2017年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。

A.228.23

B.229.36

C.224.74

D.223.63

2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。

A.276

B.283

C.284

D.291

4.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。

A.某酒店

B.某市图书馆

C.某住宅

D.某写字楼

5.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其( )，成本的增加一定要对( )增大有所作用才能构成价格。

A.效用

B.花费的成本

C.市场价值

D.投资价值

6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付( )元的安置补助费。

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为( )万元。(2002年试题)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.长期趋势法

9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的'，其价值适用( )评估。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.推测法

10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定

答案解析

1. A 【解析】：参见教材P216，该房地产的收益价格为：

2. C 【解析】：参见教材P216，该宗房地产的收益价格为：

3. A 【解析】：参见教材P220，该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(万元)，选项中最接近的一个为A，276万元。

4. B 【解析】：参见教材P271

5. A 【解析】：参见教材P271

6. C 【解析】：按最低标准，A房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000元/亩×1亩×4=4000 元。参见教材P275

7. D 【解析】：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)

开发利润=12%×(1000+1500+75+35)=313.2(万元)。参见教材P283

8. C 【解析】：参见教材P323-324

9. B 【解析】：参见教材P330

10. C 【解析】：参见教材P330