报纸都纷纷开辟了房地产专版来吸引读者阅读，这也给房地产商投放广告创造了条件。

当然，若评价一个媒体对某一特定产品的`广告价值，是不能单纯从阅读率上来判断的，还要考虑到其广告成本、出现频次及所选媒体读者群持的广告观、生活观及价值观等。

（四）抓住广告的投放时机

从年度来看，每年的9月和4月是全年房地产行业广告刊登额的最高点和次高点，其主要原因可以归结为广告主为了更好地抓住10月初和5月初的两个长假期所带来的消费高峰，因而赶在长假前投放大量的广告来加强宣传；此外，在9月份，房地产商也常借房展会、中秋节等时机，不断创新，推出新楼盘或炒作新概念，使房地产市场显得尤为热闹，因此9月份通常是房地产广告投放最多的月份。

从周期来看，房地产广告表现出更明显的倾向性，周四和周五成为广告商投放广告最多的两天。这是由于周四、周五因临近双休日，对周末购买的促销效果比较明显，因而在这两天广告集中度最高。而在通常情况下，周六和周日的报纸在版面和发行量上都会出现“缩水”现象，考虑到这对广告效果的影响，这两天一般不被商家看好，是房地产广告投放的低谷。

四、结论

房地产广告要做到尽善尽美，无疑十分困难！因此，再优秀再杰出的房地产广告也不会引发直接的消费行为发生！广告最大的作用是吸引消费者的目光，仅此而已，至于能否形成购买行为，关键还在于产品自身的软硬件是否符合消费者的真正需求。

作为房产品与消费者之间桥梁作用的房地产广告在进行创作时，要具有强烈的社会责任感，要力求做到兼顾企业、购房者、社会三方面的利益。优秀的房地产广告必须基于策划对项目的准确定位以及对产品优势卖点的深度挖掘。广告只是最后一个表现的环节，承载着营销策划思想的结果、开发商品牌建设意识等。广告策划人员在整个地产界的项目推广中起到重要作用，在具体的广告执行中有几个切入点：使广告创意在提高品牌的前提下实现销售；形象设计和广告实施中多些原创性；规范广告语言；选择吸引人的广告眼及视觉效果；挑选适合的投放媒体；制定正确的投放策略；在项目的理性诉求上注重诚信度；建立广告活动与消费者进行双向信息沟通的通道等等。只有做到这些，房地产广告才能真正地为企业和消费者服务，才能成为来源于生活而又高于生活的艺术。

房地产的论文7

房地产行业处于一个特殊的产业，周期性长，中间环节比较繁琐，在项目管理工作开展过程中，必须要加强房地产管理，实施有效的风险防范和控制，保证各个项目顺利开展。有效降低风险管理风险发生率，从而实现房地产企业资源最大化，实现资源优化配置，更好地开展项目管理、设计管理等工作。实现房地产项目开发过程中的风险预防和控制。

1供给侧结构性改革下房地产项目管理存在的主要问题分析

第一、项目管理认识不到位。供给侧结构改革实施后，我国很多的房地产企业项目管理工作开展过程中，对于项目管理存在很多的错误认识，将项目简单的认为是现场管理和施工管理，对于现场以外的工作没有充分开展，导致项目管理水平明显下降，导致对项目收益等各个方面产生了很大的不良影响效果。

第二、项目开发前期工作开展不完善。房地产项目前期工作开展时，尽管开发商给予了一定的关注，但是仍然存在很多方面的问题，这是一个系统的工程项目，前期准备工作开展内容比较复杂，研究和分析房地产项目管理内容，是保证房地产项目成功开发的'重要保证，因此加强对项目的可行性分析非常重要，避免出现乱开发、乱投资的行为，引起企业资源浪费，甚至危害到整个企业的安全稳定运行。

第三、设计监理不到位。房地产项目开发工作开展过程中，图纸设计是非常重要的一项内容，图纸阶段的设计很大程度上决定了项目最终产品房产价值大小。供给侧结构改革工作开展时，很多的房地产开发企业对于这个阶段的管理工作开展认识不到位，再加上设计过程中缺乏专业技术支持，没有提出明确的委托书要求，导致设计出来的图纸和实际情况存在很大的差异，严重降低了设计质量水平。

第四、职位控制不当。一些房地产开发商在开展项目管理工作时，过分追求速度，希望快速回笼资金，从而引发了一系列不良情况。在具体项目工作开展过程中，一方面对于项目管理工作开展过程中缺乏相应的安全管理和质量管理监督，很容易造成决策失误，另一方面对于项目工程的进度控制不到位，造成工程难以及时完成，从而对销售计划预期实现情况产生了很大的影响效果。除此之外，开工前由于缺乏详细具体的投资估算和全面估算认识，在项目具体管理工作开展过程中，无法对成本实现有效控制和管理操作，导致投资成本明显大于投资计划额，在很大程度上影响了企业资金流动和现金流动，明显增大了企业运转成本。除此之外，风险管理和控制较差，房地产项目开发工作开展过程中，存在很多的不确定影响因素，比如政策风险、市场风险等，一旦风险发生后，无法及时做好控制管理工作，很容易对企业发展产生很大的不良影响效果。

2供给侧结构改革下房地产企业项目管理对策探讨

第一、提升项目管理人员综合素质。项目管理时，项目管理人员的专业技术和其他管理水平对整个项目的成功实施情况会产生很大的影响和作用。针对供给侧结构改革下我国项目管理人员素质水平较低的情况，需要不断加以提升和改善。一方面需要加强房地产企业管理层和领导决策层的综合素质，加强管理人员对于项目管理工作的正确认识，能够按照实际情况开展具体的工作，保证项目顺利开展。另一方面就需要正确认识到项目开展的重要性，加大培养和指导工作开展，建立适合企业发展的复合型项目管理人才，不断优化管理方式，保证在项目工作开展过程中，能够坚持以人才为本，与时俱进，吸收新的知识和理念，提升项目管理人员的综合素质。

第二、加强项目前期管理工作。作为房地产开发商，需要对房地产行业以及市场的变化时刻加以观察，同时需要正确认识国家针对房地产行业提出的行业政策，能够对房地产行业的动态变化加以认识和全面把握，建立完善的企业信息管理机制，主动收集各类信息内容，实施综合分析和管理，为房地产项目的有效开发提供足够的信息和数据支持。除此之外，需要做好市场调研和预测管理，对项目进行准确定位，形成多个备选方案，能够从中选择适合房地产企业的方案，确定方案后，能够对确定的方案做出并且形成全面且实际的投资报告。

第三、完善项目规划设计。在充分考虑市场需求、技术要求、项目安全等多方面要求的前提下，能够加强和设计单位之间的联系沟通，加强互动交流，项目团队的负责人能够全程参与到房地产项目设计工作开展过程中，加强密切合作交流，保证设计方案的有效性和安全性。

第四、加强项目控制。在项目控制时，需要从项目质量管理、成本管理、风险管理等多个方面加强管理控制，实施有效的风险防范控制，加强风险回避、风险转移，有效實施风险控制，提升项目管理控制效率。

3结语

供给侧结构改革条件下，房地产行业发展过程中，项目管理非常重要，在具体开展项目管理工作时，需要从项目开发前期工作、设计过程、职能控制过程、风险管理等多个方面加强项目管理。结合实际建设需要，把握房地产行业的营销理念，从而更好地促进市场推广和发展，提升房地产企业的发展效率，促进房地产行业可持续发展和进步。

房地产的论文8

摘要:房地产工程管理的主要内容由多个方面构成，房地产进行工程管理的主要原因是让房地产工程的工作向着更为科学的方向发展，同时房地产工程管理也是当前房地产开发工作中确保施工计划高质高效进行的关键保障。但是当前我国房地产工程管理工作还存在很多问题，针对这种情况，文章将对新时期背景下的房地产工程管理问题进行全面研究，并探索相应问题的解决途径，希望对我国房地产的综合发展提供更大的帮助。

关键词:房地产；工程管理；途径

房地产工程的管理工作属于一项系统性和复杂性较强的工作，涉及面也非常广泛，由于房地产工程管理具备风险大和周期长的特点，所以在开展这项工作的过程中会存在较大的困难，特别是很难在不同的方面对工程的主体利益进行有效分析。正是因为这些因素的制约和影响，所以在很大程度上影响着房地产工程管理工作的效率和质量。基于此，文章也将对当前社会中房地产工程管理工作进行研究，并全面探索对工程管理进行有效开展的重要途径，希望对我国房地产的综合发展提供良好的帮助。

1房地产工程管理概述

在项目工程管理中开发单位在项目工程建设环节进行管理的行为，也是当前房地产建设工作中最为关键的环节,这对于不同阶段和项目开展管理,使得相关工作能在整个工程中得以体现，同时在实际工作中这项工作的开展中还能有效发挥计划、指导和监督作用[1]。房地产工程管理模式的开展对于项目也可以实现有效的责任意识。工程施工环节中的管理工作,需要对工程进行更为全面的管理,确保其在工程开展中更有效的进行施工，降低在工程中可能出现的风险和问题。

2当前我国房地产工程管理现状

在当前的社会发展中，虽然我国房地产工程已经取得了很大的进步和发展，但是在管理工作中仍然存在一些问题且没有得到解决，这些问题主要体现在:房地产工程的开发不具备充足的准备工作，缺乏严格的施工监管方案和工作机制，施工合同规定也存在明显的不匹配[2]。这些问题对于房地产工程质量的管理十分不利，同时对于企业形象的发展也将造成十分不利的负面作用。所以在此种条件下更需要对当前房地产工程管理中存在的问题进行研究，从而针对当前工作的主要问题制定更有效的解决方案，通过这种方式提高房地产工程管理工作的质量和效率，确保我国房地产管理工作可以得到更为科学的贯彻和执行，为我国相关产业和企业的良好发展奠定稳定的基础。施工管理是当前房地产工程建设的基础也是关键环节，所以施工环节中的技术配备、专业人员的技术水平和地基处理工作的开展都可能对项目工程的质量产生直接影响。故而对工程招标质量进行严格控制，明确中标人等对于房地产工程的开展也将产生直接影响作用[3]。

3房地产工程管理工作中的有效途径

3.1采用科学、完善的房地产工程管理模式

管理模式自身的科学性和有效性对于房地产工程的开展与建设也有着十分重要的影响和作用。在实际工作中采取更为科学的管理方式，不仅能提升房地产工程管理中的效果，同时对于工程质量的提升也有着十分显著的重要影响。换句话说，在开展房地产工程管理工作中也需要切实落实以下原则与工作标准。首先，落实职能制的管理方式。在实际工作中对广大工作人员，特别是管理人员的职业能力进行明确，在此环节中还要加强对管理人员职责的明确，从而在实际工作中赋予其更为合理和恰当的工作职能[4]。通过广大管理人员对相关工作落实的精细化管理，也将对管理人员的积极作用进行更有效的发挥,有效实现对人力资源的应用。其次，有效应用项目经理制的管理方式。这种工作模式在当前房地产工作中的实际应用得到了较为显著的认可，具体工作方式为:企业在总经理的引导下对项目经理位置的制定进行研究，并针对项目内容的实际情况明确工作方向，在此种背景下项目经理也可以直接对项目进行管理，并确保最终能和总经理共同进行项目管理。这项工作的有效开展可以在很大程度上落实管理工作的精细化原则，对于工作质量和效率的提升也有着不容忽视的重要意义。最后，建立必要的工程项目指挥部门，尤其是对于规模形式较大的房地产工程来说，有效建立指挥部也是十分必要的一项工作。建立必要的工程指挥部可以实现对工程实施整体的把控，有助于工程项目实施和投资单位的共同发展。

3.2选用专业技术水平高的工程人员

不管房地产工程规模是大还是小，房地产工程管理工作都和管理人员的工作有着密不可分联系。因此，在某种程度上，房地产工程管理人员自身的工作水平也将直接对房地产工程管理效果和质量产生影响[5]。针对这种情况，要想更好的提升我国房地产工程管理工作的效果，就必须加强对管理人员自身管理能力和管理经验的提升，确保广大工作人员在实际工作中能具备强烈的责任心和执行力，保证对房地产管理工作中的细节问题进行有效关注。比如当前我国房地产工程中存在比较突出的一个问题就是工程出现质量问题的时候，各部门对责任推脱的问题比较严重，无法有效解决问题，甚至使得工程的问题最终成了“无头案”，严重损害了广大居住者的权益。所以，这也要求广大房地产企业也要加强对工作各项因素的研究和分析，加强对工作职责的.有效划分。当前实际工作证明，项目经理自身的管理态度和个人专业能力将直接对工程管理工作质量造成影响。那么房地产企业在对施工团队或是企业进行选择的过程中就要保持谨慎的态度，不仅要加强对施工单位工程实施能力的分析和研究，同时还要准确掌握其施工质量。通过这种方式为工程管理工作的规范落实提供更大的帮助。

3.3确保前期报建工作和竣工后验收标准实现统一

在工程竣工后就要开启相应的验工程序，在此环节中不仅应该根据国家的规定对验收标准进行落实，同时还需要确保和工程的起初报建工作实现统一，否则就会造成工程验收结果和工程方案不符问题的出现，对验收工作的价值将造成极大的负面影响[6]。为了对竣工验收标准和前期报建工作的统一实行更有效的帮助，我们在实际工作中也要加强对工程中重点环节的检验，确保工程的建设工作和方案的一致性。此外，还要加强对前期报建工作可能出现的质量问题进行检查,在处理问题的环节中，保证处理对策和方法的准确性。

4结语

综上所述，房地产工程的管理工作是当前我国最为基础的一项系统工作，关系着工程项目施工的整体安全性和质量。房地产公司在对房地产项目进行运作的环节中，也应该注重对房地产工程项目管理工作的重视，从而积极储备高素质的专业的管理人员，并在先进技术手段的帮助下实现更有效的管理。这项工作的有效开展不仅能在很大程度上对我国房地产市场发展产生积极帮助，同时对于我国今后的经济建设和整体发展也将起到不容忽视的重要影响，因此希望文章的研究对于这项工作的开展能起到更大的帮助和指导作用。

参考文献:

[1]杜正洁.房地产工程造价管理存在的问题与对策研究[J].装饰装修天地,20xx,51(16):370.

[2]李晶晶.新时期房地产工程造价的管理创新与模式分析[J].建筑工程技术与设计,20xx,29(18):2558.

[3]雷莎,张志强.价值工程在房地产设计阶段成本控制的运用探析[J].房地产导刊,20xx,68(18):180.

[4]黄伟.基于新时期下房地产工程造价的管理创新方式分析[J].房地产导刊,20xx,51(29):33-33.

[5]李鹏.对新时期房地产工程造价的管理创新及模式探讨[J].房地产导刊,20xx,46(6):20-20.

[6]贺帅.新时期房地产工程造价的管理创新及模式[J].城市地理,20xx,95(4):233.

房地产的论文9

在对国内外风险管理理论整理、总结、分析的基础上，结合房地产行业投资风险的概念特点，借鉴其他房地产开发项目过程中运用的比较成功的风险识别、分析、评估与应对方法，对交通未来城投资建设全过程中的风险进行分析研究，并最终提出相应的风险应对策略。

一、交通未来城项目及风险管理概况

(1)交通未来城项目概况。交通未来城项目处于菏泽市开发区核心位置，西临人民路，南临长江路，东临振兴街，是一个集精品住宅、时尚公寓、高档写字楼等多种物业形态为一体的综合性地产项目，致力于打造菏泽商住社区的新标杆。项目整体建成后将是一个集居住、购物、休闲、娱乐为一体的顶级城市综合体。泽联通建筑安装有限公司承建。项目西邻人民路，南邻长江路，东临振兴路，占地48131㎡，总建筑面积182819㎡，绿化高于35%，由5栋高层住宅、1栋公寓和1栋写字楼组成，十一个集精品住宅、时尚公寓、高档写字楼等多种物业形态为一体的综合性地产项目，致力于打造“缔造现在，引领未来”的菏泽商住社区新地标。周边银座商圈、开发区人民医院，建设银行、工商银行等成熟生活配套一应俱全;毗邻区实验小学、实验中学、菏泽一中等名校，尊享一站式教育配套;距离火车站和新汽车站仅1公里之遥，5公里直通日东高速。

(2)交通未来城项目风险管理概况。交通未来城是菏泽市市委、市政府、开发区委、区政府确立的牡丹区东部核心商业圈中的重点示范项目，为了确保交通未来城房地产开发项目的成功，菏泽交通集团房地产开发有限公司设立了项目部专门负责该项目的具体实施。在项目开发初期，开发部、行政部负责项目审批、土地交易、施工设计等工作;在施工期，工程部、行政部负责承建企业选择、具体施工等工作，同时，销售部门进行施工期间的前期销售工作;销售期，销售部门负责预售、现房销售等工作。在项目开发的全过程中，都需要全面的工程项目风险管理和质量管理体系来保障其实施运行。

二、交通未来城项目风险管理存在的问题

(1)项目的组织结构不合理。在项目组建的过程中，应该充分考虑到项目风险去在于开发全过程，而不局限与某个部门或某个开发阶段。风险防控需要项目全员的参与，只有各个部门通过相互合作才能一定程度上把风险降到最低。如果没有一个合理的项目组织结构，就会带来相应的沟通问题，从而会使项目风险管理工作难度增加。

(2)项目管理人员风险意识薄弱。交通未来城房地产项目开发过程中，风险的管理主要侧重于工程施工建设阶段，而在前期的施工设计、土地交易及销售阶段的预售、现房销售环节存在的风险同样不能忽视。项目管理的风险意识薄弱、风险管理技术方法简单，都会给项目的顺利实施带来一系列潜在风险。

(3)项目风险管理人员水平不高。交通未来城项目团队中，设在工程部下的风险管理组现有成员4名，其中本科及以上学历的2人，有相关开发经验的2人，35岁以上的2人，相比于其他项目团队来说，风险管理团队成员的综合素质一般，整体的风险管理水平一般。项目风险的识别、分析、防控等工作对项目风险管理人员的素质存在很大关系，如果项目管理人员水平不高，同样会给整个项目建设带来一定的风险。

(4)项目风险管理经费投入不足。项目风险管理经费一般包括项目风险管理人员工资、培训及其他费用，从交通未来城项目经费投入占比中可以看出，项目风险管理经费投入相对较少，项目对风险管理的经费支持较少。一般情况下，管理经费的投入支持是房地产项目风险管理顺利实施的重要条件。

(5)项目的资产负债率。一般情况下，资产负债率保持在50%左右较为合理，房地产开发项目由于投资比较大，维持在60%左右较为合理，如果超过80%以上，意味着房地产项目开发面临着巨大风险。交通未来城项目前期投资比较大，资产负债率为69%，可以看出，该项目现阶段资产负债率相对来说较高，面临更大的资金链断裂的风险。

三、交通未来城项目风险管理措施

风险预防是在风险发生之前，采取相应的措施降低或避免各种风险因素造成的损失，也就是说，说要降低风险发生的概率来减少损失。

(1)建立与政府相关部门有效沟通机制。主动与菏泽市委、市政府、金融机构、建筑企业、监理企业、税收财务职能部门等政府部门保持有效沟通，建立健全有效沟通机制，最大限度争取其支持，为交通未来城房地产开发项目提供一个良好的开发环境，从而在项目进程中会无形较少一系列风险因素，保证项目的顺利开展。

(2)加强政策分析，有效规避政策风险。密切关注菏泽市当地政府部门的政策的发布及变化，要及时、适时根据政策的调整变化做出相应的变化，加强对其的关注与研究，从而在一定程度上避免政策风险的'产生对项目建设产生的影响，积极采取有效措施规避政策风险。

(3)加强项目的质量监督与管理。一般情况下，质量管理以事前控制、合同管理为主。一要委托具备相应监理资质的专业公司对交通未来城房地产开发项目进行全程监督;二要加强对承包商及分包商的专业能力、资质的严格审查;三要建立健全质量监督管理体制;四要对相关人员进行质量培训，提高质量管理的专业水平;五要依靠先进的工艺技术及施工技术为质量提供保障。

(4)加强安全意识，严控安全事故风险。加强安全意识，以安全生产为首要任务，严格防止安全事故风险的发生。要做好事故风险的防控，一要进行全员的安全培训，切实从思想上加强事故安全意识;二要制定严格的安全规章制度;三要建立完善的安全监督管理机制;四是侧重人员安全事故的监督;五要实时监控生产过程中的安全状态和不安全行为;六要明确安全责任;七要全额购买人身意外伤害保险，做好风险转移。

(5)完善财务管理系统，避免财务风险。制定与企业发展战略相适应的财务战略，创建并完善财务管理系统，建立健全财务风险防控体系，来确保开发项目的财务安全。一要制定科学的财务战略，引导项目财务风险管理;二要做好房地产项目开发的前期规划与可行性研究分析，为财务管理提供决策依据;三要进一步拓展项目开发融资渠道，提供项目资金的流动性;四要建立健全项目预算控制体系，并做好相应的事前、事中、事后的科学合理评价。

房地产的论文10

一、房地产开发企业会计核算的现状

（一）会计科目不完善，会计核算准确性有待提高

现如今我国有关房地产行业的会计处理的制度准则很多，如：《小企业会计制度》《企业会计制度》《房地产开发企业会计制度》等等。虽然这些制度中涉及了房地产开发企业会计核算的科目账户、方法流程，但是这些相关房地产会计制度并没有明确规定统一的执行标准。另外，房地产开发企业包括房地产开发和房地产经营两项业务，与其他行业的产品相比，具有一定的特殊性，导致了房地产企业在会计处理时引用其他会计制度的会计科目对其会计要素反应和核算的准确性不高。房地产开发企业会计核算方法的多样性，也影响了房地产企业之间会计信息、财务报表的可比性、准确性。

（二）收益评价指标不能真实体现企业经营业绩

对于房地产行业常常会出现这样的情景：房地产开发企业的经营效果较为可观，其预期销售前景良好，现金流量状况俱佳，盈利能力较强的企业会存在破产倒闭的风险，所产生经营利润较小，甚至出现负数的现象。主要是由于房地产开发企业生产经营的特殊性，其生产投入的资金额度大、周期长，相关的一笔会计核算业务处理对会计报表往往会产生大幅度的波动影响。另外，验收已出售的房屋，将其预收款项确认销售收入时，其会计处理所得出的净利润指标与真实的经营情况会存在一定的差异，不能明确体现企业经营生产活动的业绩。房地产开发企业除了受到施工质量等问题所引发的一系列赔偿损失风险，还容易受到国家相关房价等政策方针的影响，在一定程度上也造成了企业业绩不同单一依靠收益评价指标来反应。

二、规范房地产开发企业会计核算的建议

（一）合理选用准则，完善会计科目

合理选用会计准则，完善会计科目，规范提高房地产开发企业会计核算处理的流程和方法，进而提高会计信息的真实性、完整性。比如说，对于年销售额1000万元以下，从业人数少于100人的房地产企业应当严格参照《小企业会计制度》进行会计业务处理；对于股份有效公司、外商投资企业等房地产开发企业会计核算则遵循《企业会计制度》；而已经上市了的'房地产开发企业，就应当执行新准则所规定的会计制度。完善会计科目，在引入“开发成本”“开发间接费用”“开发产品”“出租开发产品”“周转房”等房地产业务处理中常用的账户科目的同时，房地产开发企业还可以根据实际情况，灵活的增设会计科目，进而提高会计处理的有效性、实用性。

（二）建立信息化会计核算体系

随着社会经济的快速发展和科学技术的进步，信息化、电算化逐渐运用到了会计核算领域中。由于其项目活动的复杂性、多样性，导致了房地产开发企业的会计处理工作相较于其他产业具有一定的难度，存在工作任务量大、复杂性高、容易发生差错出现问题。会计信息化体系不仅将会计人员从繁琐的财务工作中解脱出来，提高会计工作人员的工作效率，还能够加快会计信息在各部门之间的传递，实现会计信息资源的共享，落实全方面、全过程的监督，提高会计信息质量的准确性。房地产开发企业可以结合行业和企业的特点，引入信息化的会计核算处理方法，完善信息化处理的流程和体系。建立信息化会计核算制度，需要加大对会计人员的培训和教育，提高业务人员专业技能、会计处理能力的，加强其网络知识、信息处理的能力的培养，从而促进房地产会计核算的规范化。

房地产的论文11

摘要：房地产业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动国民经济增长的重要因素。随着国家宏观经济政策的不断调整，房地产业愈来愈趋向于理性化与规范化，同时市场竞争也日益加剧。如何更好地控制房地产企业的成本，提高企业的经济效益，获得较大的利润空间，成为房地产企业管理中需要重点关注的问题。在当前房地产业竞争日益激烈的大形势下，企业必须在管理制度和流程方面进行优化和改进，从而提高企业运行效率，降低企业成本，提高企业效益。文章从房地产企业成本管理的重要性出发，对当前房地产企业成本管理中存在的问题进行了分析，并提出解决问题的相关对策，以期为房地产企业成本核算与控制提供有效的方法与参考。

关键词：房地产企业；成本管理

一、房地产企业成本管理的重要性

房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，也是我国国民经济发展的基本保证。人口素质的提高、社会全面的进步、城市经济和城市的现代化，都是以房地产企业为基础的。近年来，受高额利润的刺激，房地产业飞速发展，但随着国家相继出台对房地产业的调控政策，各地也纷纷出台限贷、限购政策，使得房地产企业的利润受到了很大的影响。房地产企业要保持适度的利润，不仅要“开源”，进行市场的开拓和推广，更要“节流”，也就是要降低企业成本。如何降低企业成本，那么就需要从成本的预测、分析、核算与控制入手，从而加强企业在成本管理方面，特别是有利于建立、建全企业责任成本体系和成本考核体系着重入手；进而加强企业成本管理，最终使企业的内部成本管理体系逐步建立健全起来并使之逐步完善；加强企业成本管理，有利于建立健全企业的责任奖惩制度，以鼓励先进、督促落后，调动各部门及人员不断降低成本的积极性，促使企业竞争力不断增强；加强企业成本管理，有利于提高房地产企业的经济利润。成本管理的好与坏，不仅影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力，也关系到企业的生存与发展。要把房地产企业的成本管理放在一个战略核心的位置上。房地产企业开发周期长，开发成本也比较高，投入的资金量也大,这使得房地产企业尤其要重视成本的管理与控制工作。

二、房地产企业成本管理存在的问题

（一）成本管理意识淡薄，重视程度不足成本管理，是指企业在营运过程中实施成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活动的总称。而房地产企业成本管理更是贯穿于企业的各个阶段，从土地的取得，项目的设计，工程的招标、采购、施工，以致后来项目完工后的销售，成本核算等。对于成本管理通常来讲分为三个步骤，即按照事前、事中、事后管理的程序进行。但某些房地产企业在成本核算中，往往只重视对项目成本进行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。认为成本管理只存在于某一阶段，只属于某一部分人员的责任，而没有把成本的控制贯穿于整个过程，缺乏全员参与，导致在某些环节出现了资源的浪费，造成了整体成本的上升，对企业的经济效益产生了一定的影响。在这样的大背景下，越来越多的企业意识到成本管理是维持其生存的根本途径之一，成本管理的重要性不言而喻。企业的成本管理必须从原先的仅从事后找原因转变为重事前和事中的分析与管理，从而使企业由成本的经验性控制向成本的规划性控制转变，以提高企业竞争优势。

（二）缺乏先进的成本管理方法在企业的发展过程中，出现了各种各样的管理模式。而其中对于成本方面也有较多的管理方法，如变动成本法、作业成本法、目标成本法、标准成本法等。而有些企业并不能结合自身的特点和实际运营情况，更好的完成企业的成本管理目标，甚至不能更好的选择和运用适合企业的成本管理方法和成本管理工具，导致最终不能完成企业自身需要达到的目标。而一些房地产企业还采用传统的成本控制方法，主要根据财务部门的决算报告来制定成本。而由于财务人员知识体系的局限性，使得出具的报告具有一定的偏颇，这种核算方法不能充分发挥成本控制的作用，与房地产企业成本管理的理念有一定的差距。这种成本控制方法不能充分发挥事前控制和事中控制在整个成本核算中的作用，使得成本核算中存在的问题不能及时被发现并提出解决的方案。

（三）成本控制体系不完善，缺乏全面性及系统性房地产企业的`成本控制是指在项目开发过程中，根据成本计划具体制定材料购买、施工时间等，对实际发生的各项成本费用进行审核、控制，并及时反馈，进而采取措施，保证成本计划的顺利执行。很多房地产企业在成本控制中并没有形成全面的成本管理体系，还处于粗放的状态，这也给企业的成本管理工作带来不小的障碍。或者有些房地产企业虽然建立了全面的成本管理制度，但在实际执行中却形同虚设，并没有充分发挥其应有的作用，使得房地产企业的成本管理工作不能真正落到实处，对房地产企业的长期发展产生不利的影响。

（四）财务管理体系不健全企业的财务管理部门不仅要处理企业日常财务核算事宜，还要参与到企业的内部管理中，为企业管理人员提供各类管理信息，为实现企业的战略目标打好基础。但因企业缺乏与自身发展相适应的财务管理体系，尤其是企业很多财务人员因思想、素养及培训不到位，导致员工只求稳定，不求发展，工作不积极、不主动，进而影响了企业的成本管理的实施。因此在对专业知识的掌握上缺乏一定的主动性和积极性，限制了自身能力的提升，使得业务视野变得狭隘。与各部门的组织协调也有所欠缺，从而造成部门协同不力，企业运营效率低下，整体管理水平落后的问题。

三、完善房地产企业成本管理的对策

（一）实行财务人员牵头，全员参与的管理理念为提高房地产企业的成本控制意识，在企业中不仅要提升员工的整体素质，实行全员、全方位、全过程的成本管理理念，制定考核制度并予以实施，实现责任到人、控制到位、考核严格、目标落实的最终目标。随着同行业竞争的加剧和产业结构的变化和房地产业成本信息要求的增加，财务人员必须花费更多的精力和时间寻求合适的成本计算方法，从而计算出房地产业在各个阶段的实际成本，为管理者制定决策提供必要的信息。企业财务人员要在企业成本管理中发挥应有的作用。如何体现财务工作管理的价值，是每位财务工作者应当深思的问题。财务人员应创新现代财务理念，利用信息化成本控制技术等手段，充分发挥财务工作在房地产开发项目中的监督、反馈等职能，更好地做好企业的成本控制工作。

（二）加强核算及监督，选择有效的成本管理方法，重视事前与事中的控制对房地产企业开发项目来说，成本核算是对该项目所发生的全部支出，运用一定的会计核算方法进行的合理划分。要加强其对成本核算、成本控制和成本分析的监督，避免在施工过程中出现费用虚增的情况。正确实施成本监督对于房地产企业全面成本管理能否管控到位，企业经济效益能否提高，直到至关重要的意义。以往，主要关注成本核算，但是随着国家政策及市场环境等因素的变化，企业的成本管理理念也在不断发生着变化，尤其是从静态成本管理到动态成本管理的转变，从单纯的成本核算向企业成本控制的转变。房地产企业在运用成本管理相关工具时，应充分权衡某个项目或工程能为企业带来的利弊，避免效益低于成本的状况发生。因此现在的企业应将目标成本法充分运用到企业的成本管理中去，在目标成本管理过程中使价值链上的全部成员共同参与，追求企业的成本费用最小化和利润最大化。房地产企业要重视成本的事前与事中控制，在项目开发之前就要做好成本预测，对未来的成本水平及其发展趋势进行预测和规划，而作为能够使企业成本在其掌控的最重要的环节即为事中控制。主要操作模式是指对项目运营过程中发生的成本进行监督和控制，并根据企业的项目预订目标及工程实际情况对成本预算进行必要的修订。

（三）完善企业内部控制制度，增强企业战略成本管理在房地产企业成本管理中，要构建完善的内部控制制度，把成本控制工作视为一项系统工程，对成本控制人员的工作更加严格要求，加强对成本控制的重视程度，加强对开发项目的全过程控制。现在企业成本管理系统正经历着从成本核算到成本控制的转变过程，这也使得战略成本管理成为管理控制系统中不可或缺的一部分。从理论来讲，战略成本管理不仅拓宽了成本管理的“空间”，即成本管理的对象从关注企业内部活动拓展到企业外部，而且还延伸了成本管理的“时间”，即从基于企业的日常经营控制而转向基于企业的长期战略管理。现代成本管理的本质是“基于价值链的全面成本管理”，企业的战略成本管理来源于价值链分析。

（四）完善企业财务管理体系，提高房地产企业的成本控制水平和能力房地产企业要建立健全适合企业自身发展的财务管理体系，避免因财务风险而造成成本控制在某些方面的脱节。企业要建立起全过程财务，建立成本控制机制，以避免因成本控制不当导致错误的管理决策。从企业整体来说，该体系的完善程度、运行是否合理，涉及企业的各个部门，并直接关系到成本责任制度的推行。因此，应建立一个合理的内部财务管理体系，并使之逐步完善。一个企业的成本管理应以企业自身业务开展及运营模式为基础，最为理想的管理方式则是将成本控制嵌入到企业的各个领域、各个层次、各个环节，与企业的发展战略目标相适应。在房地产企业的营运过程中，成本管理工作已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要维持一定的利润，并持续生存下去，成本核算与控制工作就一定要做好。并且，企业一定要结合自身能力和发展目标，因地制宜的选择适合企业的成本管理工具方法或综合应用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理体系，从而加强房地产企业对各个开发环节的成本控制，提高自身的成本管理水平，以适应市场发展的需要，以更好地实现成本管理的目标。在现代商业环境下，加强房地产开发企业的成本管理已成为房地产企业的重点关注内容。

参考文献：

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[2]李小敏.全成本管理体系在房地产企业开发项目中的应用[J].财会通讯,20xx(08):55-57.

[3]任宏,寇胜彪,叶贵,何强.房地产企业责任成本管理研究[J].工程管理学报,20xx,27(06):117-121.

房地产的论文12

一、房地产开发企业成本控制现状

随着房地产产业的快速发展，企业收益增大，但领导者成本控制的认识较薄弱，对项目工程的预、结算相结合的方式较局限。结果表明，我国众多房地产开发企业对成本控制不当，存在着预算超支及工期延迟的现象。处于竞争激烈的局势下，房地产开发企业必须在相对的时间内解决如何用合理的成本制造产品，以满足不同消费者的需求。房地产开发企业主要进行对实施过程和施工两个方面的发展阶段的成本控制，以及建造和装修成本的把控。从整体资源上减少开发成本，以获取企业的利润。

房地产开发企业成本控制具有全程性，是项目的各成本组成要素通过各部门共同协作得以获取最大利益。房地产开发企业一般流程为：项目管理部负责审核项目的施工进度和质量，并协同材料部门审核材料的数量和质量，再由材料部门提出采购计划及方案。然后，预算或合约部门负责审核款项是否按照合同约定的条款支付，审批后进行最后采购。而财务部门主要监督对资金计划的谨慎进行与报备，而当前房地产项目所属的财务部门主要是做较简单的成本核算，对资金的收支做账，尚未进行成本控制。

二、房地产开发企业成本控制存在的问题

1、成本控制观念落后。在成本控制的方法及其运用手段等范畴，企业存在着认知落后的现象。成本控制只局限在企业内部甚至只为项目的建设过程中，忽视对相关竞争企业及相关领域成本行为的管理。成本控制的目标仅限于减少成本，未将其目的与“顾客满意”相结合，但减少成本的手段仍凭借节约方式，较少运用技术、企划、价值链的方法。而在当前日趋激烈的市场竞争中，后进的成本控制观念已无法适应。

2、成本管理缺乏合理的目标。作为房地产企业管理活动中最关键的一项，成本控制对房地产企业的生存与发展有着较大影响，明确的管理目标有利于企业的高效运作。俗话说：“计划赶不上变化”，房地产开发企业只重视事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系统的成本控制理念。在项目实施前以项目为核算单位进行测算审核，熟悉科学方法及累计成本数据，明确目标成本，从而项目能够更好地成本控制。

3、成本预测及监督控制不合理。企业必须进行精细化项目成本管理。特别是成本控制，要注重对项目成本总量与易变故环节的把握，以达到事半功倍的成效。但是，多数房地产开发企业对于以上方面缺乏关注，从而导致未能及时地采取相应措施。国际化的大型房地产开发项目公司，都会拥有自己的一套较为全面的成本控制系统，能够及时地处理企业开发的项目盈亏状况，为企业项目规划的更好发展打下基础。但是，房地产开发企业运行的许多管理方式尚未成熟，我国多数企业仍未形成一定的体系，存在着监督和结算时只注重预算而忽视成本的问题。

4、人力资源成本意识淡薄。企业的成本意识普遍淡薄，存在着先入为主的意识：认为只有专业人员才能进行成本控制的工作，不了解成本控制的关键及控制方式的运用。企业对职工成本控制重视不足表现在成本控制职责分工不明确，难以调动职工控制成本的积极性，但企业的成本管理则是由企业的全体员工协力完成的。企业里有很多员工有着传统成本先入为主的观念，觉得运营管理部是成本控制的关键部门，从而缺乏部门成本管理的职责意识。只关注自身利益和注重效果及效率，忽视整体效果与目标的实现，明面上团结协作，其实各行其是。工作落实不到位，成本管理则缺少整体性，未能更好地进行合理化的成本控制。

三、完善房地产开发企业成本控制的建议

1、加强成本控制的指导，制定科学合理的成本控制目标。作为企业的管理者，要从全局的角度管理企业的成本体系，加强对成本控制的指导力度。监督管理其开发项目实施的全过程，完成企业既定的业绩目标，实现利润的最大化。在项目确定前，要从实际的角度出发，认真分析产品的相关市场、技术支持、政府各项限制政策等综合因素，凭借以往的经历，明确成本控制目标，并按计划控制开发成本的关键。

2、明确项目全程开发计划，强化设计阶段的成本控制。项目的开发计划包括很多方面，不但要有明确的目标、开发的周期、工作的时间节点，还要涵盖到项目实施的每一个环节，包括在前期办理各项相关手续的时间、设计的周期、安全问题、进程问题、成本的把控问题、后期的销售问题、相关财务费用问题、法律问题、合理的流程安排问题等具体细致的各项事宜。在开发的节奏上，要合理安排，杜绝急功近利，从实际的角度出发，考虑工期的安排，确定有可操作性的项目周期以及节点。另外，在实施项目时要让企业的管理人员形成共识，理清操作思路，保证员工与管理层的步调一致。在项目运转时，不断抽查项目计划的实施情况，如果计划未按时实施，要具体分析其原因并及时改进。

3、加强工程招投标管理。招投标活动对于企业的项目施工是非常关键的一环。通过招标确定的施工企业，可以有效地控制成本，资质优秀的.施工单位既可以在设计方案上提出好的建议，还可以在成本把控上进行更多的优化，制造出质量过硬、成本合理的产品，而这些都是房地产企业在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招标计划，进行有计划、有准备的招标，从具体实际出发，合理控制招标的时间，要为施工留有一定的空间。严格执行招标程序，重点审查投标单位的技术力量、专业水平、以前接过的项目、目前的状态等，同时要对投标单位进行实地考察；必须实行公开招标，并且成立评标小组以保证其公正性。

4、对施工方案进行优化，加强工程施工管理。充分对比各个方案，计算各方案的相关财务指标，全面分析各方案的优缺点，最后从中选出最合适的方案。在施工过程中，积极使用各种降低损耗的科学手段，寻找施工时有较大节约空间的项目，对其进行科学的分析，明确预期目标。合理施工，降低损耗，减少不必要的开支，减少临时设施费等以节约成本。对施工方案进行优化，加强工程施工管理，把控相关部门的操作流程，强化施工时的安全意识。

5、加强项目成本控制意识，提高员工的成本意识。企业内的运营部门如果高效运转会在很大程度上帮助企业的管理者控制成本，所以企业的管理者要支持运营部门的工作，给予其一定的权限，使其能够在控制成本时有更大的施展空间。要经常对员工进行成本控制方面的知识培训，让员工在了解企业的同时增加对企业的认同感，让其认识到成本控制的重要性。真正把成本控制重视起来，实现成本控制需要每位员工的努力，要让所有员工都加入进来。设立合理的成本考核制度，把成本的目标进行分解，以便每一个员工的理解。不定时的抽查，使员工有危机意识，把员工节约成本的积极性调动起来。

房地产的论文13

在我国经济快速增长背景下，房地产企业迅速成长，成为我国经济发展过程中不可或缺的重要部分。对于房地产企业来说，房地产开发与销售是其主要经营模式，相比于其他行业来说，房地产企业需要大量的资金来完成经营。在这种背景下，如果房地产企业在财务管理工作上出现失误，很有可能造成资金链的断裂进而引起破产，所以说，财务管理对于房地产企业来说至关重要。财务预算管理能够基于房地产企业项目的实际情况，来对企业的财务工作进行管理，这对于保证房地产企业的财务活力具有重要意义。

一、房地产企业的财务预算管理必要性分析。

从房地产企业的产业性质角度分析，财务状态是否健康，对于其行业发展具有重要影响意义。在这种情况下做好对房地产企业的财务预算管理能够帮助房地产企业实现多方面的良好发展，具体益处表现在以下几个方面：

1、实现科学的财务管理。

财务预算管理是根据房地产自身经营、生产、财务能力以及所承揽项目的实际需求的综合分析而进行的财务管理工作，其能够通过科学的预算方法，来衡量和评价出承揽项目后，房地产企业所需要进行的所有成本投入、资金回收模式、具体周期以及相应的风险等。该项工作不仅能够帮助房地产企业更为全面的了解自身实际能力，同时还能够充分考量房地产项目的实际情况，并对其进行评估，为房地产企业管理者提供科学的决策支持。

2、降低企业的经营风险。

房地产行业是一个经营风险相对较大的行业，在实际经营过程中，管理者的任何一个决策都能够产生非常大的蝴蝶效应，如果决策正确你们企业能够获取效益，如果决策错误那么不仅会亏损，甚至会导致破产，所以说房地产企业的经营风险非常大。在这种情况下，财务预算管理工作能够通过自身科学的管理模式，对房地产项目当中任何产生资金流动的工作内容进行考核、评估，给予房地产企业决策最全面、科学的信息支持，让房地产企业决策者掌握项目风险，并依靠其来降低企业经营风险，以实现对房地产项目的有效建设，获取效益。

3、完善企业的管理模式。

良好的管理模式能够帮助企业实现更为健康、长远的发展。对于财务管理行为决定‘成败’的房地产企业来说，完善的企业管理模式具有重要意义。在实际工作当中，财务预算管理能够为房地产企业提供最科学的财务管理信息支持，并通过切实可行的管理方法来确保房地产企业的财务和其他管理工作能够科学、有序的按照财务预算管理的计划进行，从而为房地产企业提供更为健康的经营模式，确保房地产企业的健康、长远发展。

二、房地产企业现存财务预算管理问题。

从房地产企业现存的财务预算管理工作水平来看，绝大部分房地产企业都存在一定的问题，这些问题的存在不仅影响了房地产企业的.财务管理效果，更会为房地产企业带来一定的经营风险。房地产企业现存财务预算管理问题主要可以概括为以下几个方面：

1、缺乏专业预算团队。

目前，许多房地产企业的财务预算管理工作都由财务管理人员完成，虽然财务预算管理工作属于财务管理工作内容。但在实际工作行为上，财务预算管理的要求更高，这会在一定程度上出现财务管理人员无法胜任财务预算管理工作的情况，进而为财务预算管理带来更大的工作失误几率和风险隐患。

2、预算编制不够全面。

财务预算管理属于财务管理当中的工作，因此财务预算管理工作都是由财务管理人员来予以完成。但由于房地产企业的财务管理人员有限，而其财务管理工作种类、工作量又相对较大，因此常常会出现财务人员工作负担过重的情况。在这种情况下，财务人员难免>文秘站－您的专属秘书！<会出现工作失误，这些工作失误在财务预算工作中的直接表现就是预算编制不够全面，进而影响企业财务管理效果，造成不必要的成本支出，降低生产经营效益。>

3、缺乏科学考核机制。

在企业经营过程中，任何管理工作都需要一定的标准来予以评价，这种评价标准被称之为‘考核机制’。财务预算管理是房地产企业的重要管理工作，其自然也需要考核机制来对财务预算管理工作效果予以评价。但从目前房地产企业的实际工作状态来看，其‘考核机制’更多的是用于房地产项目的生产、质量等方面当中，财务管理预算工作并未归纳其中。这使得财务预算管理工作变得“虎头蛇尾”，既失去了本质意义，又浪费了资源。

三、房地产企业财务预算管理的具体对策。

想要提高房地产企业财务预算管理效果，使财务预算管理工作真正的发挥出在房地产企业经营当中的积极作用，房地产企业必须要做好以下几方面工作：

1、提高预算重视程度。

提高财务预算管理工作的重视程度，是房地产企业管理者所必须进行的思想观念转变。财务预算管理对于房地产企业的积极影响前文已经明确分析，为了使企业能够更好的发展，房地产企业必须要实现观念改变，将财务预算管理工作作为企业当中的重要管理工作内容，企业上下共同努力，积极开展和配合财务预算管理工作，使其能够顺利的进行，为房地产企业发展带来帮助。

2、健全预算管理体制。

健全财务预算管理体制是确保房地产企业财务预算管理工作能够有效进行的重要途径，为此房地产企业必须要在提高对财务预算管理重视程度的基础上，结合企业自身的实际规模、经营能力和特点的基础上，制定出健全的预算管理体制，为自身的发展提供支持。从财务预算管理工作的性质及流程来看，其需要预算编制、预算执行、预算监督以及后期审核等多个环节，房地产企业一定要做好各方面的融合，确保财务预算管理工作能够尽快发挥出作用，为企业发展带来支持。

3、提高预算人员素质。

提高预算人员素质也是房地产企业提升财务预算管理工作水平的重要措施。实际上，在财务管理工作的快速发展背景下，绝大部分财务管理人员都能够具备良好的专业素质。但房地产企业一定要深刻认识到财务预算管理与财务管理工作之间的不同点，在财务管理人员当中选择一些具备更高潜力的财务管理人员进行更为全面和专业的培训，并成立财务预算管理团队，为财务预算管理工作提供专业技术上的支持。

4、确保预算执行效果。

确保预算执行效果是房地产企业财务预算管理工作的重要一环，如果预算执行效果不好，那么无论财务预算编制多么科学，都无法发挥出实际作用。为此，房地产企业除了要在建设专职财务预算管理团队的基础上，还要做好对企业当中各部门工作者的引导教育，让他们也能够深刻认识到财务预算执行的作用，并能够在工作当中对财务预算执行予以配合，最大限度发挥出财务预算管理工作效果，为房地产企业的健康、长远发展提供最基础的支持。

四、结语。

综上所述，在房地产企业竞争的日益激烈的背景下，财务预算管理工作的重要性日益凸显。因此，房地产施工企业必须要对财务预算管理工作有足够的重视和投入，通过培养专业财务预算管理人员，提高财务预算管理效果等多种方式，来实现对财务预算管理工作的落实，使其能够真正的发挥出对房地产企业健康发展的保驾护航作用，同时也为我国经济的快速发展与进步提供动力支持。

房地产的论文14

摘要：房地产投资信托是房地产证券化的一种创新型投资产品。近年来，这类产品在美国、澳大利亚和新加坡等国家发展十分迅速，投资规模越来越大，回报率也不断攀升。但相比之下我国虽有类似产品，但发展十分缓慢，研究发现税负较重是阻碍其发展的重要原因。建议我国借鉴国外成功经验，制定专门的税收法律法规，分环节减少税负，采取多种措施鼓励投资者长期持有。

关键词：房地产投资信托；税负；税收政策

1引言

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs”）指的是借助专业的管理机构对投资于房地产的社会分散资金进行管理运用，以达到房地产证券化的一种新式投资类型。房地产投资信托的重要特点之一是税负较轻,税收优惠驱动是美国REITs产生、发展和创新的原动力。我国已经有许多学者对国内REITs的发展模式进行了细致地研究，研究结果均显示我国的税收优惠政策的空白是牵绊其发展的主要原因之一。

2我国REITs发展的税收瓶颈

REITs的设立和运行均受到税制的约束，所以运行起来十分困难，这也严重影响了REITs的推出。首先，购买房地产的公司应按交易金额征收契税和印花税。其次，公司在获得利润时需缴如下六种税：①订立合同时需缴纳0.1%印花税；②依法缴纳房产税；③缴纳土地使用税；④依法缴纳税金及附加；⑤出售资产时，缴纳土地增值税；⑥缴纳25%企业所得税。最后，公司持有物业阶段需要缴纳印花税、税金及附加和土地增值税。REITs的税收优惠政策仍处于空白状态，不合理的'税收待遇严重阻碍了REITs的发展。

3美国REITs税收政策及启示

3.1美国REITs税收经验

REITs起源于1960年的美国，当前发展规模最大、研究成果最丰富的必属美国。美国税法对于REITs有着优惠的政策，即：REITs以分红的方式分派给投资者的部分免征所得税，投资标的资产可免缴房产税，财产买卖双方免缴转让税。本国居民按照35%左右的税率征收所得税；境外投资者缴纳30%预提税，但是税务增长法案对这部分税收进行了很大程度地减少和免除。

3.2启示

在对REITs进行税收立法时，要依从“导管原则”，信托财产的盈利由所有人承担纳税义务，受托人只需要按其佣金数额和法定税率缴纳税款。信托财产在受益人和受托人之间转移并不构成纳税责任，租金收入应分配给受益人，受益人承担纳税义务，受托人仅就收取的手续费等负担纳税义务。

4我国REITs税收立法的政策建议

由于各国的具体经济状况、税制和REITs发展状况和阶段都各不相同，针对我国经济发展水平和经济周期及REITs属性的基础上，本文建议进行以下几点可行性改进。

4.1制定专门的税收优惠政策

税收优惠政策是各国REITs发展的保障和动力，我国应该制定专门的一套税收优惠政策，单独设立一套完整的税收规则。我国可以学习欧美国家经验，在REITs这一层面上免征所得税，同时制定专门的法律对其进行严格的限制，使其在国家可控的范围内有序运行。

4.2避免重复征税

首先，REITs设立时应对财产转移免征增值税，REITs运行过程中的转让行为所产生的所有流转税都应该免除。其次，在存续期间，受托人管理、运营财产，先根据税法规定代扣代缴税款，然后将已纳税款列入管理费用，在计算利润时单独核算并扣除，最终由受益人纳税。受托人作为管理机构，根据税法有关规定，以收取的手续费为纳税基础缴纳所得税。最后，在终止时产权归还没有真实纳税实质，应免征流转税。

4.3税收优惠向投资者倾斜

制定一系列明确针对所得税和资本利得税的税收政策，能够在很大程度上延长投资者持有REITs的期限。在国外许多国家为了提高REITs二级市场的流动性，免征印花税，对所得税也视情况的不同给予一定程度的减免，我国在鼓励投资者长期持有该产品时，可以借鉴股票分红的征税政策，给持有期限较长的投资者的分红收益给予较大程度的税收优惠，以进一步提升REITs投资期限。我国可以对外国投资者实行减税政策，以此来吸收全球资金，促使REITs发展。

参考文献：

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房地产的论文15

“营改增”税改政策的提出，优化了我国的税制结构，有效避免了重复征税现象的发生，促进了国民经济与社会的协调发展。在这一背景下，为了有效提升房地产企业财务管理的工作成效，企业财务管理工作者必须抓住“营改增”的税改契机，了解“营改增”给房地产企业财务管理工作带来的影响，才能更好地提高“营改增”的实施成效，促进企业的转型升级。

一、“营改增”的内涵分析

所谓的“营改增”是营业税改增值税的简称，即把某些以前缴纳营业税的应税项目更改为征收增值税。这一税改政策的实行，从宏观意义上来说，有效避免了在纳税程序以及课税范围上存在重复纳税等问题的发生，从而降低了企业的生产成本，促进了企业市场竞争力的提高，推动了第三产业的快速发展。从微观意义上来说，营业税在我国境内是征收商品劳务费的一种类型，而增值税是一种流转税，其以商品及应税劳务在其流转过程中产生的增值额为计税依据，主要分为进项税与销项税这两种类型，在税款的征收中，进项税主要用于抵扣。在“营改增”税改政策的实施之后，增值税的抵扣链条获得了完善，我国的税制结构得到了优化，这对扩大消费、推动国家经济发展以及优化企业生产结构等具有重要的促进价值。

二、“营改增”对房地产企业财务管理的影响

1.“营改增”对房地产企业负债表的影响。固定资产是房地产企业发展的重要组成要素，固定资产的变动会造成房地产企业的整体经济结构发生极大的改变，这一改变影响着房地产企业资产负债表中的数据发生了显著性的波动。从“营改增”的试点到推广实施的具体情况上来看，我们能够发现“营改增”税改政策的使用，在一定程度上减少了房地产企业的固定资产的原值入账金额以及累计折旧，同时，在除去房地产企业自身应缴纳的营业税之后，房地产企业的期末余额得到了显著降低。因此，在短期内，在“营改增”税改政策的作用下，房地产企业的资产与负债金额都会得到显著的降低，房地产企业内部的流动资产及负债的比重则会得到提升。并且，从长远来看，“营改增”的实施能有效推动房地产企业扩大自身发展规模，完善自身发展规划。

2.“营改增”对房地产企业利润表的影响。从现阶段“营改增”在各个领域的实施情况上来看，其对房地产企业利润的影响主要包括长期影响和近期影响这两种。其中，从近期影响来看，在“营改增”得到推广实施后，房地产企业的原值税金得到了免除，这有效降低了企业的税金金额及成本水平，促进了房地产企业经济效益的增加。从长期影响来看，“营改增”税改政策的实施，有效降低了房地产企业的纳税成本以及税务负担，有利于房地产企业的资金积累，让房地产企业能够有更多的资金投入到新的发展项目以及生产建设业务的拓展工作中。

3.“营改增”对房地产企业现金流量表的影响。“营改增”的实施影响着房地产企业的现金流量表，具体而言，可从以下三个方面进行分析：首先，“营改增”的实施影响着房地产企业的各项投资。为了能够得到更好、更快的发展，房地产企业需要经常购置大量的施工装备，由于增值税的进项税额能够用于相抵，这就使得房地产企业的现金流出数据会比在“营改增”实施之前要减少许多，从而能有效促进房地产企业加大投资，扩大发展规模。其次，“营改增”制度的实施影响着房地产企业的现金活动。征收增值税制度的实施，有效降低了房地产企业的生产成本，促进了房地产企业现金流水平的提高，加快了企业现金的流动速度。最后，“营改增”的实施影响着房地产企业的筹资活动。随着社会经济的快速发展，各行业之间的市场竞争也愈发激烈，为了抢占行业中的龙头地位，房地产企业不得不考虑加大投资、融资范围，而“营改增”的实施有效的提高了企业的现金流，让房地产企业内部的现金流越发壮大。但从长远的角度来说，由于房地产企业的融资活动具有阶段性，且面临着极大的风险压力，这就使得房地产企业的负债会不断增加。

4.“营改增”对房地产企业财务风险管理的.影响。财务风险管理一直以来都是各大企业所普遍重视的问题。“营改增”的实施对房地产企业财务风险管理的影响可从两个方面来进行分析：一方面，“营改增”的实施给予了房地产企业财务工作人员新的挑战。因为，“营改增”的实施在某种程度上影响着房地产企业的会计核算状况，对企业的会计核算制度提出了更加严格的要求。对此，这就需要房地产企业的财务工作人员不断提升自己的业务水平及工作能力，并站在整个企业以及市场的高度上就“营改增”实施后的各种利弊关系做出科学的分析与探讨，根据企业的实际发展情况，制定出符合房地产企业的发展战略。另一方面，“营改增”影响着房地产企业的资本结构管理。征收增值税，相当于政府给房地产企业一定的补助，这就有效的降低房地产企业的债务负担，让房地产企业的发展局势更加的清晰与明朗。因此，财务管理人员应根据房地产企业的实际发展情况，选择出最佳的资本结构，让房地产企业在“营改增”制度的实施中达到资本成本的最低水平，从而有效的控制好发展风险，提高企业的盈利能力。

三、“营改增”制度实施后加强房地产企业财务管理工作的措施

1.加强企业的纳税筹划，避免财务风险的发生。由于房地产企业的纳营业税和纳增值税之间存在一定的差异，这就使得在“营改增”实施的情况下，企业的财务管理可以会在改革过程中出现风险。因此，为了更好的推动房地产企业纳税改革的顺利开展，财务管理工作人员应注重纳税筹划的优化与完善。详细来说，房地产企业可借助流通环节进行税负转移，在达到税额减少目的的同时，应选择财务管理程序完善、有能力开具全套的增值税发票的合作企业，并加大对客户资源的挖掘力度，通过“营改增”这一契机，来实现企业业务的拓展与完善。

2.改进企业的账务处理，健全企业会计核算制度。为了更好的适应“营改增”税制改革，房地产企业应对自身的会计核算制度进行健全与完善，严格按照规定对增值税进行会计处理，根据增值税的征收要求，正确的设置好明细账目，并为增值税的相关业务核算提供准确、真实、可靠的税务资料。同时，房地产企业应当改进“营改增”的财务处理手段，在合法、合理的范围内实现税额最大程度的减少，以此来减少企业的税负成本，提高房地产企业的盈利率。

3.增强企业的内部控制，提高财务管理人员的素质。“营改增”实施之后，许多财务制度都发生了相应的变化。增强房地产企业的内部控制能有效的确保“营改增”体制的实施，推动“营改增”制度的实施步伐。同时，房地产企业管理者应提高财务管理工作者的工作素质，加强员工培训，这能有效确保财务管理工作人员具备处理“营改增”相关问题的能力，从而避免了问题处理不当现象的发生。

四、结语

总而言之，“营改增”的实施给房地产企业的财务管理工作带来了十分重要的影响。作为新时期背景下的房地产企业财务管理人员，应根据企业的实际发展情况及社会政策的需求，不断提高自身的专业技术水平，深入了解“营改增”给房地产企业财务管理所带来的影响，并对纳税筹划管理的优化与完善予以重视，从而不断健全自身企业的定价机制，完善自身企业的财务核算管理制度，有效做到审时度势。同时，根据市场竞争的需求，及时有效的调整好企业的经营管理策略，致力于“营改增”的完善，进而促进房地产企业财务管理工作水平的提高。